【正文】 老商圈大多已經(jīng)有運作比較成功的商業(yè)項目，商圈氛圍已經(jīng)比較成熟，選擇開發(fā)商實力較強，項目質(zhì)量較高的商業(yè)項目進行操作，風(fēng)險是比較小的。 五．總結(jié)： 上?，F(xiàn)有速寫店鋪的選址都是很科學(xué)、很慎重，來福士、港匯、久光、五角場萬達、新天地時尚以及龍之夢的選址都把握住了上海目前最興旺的商圈，并選擇了所處商圈中最合適的商場。一樓鞋區(qū)人氣不錯，之上的樓 層人氣一般。 匯金 評價：徐家匯商圈服裝品牌最多的商場，內(nèi)部空間比較局促。 西川北路： 巴黎春天 參照品牌：無 主要樓層及品牌： 一樓：鞋區(qū)、鐘表、化妝品，歐萊雅、美寶蓮； 二樓：少女裝、 ESPRIT、 ONLY、 JACK JONES、 VERO MODA、百家好、 5+、 IIMK、衣祖、 b+ab、歐時力、 SCAT、衣念、維尼熊； 三樓：少女裝， EBASE、 HONEYS、拉夏貝爾、 COCO DEAL、艾 格、法文箱子、卡利亞里、 MU； 四樓：內(nèi)衣、淑女裝，雅瑩、 FINITY、 KAKO、 EMELY、鄂爾多斯； 五樓：正裝、運動、休閑，集杰、艾格男裝、 TONY JEANS、 G20xx、堅持我的、墨達人、馬克華菲、里維斯； 評價： 位于四川北路中段沒有地鐵出口資源的位置； 四川北路商圈本身處于衰退階段； 傳統(tǒng)百貨格局，功能性和時尚度不能滿足追求時尚的群體需求。 美伊?xí)r尚： 評價：低端、無品牌外貿(mào)服飾主導(dǎo)； 越洋廣場（未開）： 評價：地鐵上蓋項目，客流量大； 定位可能與梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富重復(fù)，無新意，且浪費了地鐵帶來的人氣； 南京東路： 363廣場： 參照品牌：無 主要樓層及品牌： 一樓：休閑服飾， GUESS、 MANGO、 ZARA、 LACOSTE、 PONY、維 斯凱、 FILA、里維斯； 二樓：休閑服飾， GUESS、 MANGO、 ZARA、 SELECTED、維斯凱； 三樓： 2%、 6IXTY 8IGHT、第一章、 G20xx、 GEN、馬克華菲、季候風(fēng)、 ONLY、 VERO MODA、 JACK JONES； 四樓：原創(chuàng)服飾、休閑服飾， HONEYS、麥考林、 五樓：餐飲、運動休閑， DICKIES、 NB、洛雅、 PONY； 六樓：美容、母嬰、餐飲； 七樓：餐飲； 評價： 南京東路人流集中在南京路步行街上，街鋪受關(guān)注度較高，商場內(nèi)人氣一般。 陸家嘴： Ifc國金中心商場： 所屬商圈：陸家嘴 參照品牌： ZUCZUG、三葉草； 主要樓層及品牌： 負(fù)二： 男女服飾、百麗宮影院、休閑食品； 男女服飾， it、 ZUCZUG、 CK內(nèi)衣、里維斯、 BREAD N BUTTER、DKNY JEANS、 STEVE MADDEN； 負(fù)一：化妝品、男女服飾、餐飲、百麗宮影院； 化妝品，歐舒丹、 FANCL、 DHC、嬌韻詩； 男女服飾， THEORY、 MISS SIXTY、 it、 DKNY、 CK、 AX、 DIESEL、LACOSTE、三葉草、 NOVO ME、 AIGLE、 FCUK； 一樓：奢侈品， LV、卡地亞、 VBOTTEGA VENETA、 GUCCI、香奈兒、迪奧、愛馬仕、喬治阿瑪尼、 CELINE、菲拉格慕、杜嘉班納、PRADA、 MIUMIU、巴寶莉、蒂芙尼； 二樓：國際精品， DAKS、切瑞蒂、 BALLY、 ESCADA、 GEORG JENSEN、BALMAIN； 三樓：餐飲、精品服飾，雅尼斯比、 EQIQ、 MAX CO、馬克雅各布、 THOMAS SABO、寶姿； 四樓：餐飲； 評價：國內(nèi)最大的蘋果旗艦店、 25家世界頂級品牌旗艦店、 180多間國際頂級品牌共同打造了這座上海奢侈品消費的新地標(biāo)，與恒隆的高不可攀不同， ifc地下部分定位高端、時尚，臨近蘋果旗艦店，擁有五星級影院百麗宮，開設(shè)大量時尚 品牌專賣店，并有眾多休閑餐飲，兼具人氣與檔次。 淮海路 陜西南路： 陜西南路新鴻基項目（未開）： 簡介：新鴻基準(zhǔn)備打造一座 APM商場，項目定位為滬上最全面 的大型高檔潮流購物點，整個外形及商場室內(nèi)設(shè)計均由負(fù)責(zé)設(shè)計香港 APM的設(shè)計師 Benoy主 理，商場面積約 14萬平方米，商家數(shù)目超過300間。 四川北路： 虹口龍之夢（未開） 簡介： 擬將地鐵站、輕軌站、公交車終點站、出租車站集合成一個大型公共交通換乘樞紐，并結(jié)合大型購物中心、娛樂、酒店等商業(yè)設(shè)施作一大規(guī)模綜合開發(fā)。 港匯： 所屬商圈：徐家匯 參照品牌： ZUCZUG、三葉草、 GSTAR； 主要樓層及品牌： 負(fù)一：休閑服飾、運動服飾、 OLE、餐飲、鐘表； BAUHAUS、 ZARA、 GSTAR、 it、 FILA、 MOUSSY； 一樓：國際精品、餐飲； 雅尼斯比、 EMPORIO ARMANI、 CK、 DKNY、 Y保羅鯊魚、范 思哲、馬克雅各布、高田賢三、杰尼亞、切瑞蒂、巴寶莉、 MAX MARA；碧歐泉、嬌韻詩、蘭蔻、植村秀、迪奧、紀(jì)梵希、 MAKE UP FOR EVER； 二樓：男女服飾、男女鞋、餐飲（范思哲咖啡）； AX、 CKJ、 GUESS、 SISILEY、法鱷、寶姿、卓雅、恩曼琳、 THEORY、MISS SIXTY、 MAXamp。 一樓 二樓：休閑裝、淑女裝； 素然、 EVEN PENNILESS、玖熙、 NISISS、 SISILEY、 STEVE MADDEN；雅尼斯比、 GSTAR、 CKJ、鬼洗、 EDWIN、 MOUSSY； 評價：符合速寫定位，但需要一定的成長期，需要利用好地鐵優(yōu)勢，加強宣傳，并能有效的將新天地一期的餐飲及觀光客流引至新天地時尚。 旅游商業(yè)： 在上海希望打造購物目的地城市的政策背景下，其實上海很多商圈都具有旅游商 圈的性質(zhì)，但是因為客流檔次、商圈特質(zhì)、商業(yè)氛圍、區(qū)位等因素，還是與傳統(tǒng)認(rèn)知里低端劣質(zhì)的旅游商業(yè)有很大不同。 曹家渡： 該商圈形成較早，但是隨著地鐵線路的完善，因為缺乏地鐵出口，輻射區(qū)域越來越小。項目與新上海國際會展中心相連，周邊酒店較多，社區(qū)規(guī)模逐漸擴大，有會展活動及酒店帶來的商務(wù)客流， 本區(qū)域的固有客流也逐漸增加?？紤]到萬象城的招商運營能力，預(yù)計項目建成后會具備一定的區(qū)域影響力。預(yù)計培養(yǎng)期較長。商圈的綜合性更強，擁有一站式的正大廣場、高端奢侈品旗艦的 IFC、數(shù)碼潮人熱衷的蘋果旗艦店；商圈的區(qū)域影響力更大，多功能的商業(yè)配置可更有效的截留陸家嘴及整個大陸家嘴地區(qū)的過江客流，標(biāo)桿性的 IFC及蘋果旗艦店則可以吸引上海傳統(tǒng)意義上來自市中心的客流。雖在定位上與龍之夢重復(fù)，但是產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)可以進一步加強該商圈的影響力。 與徐家匯類似，張楊路的商場之間也有比較合理的組合。 四川北路： 四川北路延伸較長，是一條定位中低端的，商業(yè)街加商場的綜合性商圈。面對七寶、莘莊對西南客流的攔截，徐家匯商圈繼續(xù)優(yōu)化商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)組合，美羅城進行了裝修升級，引入日本的休閑餐飲；港匯進行了提檔，引入數(shù)個國際時尚大牌以及華潤的 OLE超市。 上海的城市副中心有兩種比較典型的模式：徐家匯模式、中山公園模式。新天地自身的二期、三期的購物項目也不理想。 淮海路及新天地： 淮海路是一條具有 110年歷史的商業(yè)老街，在上海的商業(yè)發(fā)展進程中，地位崇高。 Hamp。 外灘漸漸高端，但是開店成本大，且象征意義遠(yuǎn)大于實際銷售業(yè)績。其 間 5條地鐵線可以直接到達（ 2號線、 7號線、 1號線、 8號線、 10號線），外灘、南京路步行街、人民公園、靜安寺本身游人如織，加之商業(yè)氛圍形成較早，商場多、業(yè)態(tài)全，也是本地居民休閑購物的首選場所。做好上海市場意義重大。上海是很多外資進入中國的橋頭堡，目前世界 500強企業(yè)中約有 90家將中國區(qū)總部設(shè)在上海（如通用電氣、?？松梨凇⒒ㄆ?、安盛等）。 10年世博會的舉辦，更是將上海的區(qū)位影響力推至更高的階段。 4．城市軌交設(shè)施完備，各區(qū)間通達程度高，具有典型的地鐵經(jīng)濟、地鐵商圈形態(tài)。 北、上、廣、深，是國內(nèi)輻射能力最強的幾個城市，一直是商家必爭之地。 中心商圈： 中心圈是城市最核心的商圈，是傳統(tǒng)意義上的市中心。 南京東路與外灘連接的一段也多老建筑，商業(yè)以街鋪為主，旅游商品鋪較多，比較低端。 新世界城、百聯(lián)占據(jù)人民廣場、南京路步行街、地鐵主要出口等資源，但是位置相對略差的來福士卻獲得更多年輕消費群體的青睞。 未來南京西路地鐵站將有兩個地鐵上蓋項目：越洋廣場、嘉里二期。 時至近 年，已輪轉(zhuǎn)為淮海路依托新天地進行商圈提檔。一方面，出于購物時間成本、精力成本的考慮，居民購物，尤其日常性的購物會傾向于去居住地最近的能滿足其需求的商場；同時非 中心區(qū)域往往地價較低，商企可以用更多的土地打造規(guī)格更高的商業(yè)項目，這些項目往往體量大，功能多，幾乎可以滿足所有的休閑、購 物、餐飲、娛樂的需求。港匯，定位中高端時尚 MALL；東方百貨，主打紳士及大淑女系列；太平洋，中高端時尚休閑類百貨；第六百貨，中低端傳統(tǒng)型百貨；匯金，中高端時尚百貨；美羅，休閑、餐飲；百腦匯，數(shù)碼；百思買，電器及數(shù)碼。 與徐家匯一樣，商場業(yè)態(tài)組合同樣在五角場商圈有所體現(xiàn)，東方，中高端傳統(tǒng)型百貨；大西洋，低端傳統(tǒng)型百貨；百聯(lián)又一城，中高端時尚 MALL；萬達廣場，中高端時尚 MALL；巴黎春天，中高端時尚百貨；蘇寧電器，電器、數(shù)碼。三個項目主體建設(shè)都快完成，如果招商順利，最快預(yù)計 12年初可以投入運營。 中山公園： 據(jù)相關(guān) 部門的人流量測算，中山公園地鐵站的人流量與徐家匯不相上下，而該地段原先的商業(yè)發(fā)展比較滯后，只有一家賣外貿(mào)品的玫瑰坊和一家社區(qū)型定位的巴黎春天。 正大廣場進駐陸家嘴時，與龍之夢入駐中山公園相似，當(dāng)時陸家嘴作為核心商務(wù)區(qū)的功能性已經(jīng)體現(xiàn)，但是商業(yè)發(fā)展還相對滯后。 打浦橋日月光： 打浦橋處于上海幾個成熟商圈的夾縫之中。 雖然具備與人民廣場略有差異化的品牌（如 MUJI、外婆家等 ），但是周邊氛圍劣勢過大，還需看后期整個周邊的建設(shè)情況，包括道路建設(shè)及市容市貌的建設(shè)。 預(yù)期龍之夢也會是一個品質(zhì)較高的項目，隨著這兩個項目的完成，可惜形成較優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍，一方面可以留住莘莊本區(qū)域的消費人群，另一方面也可以攔截整個五號線帶來的客流。而再往后的商圈建設(shè)則越來越遠(yuǎn)離地鐵口，往北發(fā)展。 芳甸路： 地鐵末端，且不靠近地鐵口，是以證大大拇指廣場的家樂福為主導(dǎo)的社區(qū)型商業(yè)。 七樓：健身、美容； 評價：人民廣場商圈中唯一的時尚 mall定位的商場，影院、休閑餐飲都是招徠人氣的磁石。M、 Camp。 開發(fā)商資歷： 太古集團是具有英姿背景的香港商企，在香港與內(nèi)地都有成功運營的項目，如香港的港島東、太古廣場和又一城，內(nèi)地的北京三里屯太古匯、廣州太古匯項目。后者是主有客戶有：世茂集團（上海），新世界地產(chǎn)，凱德置地，新鴻基地產(chǎn)，廣州富力集團，新加坡星獅集團等。 開業(yè)時間：建設(shè)剛剛開始，需要兩年左右的時間； 優(yōu)勢： 中山公園經(jīng)歷龍之夢的帶動已經(jīng)日益成熟； 該項目和龍之夢一樣，將有效利用地鐵資源； 參照人民廣場來福士，這個來福士的定位可能與龍之夢大而全的綜合性賣場有所不同，可能是更專業(yè)的時尚 MALL； 開發(fā)商資歷： 新加坡凱德置地，旗下?lián)碛卸鄠€購物中心品牌：嘉茂、嘉信茂、來福士，同一商 圈的龍之夢也由凱德負(fù)責(zé)運營。G、 DKNY、 IT、 VERSACE JEANS、雅尼斯比； 三樓：精品服飾， AX、 ARTINI、 LACOSTE、 CKJ、 GUESS、 ZUCZUG、E+。 人民廣場： 百聯(lián)世茂廣場 參照品牌：無 主要樓層及品牌： 一樓：精品服飾、絲芙蘭、星巴克； 精品服飾，切瑞蒂、萬寶龍、紀(jì)梵希、都彭、布魯克斯兄弟； 二樓：少淑裝， MIND BRIDGE、雅天妮、 LACOSTE、雅瑩、 KISSCAT； 三樓：少淑裝，伊芙心悅、 INSUN、芝禾、 ELLE、 CHECHE、斯科菲爾德； 四樓：少女裝，艾格、 VERO MODA、 PRICH、 OLIVE DES OLIVE、拉夏貝爾、 LA GO GO、 KAKO、 ONLY； 五樓：正裝； 六樓：休閑男裝、餐飲、數(shù)碼； 休閑男裝， DUCKIES、 WRANGLER、 I’M DAVID、 JACK JO