【正文】 項目現(xiàn)場展示： 外場展示： 周邊環(huán)境： 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 營銷中心旁邊的工棚（現(xiàn)狀） 建議： 拆除營銷中心旁邊的工棚 預(yù)留看房車位 項目現(xiàn)場展示： 外場展示： 周邊環(huán)境： 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 項目北面位臵道路破壞嚴(yán)重，并且沿路衛(wèi)生狀況也不理想，建議立即清理，打造內(nèi)外統(tǒng)一的豪宅。 左圖為項目西側(cè)主入口處圍墻現(xiàn)狀，建議立即更換，并換上現(xiàn)用銷售信息。 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 細(xì)部處理建議： 門框刷膠水邊； 在毛坯房內(nèi)做管、線以及建筑材料展示，具體做法參照萬科第五 項目現(xiàn)場展示： 內(nèi)場展示： 清水房展示： 清水房展示能夠給客戶對于產(chǎn)品最直觀的展示和影響。 項目現(xiàn)場展示： 內(nèi)場展示： 樣板房展示： 增加 2套樣板房 ① ② 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 以簡潔的表現(xiàn)形式來滿足人們對空間環(huán)境那種感性的、本能的和理性的需求，這就是現(xiàn)代簡約風(fēng)格。 燈光運用： 在接待區(qū)處可采用大型現(xiàn)代暖光吊燈，有利于增加燈光效果， 制造溫馨氣氛。 媒體組合： 媒體推廣 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 99 采用媒體 投放選擇 臨時銷售中心、導(dǎo)視包裝 主要宣傳媒體 立柱廣告牌 報紙 ?于重大節(jié)點（如開盤）前投放，不做日常性投放 ?配合公關(guān)活動的宣傳報道 廣播 ?主要針對有車一族 分眾廣告 ?主要針對高端寫字樓、銀行、飛機場等地投放； 網(wǎng)絡(luò) ?投放網(wǎng)絡(luò)廣告、制作“項目網(wǎng)站”（有域名） 現(xiàn)場包裝媒介 ?模型、折頁（單張） 電視廣告、電視宣傳片 主要在入市期及重要營銷點，并制作電視宣傳片用于售樓處播放 媒體組合： 媒體推廣 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 100 媒體選擇： 蓮塘羅沙立交立柱 松崗廣深高速 2塊立柱 北環(huán)大道 1塊戶外廣告 深南大道 1塊戶外廣告 戶外廣告 深圳特區(qū)報（貫穿整個推廣期） 晚報（預(yù)熱期、蓄客期） 晶報（預(yù)熱期、蓄客期） 商報（預(yù)熱期、蓄客期） 南方都市報（項目熱銷期） 報紙廣告 網(wǎng)絡(luò) 項目網(wǎng)站 搜房網(wǎng) 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 電視、電臺 鳳凰衛(wèi)視頻道 深圳電視臺都市頻道 深圳電臺交通頻率 分眾傳媒 媒體推廣 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) DM直郵 戶外廣告 圍墻廣告 會刊廣告 燈桿旗 網(wǎng)絡(luò)廣告 分眾傳媒 樓體條幅 報紙廣告 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 4月 2月 電視廣告 媒體計劃： 媒體推廣 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 階段 日期 媒體 版面 規(guī)格 備注 信息內(nèi)容 形象導(dǎo)入 —— 市場預(yù)熱期 深圳特區(qū)報、晚報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 硬廣告 房交會 深圳晚報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （贈送后續(xù)報道） 兒童節(jié)風(fēng)箏大賽 深圳特區(qū)報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （要求贈送后續(xù)報道） 登山活動 深圳商報 /晶報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （要求贈送后續(xù)報道） CBD建筑巡展 深圳商報 /晶報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （要求贈送后續(xù)報道） 健康養(yǎng)生講座 形象建立 —— 蓄客期 深圳特區(qū)報 深圳商報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 系列硬廣告，釋放 現(xiàn)場營銷中心開放 晶報 深圳晚報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （要求贈送后續(xù)報道） 答謝酒會 附：報紙廣告計劃 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 階段 日期 媒體 版面 規(guī)格 備注 信息內(nèi)容 形象提升 ——熱銷期 7月底OR8月初 深圳特區(qū)報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色半版 硬廣 +活動通告 （要求贈送后續(xù)報道） 專場音樂會 深圳商報 /晶報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 系列硬廣告，活動通告 產(chǎn)品發(fā)布會 深圳特區(qū)報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 系列硬廣告 樣板房、園林開放 南方都市報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 硬廣告 活動信息 奧運閉幕酒會 深圳特區(qū)報 房地產(chǎn)專版 或經(jīng)濟(jì)生活版 彩色整版 開盤廣告 盛大開盤 附：報紙廣告計劃 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 具體執(zhí)行 媒體推廣 展 示 推廣活動 銷 售 臨時接待中心展示 項目現(xiàn)場展示 營銷策略 → 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 展 示 給客戶充分的購買理由！ 梅林片區(qū)的平民住宅已經(jīng)深入人心，豪宅的形象似乎在展示上無法體現(xiàn)，而這個現(xiàn)狀是與客戶希望得到身份認(rèn)同以及豪宅標(biāo)簽的事實相互矛盾的。從而實施度身定制的項目銷售策略、開盤策 略，力求在項目開盤當(dāng)天取得銷售的全面勝利，樹立項目整體市場形象，為后期的持續(xù)銷 售奠定厚實的基礎(chǔ)。 而項目所在的梅林片區(qū)卻并不是市民心目中的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)。同時也看重開發(fā)商的品牌及物業(yè)管理。 78 客戶定位 → 一 .目標(biāo) 客戶需求分析 目標(biāo)客戶需求分析 根據(jù)對本項目意向客戶的描述，以及目標(biāo)客戶群的鎖定，我們可以進(jìn)一步的了解到他們的購買需求： ?在本項目的購買群體中，他們購買的主要目的是為了 自住 ； ?以追求更有品位和品質(zhì)的生活的 換房 需求為主； ?對于戶型面積的需求主要偏向于 140210平方米的大戶型 ； ?梅林原住居民因出行便利、配套完善的生活環(huán)境已經(jīng)使他們內(nèi)心深處對梅林產(chǎn)生了一種居住情節(jié)和依賴感； ?在 CBD工作的他們，因頻繁忙碌的商務(wù)活動使他們希望居住地與工作地保持較近的距離，省卻奔波的煩惱； ?對 居住環(huán)境 及周遍 生活配套 有較高的要求； ?希望有高品質(zhì)的 園林景觀 及 物業(yè)管理 。 生活價值： 項目依山伴水，有優(yōu)美的自然環(huán)境。為了讓客戶對四季山水所傳達(dá)的生活方式有充分的理解和認(rèn)可，我們需要做好體驗營銷，各種體驗式和品鑒式活動的開展，是本項目建立差異化營銷的重點。 劣勢： ?臨近項目周邊的環(huán)境較差，西面有破舊廠房，且道路檔次較低； ?北面的山道損壞嚴(yán)重、有陳舊的廠房，這些都對本項目的形象有影響。 項目分析 → 四 .產(chǎn)品分析 C2戶型 ：三房二廳二衛(wèi) ㎡ 所在棟數(shù)： 4棟，共 34套 戶型特點：板式結(jié)構(gòu)，兩梯兩戶通透設(shè)計，采光、通風(fēng)佳，帶有入戶花園和花池設(shè)計，玄關(guān)設(shè)計增加空間私密性，主臥帶有衣帽間設(shè)計； 優(yōu)勢：板式結(jié)構(gòu)，大開間，功能區(qū)分合理，入戶花園設(shè)計，客廳和主臥增加玄關(guān)設(shè)計，高層可觀山水遠(yuǎn)景，低層可觀園林景觀，動靜分區(qū)合理。 地下車庫作了二層設(shè)計，形成 2＃地塊車庫一層是 全自然采光通風(fēng)的生態(tài)車庫 。 梅林公園 梅林山公園 項目所在地 梅林水庫 項目分析 → 三 .項目資源分析 三 .項目資源分析 梅林路 中康路 從龍尾路出來之后，擁有通往深圳各個區(qū)域的通道。 市場調(diào)研與分析 → 四 .項目前景分析 四 .項目市場前景分析 指標(biāo)計算 單位 1月 2月 3月 一、預(yù)售商品房面積、套數(shù) （一）商品房銷售面積 萬平米 住宅 萬平米 辦公樓 萬平米 商業(yè)用房 萬平米 其他 萬平米 0 0 （二）商品房銷售套數(shù) 套 3123 729 2123 住宅 套 2843 679 2070 辦公樓 套 10 6 3 商業(yè)用房 套 270 26 33 其他 套 0 0 17 深圳 2023年 1月 3月商品房成交量統(tǒng)計 從上表中可以看出， 2月份到 3月份的商品房銷售面積與套數(shù)都已上升，市場狀況有所回暖。 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項目分析 萬科 2023年 5月首創(chuàng)了 180米文化長廊看樓通道。上園 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項目分析 16棟，位于小區(qū)中央，中間樓層價格 2300024000元 /㎡ 21棟，起價 23000元 /平米，均價 26000元 /㎡ 16 21 城市山林 唯珍府 建筑面積： 建筑面積： 三房兩廳兩衛(wèi)戶型圖 市場調(diào)研與分析 → 三 .同類項目分析 香蜜湖 御景 開發(fā)商： 深圳市津聯(lián)泰投資有限公司 占地面積： 10060㎡ 總建筑面積： 36733㎡ 總戶數(shù)： 326 停車位： 213 物業(yè)類別： 普通住宅 ,共 6棟 1017層的小高層 內(nèi)部配套： 游泳池、泛會所 景觀資源： 筆架山公園、銀湖野郊公園、立體庭院式園林 銷售價格： 最低價 17000元 /㎡，均價 21000元 /㎡ 主力戶型： 70㎡左右的兩房， 100㎡左右的三房，戶型達(dá)到 40多種，銷售較均衡 項目動態(tài)： 2023年 3月 6日，推出 10套特價房，均價 推廣主題： “中心北區(qū) 〃 城市私享山居” 市場調(diào)研與分析 → 二 .市場調(diào)研 水木瀾山居 開發(fā)商： 深圳市天居臵業(yè)有限公司 占地面積： 9215㎡ 總建筑面積： 65307㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 488 停車位： 333 物業(yè)類別： 商住樓 , 兩棟高層建筑 ,一棟為 31層 ,一棟為 34層 內(nèi)部配套： 游泳池 景觀資源： 筆架山公園、銀湖野郊公園 主力戶型： 兩房兩廳（ 6899 ㎡ ） 項目動態(tài)： 第 2批 75130㎡樣板間于 3月 29日開放。 三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。 但對于第二套房貸的界定一直比較模糊，由各商業(yè)銀行自行決定。 二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。 本項目主要為雙拼、三拼戶型，購臵時為多本產(chǎn)權(quán)。通過先后 6次的豪宅聚餐會積累客戶。上園 開發(fā)商： 深圳市華聯(lián)臵業(yè)集團(tuán)有限公司 占地面積： ㎡ 總建筑面積： 115143㎡ 物業(yè)類別： 高尚住宅，由 6棟共 10個單元 816戶純住宅單位組成，為 21～ 30層高層建筑共816戶 內(nèi)部配套： 會所、架空層泛會所 景觀資源： 大南山、內(nèi)部園林景觀 主力戶型： 110130㎡的三房、 130202㎡的四房、 230260㎡的復(fù)式 項目動態(tài)： 2023年 3月 14日， /㎡起價，復(fù)式 56萬元 /㎡，首付四成 99折，一次性98折。 2023年 3月 “華聯(lián)城市山林文化大講堂”。蘭溪谷 營銷推廣 主題推廣語： “這樣的房子 ,是用來享受半山的 ” 營銷推廣： 2023年 9月，在二期會所舉辦千年古琴會名師音樂會，邀請中央音樂學(xué)院教授、古琴演奏家李祥霆大師現(xiàn)場演繹古琴，讓來賓重拾國學(xué)文化精碎 2023年 9月，在半山海景 〃 蘭溪谷二期會所隆重舉辦“萬燈齊耀蘭溪谷，月上半山話中秋”活動，邀請鳳凰衛(wèi)視曾子墨和深圳著名學(xué)者易松對中國傳統(tǒng)節(jié)日 — 中秋佳節(jié)進(jìn)行了精彩的對話和評論。 鳳凰計劃。 項目西面為高尚住宅小區(qū)，周邊道路寬敞，綠樹成蔭。 集團(tuán)開發(fā)的“新世界中心”是深圳 CBD中心區(qū)內(nèi)頂級寫字樓標(biāo)桿。A2。工人房設(shè)計，西廚設(shè)計，餐廳與客廳分開設(shè)計，戶內(nèi)花園設(shè)計，客廳和主臥增加玄關(guān)設(shè)計，動靜分區(qū)合理。其大戶型的豪宅尺度在梅林片區(qū)更是極為稀缺。 69 項目定位 → 一 .項目價值點剖析 產(chǎn)品價值： 一期開發(fā)北區(qū)地塊，占地近 2萬 m2，規(guī)劃為 5棟 1832層高層住宅，主力為中大戶型，首 層全部為架空花園。而站在整個深圳山居豪宅市場上看，本項目因為與中心區(qū) CBD的距離近，且片區(qū)生活配套成熟可以成為市場的補缺者。 客戶定位 → 五 .目標(biāo)客戶訪談 訪談二：廖先生 職業(yè)： 律師 年齡： 35歲 居住區(qū)域： 福田區(qū) 家庭結(jié)構(gòu)： 3人 購房目的： 自住為主 業(yè)余愛好： 休閑娛樂、藝術(shù)薰陶 選擇購買的主要原因： 配套完善、地段好 較看好的區(qū)域： 梅林 購房理由： 需要改善居住環(huán)境 已臵業(yè)情況： 梅林已經(jīng)擁有一套，南山有一套 對本項目的看法： 離市中心不遠(yuǎn)，靠山的環(huán)境不錯，非常安靜，適合居住。 第五部分 營銷策略 一 .營銷戰(zhàn)略 二 .營銷戰(zhàn)術(shù) 一 .