【正文】 :33:5219:33:52January 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 7時 33分 :33January 23, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 23日星期一 7時 33分 52秒 19:33:5223 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 152 ５＼異地及海外行銷系統(tǒng) 1．海外銷售渠道的建立 2．香港及異地銷售渠道建立 已經(jīng)在北美洛杉磯、紐約、舊金山等地建立了銷售網(wǎng)絡(luò) 同時正在歐洲、中東迪拜、澳洲等地建立海外全球銷售網(wǎng)絡(luò) 153 ６＼租賃市場占有系統(tǒng) ７＼門店分銷系統(tǒng) 154 ８＼全程專業(yè)后援團 蔡世鋒 職位：策劃總監(jiān) 學(xué)歷：房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè) 本科 工作經(jīng)歷： 7年地產(chǎn)操作經(jīng)驗 19992023年先后任深圳安佳臵業(yè)公司副總經(jīng)理、深圳蔚藍(lán)精英投資顧問公司董事 /策劃總監(jiān) 、深圳新基地物業(yè)顧問公司副總經(jīng)理等要職，親自操盤代理項目 50多個 顏光茂 職位：總經(jīng)理助理 學(xué)歷：美國加州大學(xué) 房地產(chǎn)專業(yè) MBA 工作經(jīng)歷： 9年地產(chǎn)操作經(jīng)驗 豐富的市場營銷經(jīng)驗和商業(yè)拓展經(jīng)驗 ,熟悉國內(nèi)及北美的房地產(chǎn)運作程序 ,優(yōu)異的溝通技巧 ,并有良好的組織、協(xié)調(diào)能力 155 ８＼全程專業(yè)后援團 劉大瑋 職位：高級策劃經(jīng)理 學(xué)歷：房地產(chǎn)專業(yè)本科 工作經(jīng)歷： 7年地產(chǎn)操作經(jīng)驗 操作項目：藍(lán)堡國際公寓、新城國際、鳳圖騰、萊蒙湖別墅、玫瑰園別墅、萊蒙湖別墅、東山墅、優(yōu)山美地別墅、東方普羅旺斯、北戴河紅嶼別墅、麥卡倫地、卓錦萬代等項目 楊軍 職位：銷售總監(jiān) 學(xué)歷：準(zhǔn) MBA 工作經(jīng)歷： 10年地產(chǎn)操作經(jīng)驗 操作項目：香江花園、紫玉山莊 、嘉浩別墅、華悅國際等項目 156 ９＼活動及事件行銷系統(tǒng) 強勢組合多元化與專一性 ， 是中原提倡之有效行銷方式 基于此基礎(chǔ)之上的活動行銷 ， 以多元化的 PR組合應(yīng)變市場 ， 搭建產(chǎn)品社會通路 ， 挖掘 、 調(diào)動客群消費潛力和欲望 ， 以提高產(chǎn)品成交 157 10＼賣場及品牌連動行銷系統(tǒng) 一 \賣場 :作為高端項目的強勢銷售利器 ， 賣場行銷是中原精耕細(xì)作之行銷體系之一 針對不同高端項目產(chǎn)品提出差異化場地包裝策略 ， 從而提升產(chǎn)品形象及價值感 ， 成為一線銷售最有力的運作模式 二＼品牌連動行銷是以橫向營銷方式，借產(chǎn)業(yè)、品牌間的連盟互動，取得銷售外圍資源的突破與更新，其價值在于以社會資源的最大化利用，提升品牌影響力及市場滲透性 對于高端項目項目而言，高端品牌間的互動聯(lián)盟帶來快捷且顯性的市場效應(yīng)，是凸現(xiàn)其價值的實銷路徑之一 158 1\ 250萬總價高品質(zhì)產(chǎn)品真空層 2\用名盤大盤的調(diào)性來打造產(chǎn)品 3\雙路線推廣 ,搭建租賃與形象傳播的雙項平臺 4\建立完善的行銷體系 提報關(guān)鍵內(nèi)容回顧 159 于此，中國 ? 北京 ? 中央別墅區(qū) 羅馬湖畔 ? 阿凱笛亞 期待一個時代的來臨 十大支持體系護航下 中原與阿凱笛亞的締造者－天地控股 一起期待中央別墅區(qū)一個傳奇的誕生 160 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。減少回報時間，提高投資回報率。 名門會 阿凱笛亞 私家會館 湖畔貴族 完成銷售人員的銷售及接待禮儀培訓(xùn)。利用直接有效的推廣媒介手段，有效達(dá)成銷售，成為凌駕于同類產(chǎn)品競爭態(tài)勢之上營造獨特傳播渠道。 規(guī)劃建議： 盡可能將聯(lián)排別墅后庭院劃歸每戶所有，減少后園之間的公共空間，只保留物業(yè)的維修通道，這樣即可保證居住私密感受，更可提升部分單位總價及賣點 70 戶型 立體多庭院設(shè)計 獨特的步出式庭院，全采光地下室 地下空間層高超過 中西廚設(shè)計，成為首層的亮點 前后雙客廳及中部餐廳 71 隨機抽取 23號樓為例 步出式景觀層 (地下一層 ) 72 隨機抽取 23號樓為例 迎賓禮儀層 (首層 ) 73 隨機抽取 23號樓為例 生活層 (二層 ) 74 隨機抽取 23號樓為例 主臥層 (三層 ) 75 B/障礙層 目前本案所處區(qū)域開發(fā)較少 ,需做較多區(qū)域預(yù)熱 容積率高 二期用地目前未定 公寓部分市場接受度存在一定影響 戶型大進深產(chǎn)生中部黑空間 戶型面寬小 ,部分次臥面寬僅為 ,部分臥室采光不足 主臥空間分配不合理 ,部分主臥開門太多影響空間布局 部分邊單位首層設(shè)計不合理 ,客廳過大 ,首層客臥面積太小 中原將利用本身資源全程跟進產(chǎn)品調(diào)整 76 第二部分全案營銷策略基本觀點 產(chǎn)品核心競爭力︱產(chǎn)品傳播定位︱營銷傳播策略︱執(zhí)行思考 77 源于產(chǎn)品及客群，引發(fā)的價值觀聯(lián)想 (產(chǎn)品核心競爭力 ) 78 環(huán)境價值 產(chǎn)品核心競爭力歸納 文化價值 建筑價值 配套價值 區(qū)域環(huán)境：中央別墅區(qū)獨特的區(qū)域特征，投資性及成熟的國際化氛圍。 租賃客戶 以汽車、石油、 IT、能源、化工為主的知名企業(yè)中高層管理人員 幾大使館區(qū)發(fā)達(dá)國家的駐華人員 53 宮殿階層 富豪階層 中產(chǎn)階級上層 中產(chǎn)階級中層 中產(chǎn)階級下層 客群階層分類 54 我們的主力客群是誰 ? 他們是什么樣的人 ? 為什么要購買別墅 ? 什么是他們心中的別墅標(biāo)準(zhǔn) ? 對于主力客群 ,衍生的疑問 55 中產(chǎn)階級中層 我們的主力客群是誰 ? 決定“中產(chǎn)階級”的關(guān)鍵性物質(zhì)并不僅在于收入，還有與其 生活、心理和社會地位狀態(tài)相連接的責(zé)任、權(quán)利和利益。 聯(lián)排整體水平與區(qū)域別墅產(chǎn)品檔次較大，熱銷產(chǎn)品仍為個別別墅大盤中的附帶產(chǎn)品。 花園面積小，主要集中在 200— 400平方米。 容積率高，主要在 — 。 當(dāng)前區(qū)域在售的聯(lián)排產(chǎn)品由于受到部分小體量別墅的影響，銷售遭遇瓶頸，大多問題歸結(jié)于產(chǎn)品規(guī)劃檔次與區(qū)域整體檔次有較大差距，目前熱銷之聯(lián)排產(chǎn)品仍為市場中部分熱銷大盤的附帶產(chǎn)品，憑借其大盤銷售慣性的趨勢，產(chǎn)生熱銷。 56 中產(chǎn)階級中層 項目的位臵決定客群主力區(qū)域： 京昌高速路西側(cè)，中關(guān)村、亞運村 及中央商務(wù)區(qū) 雙項區(qū)域 職業(yè)類別： 大型企業(yè)的高級決策層＼駐華外企高層 藝術(shù)界知名人士＼中型私人企業(yè)主 政府機關(guān)高級公務(wù)員＼具有戰(zhàn)略眼光的投資者 高等專業(yè)的專項技術(shù)人員＼國際自由職業(yè)者 57 但幵不是所有的中產(chǎn)階級都購買別墅 自由、平等、個性 精英主義、理想主義 精致生活的情調(diào)、國際化的貴族向往 是他們的階層符號 58 中產(chǎn)階級 上中 中中 下中 1100015000 800011000 60008000 現(xiàn)居物業(yè)價格 （元 /平方米） 分類 對于中產(chǎn)階級的描述 ,我們僅從現(xiàn)居物業(yè)形態(tài)進行簡單分析 目前擁有物業(yè)價值超過 200萬左右 59 主要特征 : 第一次別墅臵業(yè)者 公寓 別墅類產(chǎn)品 第 N次臵業(yè)者 目前擁有物業(yè)價值 超過 200萬左右 市場因素 : 物業(yè)升級 (并非跳級 ) 面積增長 價格增長 尤其對于一次臵業(yè)別墅的購買者而言，設(shè)計合理、 細(xì)節(jié)出眾的小面積低總價的別墅社區(qū)將成為其首選 。本案作為中央別墅區(qū)西大門，獨攬三條高速路，容納東 \西兩大商務(wù)區(qū)域。） 二、塑造中央別墅區(qū)主流產(chǎn)品形象 109 立體式縱深傳播 整合媒體資源 細(xì)化推廣策略 媒介執(zhí)行 110 綜合運用五大優(yōu)勢媒體 ，構(gòu)筑以戶外 ,網(wǎng)絡(luò)為主 ,渠道媒體為輔 . 平面媒體選擇，避免過多利用主流大眾媒體，可著重專業(yè)類、時尚類及財經(jīng)類雜志類媒體軟性投放，同時可考慮選擇航機類雜志及少量海外媒體實現(xiàn)項目前期造勢目的 于實力區(qū)域洽商戶外媒體（東北三 /四環(huán)、 CBD、 CVD ），確?？蛻羧洪L久關(guān)注 網(wǎng)絡(luò)宣傳充分利用網(wǎng)絡(luò)炒做新聞、舉辦論壇和活動的同時，本項目相關(guān)網(wǎng)絡(luò)資信的更新必須及時 111 傳播活動執(zhí)行 112 全程主題式活動策略 配合推廣主題的深入 ,除舉行常規(guī)產(chǎn)品發(fā)布會 \開盤 \樣板間開售等活動外 ,配合項目主題推出系列的參與式活動 . 利用項目附近 羅馬湖自然資源 ,建立項目專屬活動場所(具體建議見后部銷售現(xiàn)場建議 ) 113 活動類型舉例 水之舞 —— 熱情奔放的風(fēng)情舞蹈表演及交際舞教習(xí)； 豪情之夜 —— 仿摩納哥之場景的游戲、娛樂； 路易王朝 —— 軒尼詩、拿破侖等名酒品鑒； 名香品鑒 —— 頂級雪茄品鑒； 王者雄風(fēng) —— 賓利、保時捷、法拉利、瑪薩拉帝等名車激賞； 暗夜光輝 —— 湖畔焰火晚會； 時間之舞 —— 名表及古董表品鑒； 流光霓裳 —— 名酒品鑒 聯(lián)合國際學(xué)校的親子活動 114 （爭取品牌資源） 115 豪情之夜 —— 美國拉斯威加斯場景再現(xiàn) “生活．游戲．社交” —— 富豪游戲尊貴價值。 統(tǒng)一規(guī)范并明確別墅硬件的銷售說辭、裝修標(biāo)準(zhǔn)。 名門會 活動平臺 體驗式 洽談中心 私家會所式 VIP洽談中心 132 建議充分利用區(qū)域羅馬湖資源，在羅馬湖沿岸建立湖畔生活的全新體驗館． 前期可用于銷售洽談，活動系統(tǒng)平臺 后期可作為項目為客戶而設(shè)的私人會館，推廣中亦可出現(xiàn)雙會所的新賣點 133 產(chǎn)品二次建設(shè)構(gòu)想 根據(jù)推廣思路 , 為提升產(chǎn)品附加值 , 提出產(chǎn)品二次建設(shè)的假設(shè) 134 “ art d39。 實用性： 即，注重家私配臵與裝修風(fēng)格的實用性，規(guī)避日常所售別墅的裝修奢豪卻無用的問題。 , January 23,