【正文】 :05:5218:05:52January 23, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 6時(shí) 5分 :05January 23, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 23日星期一 6時(shí) 5分 52秒 18:05:5223 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。感謝每一個(gè)真心對(duì)待生活，善待自然的人 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 目前當(dāng)?shù)叵M(fèi)者 對(duì)現(xiàn)代都市新的居住文化理念 正處于逐步認(rèn)識(shí)和提升階段， 需要高層次的概念引導(dǎo)和明晰。 ? 東河普通多層住宅均價(jià)由 2023年的 1400元左右上漲到今年 8月份 1732元左右。 高層、小高層住宅建設(shè)發(fā)展迅速。中心區(qū)北側(cè)以廣播電視塔為起點(diǎn)，南側(cè)以體育中心為結(jié)束點(diǎn)。保利 ? 包頭城市規(guī)劃狀況 ? 包頭城市規(guī)劃狀況 新中心區(qū) 老城區(qū) ? 包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 從 2023年以后，包頭房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。高品質(zhì)、視野寬闊、提高土地利用率，但成本偏高。 ? 東河區(qū)域市場(chǎng)狀況 二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 建面規(guī)模 區(qū)域 對(duì)比 配套 情況 建筑類(lèi)型 主力 戶(hù)型 銷(xiāo)售價(jià)格 品牌 優(yōu)勢(shì) 推廣手法 推盤(pán) 時(shí)間 與本案的對(duì)比 時(shí)代天驕 較成熟 一般 多層、小高層 兩房、三 房 1352300元 /平方米 較強(qiáng) 人際傳播、 DM單 在售 地段相當(dāng)，具一 定競(jìng)爭(zhēng)性 寧鹿水岸 8萬(wàn)平方米 較成熟 齊全 多層、小高層 兩房、三 房 多層 17702450元 /平方米，小高層 21003350元 /平方米 一般 人際傳播、 網(wǎng)絡(luò)廣告 在售 地段相近，規(guī)模及品牌較差 碧水嘉苑 10萬(wàn)平方米 成熟 一般 小高層、高層 兩房、三 房 多層 15002200元 /平方米，小高層 18803058元 /平方米 無(wú) 人際傳播、 DM 小高層 在售 一期多層已售完， 二期未開(kāi)始 鼎太風(fēng)華 較成熟 一般 帶電梯多層、小 高層、別墅 三房 多層 18002600平方米，別墅 31003700平方米 一般 人際傳播、圍擋 DM、 PR活動(dòng) 一期在售，二期未開(kāi) 二期小高層銷(xiāo)售在即，有一定競(jìng)爭(zhēng) 美岸華庭 較成熟 一般 多層、小高層 兩房、三 房 多層 17702660元 /平方米、小高層未開(kāi) 一般 人際傳播、 DM 一期在售，二期未開(kāi) 具一定競(jìng)爭(zhēng)性 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況一覽表 由上表分析得知 ? 周邊項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境、配套，以及產(chǎn)品類(lèi)型和戶(hù)型供應(yīng)都比較相似，因此通過(guò)推廣和銷(xiāo)售策略形成市場(chǎng)區(qū)隔是十分必要的 ? 周邊項(xiàng)目的品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱 ? 東河區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 各個(gè)項(xiàng)目的推廣宣傳方式有限、力度不強(qiáng)、渠道單一，基本停留在產(chǎn)品層面 ? 項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況普遍良好，說(shuō)明市場(chǎng)需求潛力很大 三、 產(chǎn)品分析 保利品牌實(shí)力 毗鄰東河槽景觀帶、東河區(qū)唯一的中心廣場(chǎng) 項(xiàng)目北面緊鄰東河區(qū)政府 項(xiàng)目品質(zhì)高，園林景觀獨(dú)具特色 周邊配套成熟 交通網(wǎng)絡(luò)完善 項(xiàng)目的入市時(shí)期較周邊其他項(xiàng)目晚，市場(chǎng)份額已經(jīng)被瓜分一部分 東河區(qū)是老城區(qū)，城市規(guī)劃狀況相對(duì)較差，對(duì)新興青昆兩區(qū)居住人群的吸引力不大 周邊相似項(xiàng)目的品牌效應(yīng)較差 周邊項(xiàng)目推廣和銷(xiāo)售方式都處于較初級(jí)階段 包頭整體市場(chǎng)處于上升時(shí)期，市場(chǎng)需求量大 周邊區(qū)域居住項(xiàng)目集中，居住氛圍強(qiáng) 東河區(qū)居住人口密度大，對(duì)外交通方便 周邊類(lèi)似產(chǎn)品項(xiàng)目較多，存在競(jìng)爭(zhēng)壓力 受新興的青山區(qū)和昆區(qū)影響可能流失部分客群 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Wheaten 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threat 因此 —— ? 項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)是 強(qiáng)大的品牌后盾 ，因此應(yīng)把保利品牌與項(xiàng)目形象結(jié)合起來(lái) ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，項(xiàng)目具有更好的質(zhì)量保證和 景觀園林 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ? 使當(dāng)?shù)匕傩照J(rèn)同保利的所有產(chǎn)品，就要在當(dāng)?shù)貥?shù)立保利的品牌形象 四、 客群分析 我們要把樓賣(mài)給哪一部分人？ 鎖定目標(biāo)客戶(hù) ? 東河區(qū)屬于正在改造階段的“老城區(qū)“ 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關(guān)配套設(shè)施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增強(qiáng)，對(duì)常住客有很強(qiáng)的吸引力 ? 東河區(qū)原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大 ? 本區(qū)域商品房綜合素質(zhì)、性?xún)r(jià)比、價(jià)格均在客戶(hù)接受范圍之內(nèi)，且交通方便 ? 青山區(qū)和昆區(qū)屬于新興區(qū)域，城市規(guī)劃較好，設(shè)施配套完善，已經(jīng)形成新的城市中心區(qū)，其現(xiàn)有居住人口遷移至東河區(qū)的可能性不大 ? 九原區(qū)是包頭市的郊區(qū)城市，人群購(gòu)買(mǎi)力有限，本項(xiàng)目的價(jià)格在承受之外 因此，我們的主要目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)鎖定在東河區(qū)現(xiàn)有的居住人口范圍 客群劃分 按地段 受傳統(tǒng)購(gòu)房區(qū)域觀念和項(xiàng)目地理?xiàng)l件限制，項(xiàng)目買(mǎi)家應(yīng)以東河區(qū)原居住人群為主，其他幾個(gè)外區(qū)客源為輔。 必須考慮結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土民情， 和當(dāng)?shù)厝诵愿裉刭|(zhì)、文化理解程度 雙方面的需求能否同時(shí)滿(mǎn)足？ 消費(fèi)者洞察 ? 離不開(kāi)城市生活，渴望改善居住環(huán)境 ? 性格上帶有草原民族的熱情與豪放 ? 保留著草原民族的一些風(fēng)俗習(xí)慣和觀念 ? 熱愛(ài)自然環(huán)境，喜歡靠近自然的生活 ? 不經(jīng)常從報(bào)紙上獲取廣告信息，受現(xiàn)場(chǎng)直觀判斷影響大 ? 對(duì)地產(chǎn)品牌的認(rèn)知度還有待于提高 讓我們從消費(fèi)者身上尋找答案 大自然、大草原 草原上的明星城市 內(nèi)蒙古自治區(qū)最重要城市之一 包頭市 ? 站在客戶(hù)的角度，挖掘當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵 ? 尋找能夠觸動(dòng)他們心靈深處的精神本源 草原文化 草木精神