【正文】 百合花園立體化宣傳綜合體 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 81 媒介運用比重 2021年總體銷售額：約 廣告比率（除活動外）：約 % 活動推廣費用： 約 1150萬元 其中： ?報紙廣告占 70%，預算投入費用約 800萬元 ?電視廣告占 10%，預算投入費用約 115萬元 ?戶外及車身廣告占 %，預算投入費用約 65萬元 ?公關活動占 13%，預算投入費用約 150萬元 ?DM、單張派發(fā)占 %，預算投入費用約 20萬元 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 82 以報紙廣告作為項目之宣傳主體，以戶外廣告、電視廣告、 DM、單張派發(fā)、公關活動等作為有效的補充，共同構筑立體化宣傳綜合體。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 76 媒介組合策略 —— 構筑立體化宣傳綜合體 要迅速建立項目的形象及品牌，在樓盤的開發(fā)初期，由于難于從物業(yè)管理、樓宇質量等硬指標來進行支持，故此，廣告宣傳成為項目唯一渠道，也是最重要的手段，而媒體的合理組合則最大限度地發(fā)揮廣告所帶來的作用。 一” 2021年“十 2. 保利文化博物館珍藏珍貴名人字畫展。 保利大品牌的平臺建立。 ? 名人及為業(yè)主同心墻揭幕。 ? 兒時的腳踏車就是家的眷戀。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 64 第二階段：營造愛家的生活方式，提升項目形象。 2）內部認購 ——公開發(fā)售期（ 5月底 —6月） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 63 ? 開局篇： ” 百合，讓男人更愛家 “ ——名家眼中的百合花園。 訴求點：整合保利大社區(qū)，提出保利城的概念。 第二步 2021年：在確立保利百合花園的市場形象之后，通過三大整合手段（品牌整合，社區(qū)整合，業(yè)主整合）將保利品牌提升到一個全新平臺，從而為各子品牌（保利百合花園及保利花園）贏得更好的銷售契機及 2021年銷售平臺。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 54 第七章、整體推廣策略 ——如何使用我們的武器？ ——我們怎樣走？ 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 55 項目的主題定位： “ 愛家的男人住百合 ” ——以和合精神打造的家園。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 41 家本文化 ? “ 家本文化”長廊 ? 廣州第一個私家博物館 ? 首個以家為主題的文化長廊 ? 社區(qū)氛圍 通過名人品家、家本文化展、業(yè)主藝術團體“百合雅社”、業(yè)主運動會等系列的公關活動及社區(qū)組織，體現(xiàn)家本文化氛圍，營造以和合精神打造的溫罄家園。 百合 關鍵詞 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 34 愛家 項目的形象定位 —— 愛家的男人住百合 —— 體現(xiàn)客戶的心理追求，倡導全新的溫罄愛家居住環(huán)境，以求觸動客戶形成共鳴感。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 29 第四章、確定形象定位 ——入市態(tài)勢 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 30 從目標客戶追求考慮 形象定位是針對目標客戶的，它必須來自目標客戶的需要，且可通過鮮明、準確的定位，反作用于目標客戶群，令其產生觸動感與共鳴感。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 24 ? 區(qū)域眾多大型社區(qū)之相關配套設施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增強，特別是紅棉商業(yè)區(qū)已完全成熟，對常住客有很強吸引力。 ? 消費熱點的轉移如（汽車、旅游）等，消費重心開始偏移。 ? 各大型市政建設帶動海珠區(qū)總體形象提升，工業(yè)大道板塊受益非淺，區(qū)域吸引力極大增強。 ? 周邊區(qū)域配套日益完善。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 15 第二章、項目 優(yōu)劣勢 分析 ——知已 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 16 優(yōu)勢 ? 保利集團品牌已得到市民認同。 ? 受商業(yè)氛圍及市政建設等方面因素影響，海珠區(qū)各大樓盤大致全為 7個具代表性的板塊。 ? 二手樓市繼續(xù)快速發(fā)展，全年增長率達 %。 8 1 各媒體具體選擇及分布建議 4 3 項目定價策略 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 3 目 錄 第四章、確定形象定位 —— 入市態(tài)勢 3 8 篩選項目核心利益點的標準要求 ? 產品及營銷方式上推陳出新，樓市在競爭中進一步發(fā)展。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 11 各板塊的樓盤分布 項目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個樓盤三面夾擊，市場競爭激烈。 ? 本項目可與保利其他項目進行資源整合（如業(yè)主、配套）。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 17 劣勢 ? 項目容積率高，密度大。 ? 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 20 在知已知彼后，怎樣才能達至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題 a. 項目在短時間內供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) b. 項目自身產品同質化嚴重，且可調節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭之中，如何保證項目持續(xù)熱銷 c. 項目因規(guī)模所限，與對手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內容方面并無優(yōu)勢，因而必須在后天創(chuàng)造賣點或另辟溪徑 d. 保利花園與百合花園之間如何實現(xiàn)雙贏，從而進一步提升企業(yè)品牌形象 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 21 我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略目標，首要的是對我們所爭奪的陣地 ——目標客戶進行深入的分析，掌握他們消費行為及心理的共性。 ? 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 分析本項目客戶的居住追求：歸屬感、自我滿足。 百合 —— 體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 42 ? 生活服務體系 —— 五大管理系統(tǒng) 實現(xiàn)全程式人性化家居服務，實現(xiàn)立體式家本文化構建 ? 健康管理系統(tǒng) ? 教育管理系統(tǒng) ? 理財管理系統(tǒng) ? 環(huán)境管理系統(tǒng) ? 物資物業(yè)管理系統(tǒng) 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 43 第六章、項目整體價格策略 ——輔助武器 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 44 項目定價策略 第一步：與周邊競爭對手進行綜合比較，初步制定項目價格為： 4450元 /㎡ （含裝修） 第二步：將項目所有單位按素質差別分為 7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價為 4450元 /㎡ ，并推導出其他 7類單位的均價水平 第三步：將各類型單位具體細化，然后得出項目每個單位得大約價格，從而反推出項目均價水平為 4453元 /㎡ （含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫 45 第四步：得出項目每個單位價格后，將所有單位劃分成為 2大部分、 4大系列，劃分后將各類別單位的價格與周邊各競爭對手項目的相同類別單位進行比較，從而驗證本項目定價的競爭力 第五步：在與市場競爭對手各類別單位進行比較后，對本項目的各類型單位的定價進行調整 第六步：最后經(jīng)過修正后最終得出各類型單位的最終均價（ 4381元 / ㎡ 含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 更多免費資料下載請進： 中國最大的免費課件資源庫