【正文】 ?青島西海岸海濱商務(wù)中心 占地 230畝，瀕臨大海。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?以品牌、社區(qū)品質(zhì)和人文為核心價值，持續(xù)打造高尚人文社區(qū)。 突破障礙：小區(qū)入口做成公共廣場，展示品質(zhì) 動感 /趣味 /生活 /文化 實用的公共設(shè)施 廣場可作為公眾休憩場所 /與會所相結(jié)合 ，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間 /給街區(qū)公民提供一種 “ 人居人聚 ” 的雙優(yōu)空間 ，為他們創(chuàng)造一種差異化生活體驗的價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 棕櫚大道 入口廣場 售樓處： 通透玻璃、半室外泳池、二樓觀景平臺。 項目背景小結(jié) ?項目處于漳州龍池，廈門人相對陌生的區(qū)域，但車程僅 20分鐘； ?本區(qū)域為工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不佳，配套欠缺； ?地塊本身具備山、遠(yuǎn)景海資源可以利用； ?屬于大盤物業(yè)，住宅 32萬占廈門 2023年銷售量的 1/10，別墅 7萬多的量占 2023年銷售量的 2/3； ?為達(dá)到銷售利潤，初步測算， TH售價 5000元 /平，住宅 3000元 /平，別墅 7000元 /平，商業(yè) 8000元 /平； ?周邊房價為 1500~2500元 /平米。 分展場營銷戰(zhàn)略 ?1999年，教授花園就到北京進(jìn)行推廣，主要是看中北京有很大的購買力 本報告是嚴(yán)格保密的。 教授花園的開發(fā)，以房產(chǎn)支持教育，以教育帶動房產(chǎn)，是一種全新的房地產(chǎn)開發(fā)模式 時間軸 一期 二期 三期 開工時間 竣工時間 規(guī)模 占地 56畝，建面 占地 100畝，建面 占地 600畝，建面 35萬平 投資 2500萬 6000萬 15億 開發(fā)商 山海天城建集團 山海天集團和北大燕園社區(qū)服務(wù)中心 山海天集團和北大燕園社區(qū)服務(wù)中心 物業(yè)類型 別墅 公寓 9棟，別墅 24套 多層公寓、小高層、疊拼 價格 1200元 /平米 1680元 /㎡ 2180元 /㎡ 多層 4200元 /㎡ ，疊拼 14000元 /㎡ 客戶情況 其中，近 50位北大教授 110余位北大教授 近 300位教授，其中 200余位北大教授；許多客戶沖著“北大教授”的業(yè)主身份，北京、山西以及山東內(nèi)陸各縣市的購房者慕名而來。 本報告是嚴(yán)格保密的。 30%70%自住 投資、養(yǎng)老、度假本報告是嚴(yán)格保密的。 以水系貫穿整個社區(qū)，房屋臨水而筑；產(chǎn)品戶型面積多樣 ?規(guī)劃指標(biāo)： ?占地 242畝； ?容積率 ； ?建面約 ； ?,建筑密度 %； ? 綠化率 45%。 ?？谑兄行? 海甸島新埠島片區(qū) 填海區(qū) 國貿(mào)區(qū) 工業(yè)區(qū) 西海岸片區(qū) 濱海大道 瓊 州 海 峽 美視高爾夫 長信海岸水城 ?？谖骱０镀瑓^(qū) ——美視高爾夫、長信海岸水城 ?通過西海岸片區(qū)在同一區(qū)位 、 擁有同樣自然資源條件的成功與失敗案例的分析 ， 總結(jié)陌生區(qū)域大盤的KPI體系 。 第三極之區(qū)域價值 2：重新定義膠南濱海新城區(qū)的區(qū)域價值 —— 臨濱海區(qū)生活第三極 ?第一極 處在 新行政中心 的邊緣 ，政府辦公設(shè)施已搬遷使用 ?第二極 以臨港工業(yè)園區(qū)為 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增長點 ?第三極 建立 “ 西海岸生活居住區(qū) ” 的 高檔生活區(qū) 標(biāo)桿地位 ， 成為膠南板塊 、 開發(fā)區(qū)板塊生活組團的至高點 STRATEGY1 本項目 黃島開發(fā)區(qū) 膠南板塊 行政、經(jīng)濟、金融中心的輻射圈內(nèi) 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶價值取向 —— 高性價比 高附加值 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于市內(nèi) 控制總價 享受自然 登山道 /觀海亭 /外圍山地公園 天然海景 /人工湖 建筑依山勢而建 自然休閑的園林 城市的便利 商業(yè)配套 交通配套 生活配套 濱海新生活 風(fēng)情園林 /商業(yè) /建筑 低容積率的私密生活 高品質(zhì)物業(yè)管理 濱海、坡地生活 泛會所、泳池 高性價比 ■ 便利 ■ 濱海新生活 ■ 既城市的又自然的 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?膠南氣候 環(huán)境好 ， 空氣新鮮 ，比一些內(nèi)陸城市污染少，適合 養(yǎng)老 ； ?這里 靠海 ，且海水質(zhì)量不錯，夏天過來度假比較舒服 ?宜人的居住環(huán)境： ?喜歡比較 幽靜的社區(qū) ， 園林綠化設(shè)計 最好多樣化，給人以豐富感，移步易景； ?喜歡自然的 休閑園林 ，享受 天然的、生態(tài) 的所帶來的樂趣 ?精致的社區(qū)景觀： ?周末或放假的時候過來住住，不需要太大的面積，希望戶型面積小些；另外，對于投資來說，希望 總價低些 ，可以有較大的靈活性； ?給爸媽買來養(yǎng)老，就兩個老人，有兩居住就足夠了，不需要太大； ?高性價比： ?隨著 新市政府 的遷入，大型旅游度假項目 水城 的啟動，都會為這個區(qū)域帶來很大的升值潛力，成為青島的黃金西海岸 ?升值潛力： 外地客戶購房所關(guān)注的因素：宜人的氣候環(huán)境、精致的社區(qū)景觀、高性價比、升值潛力 核心問題二： —— 外地客戶偏好 投資客： 度假養(yǎng)老客： 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)有開發(fā)區(qū)泛公務(wù)員有臵業(yè)需求的有效客戶容量約為 2023人 ?公務(wù)員及機關(guān)工作人員： ?區(qū)內(nèi)高校及職業(yè)學(xué)校教職工 ： 根據(jù)類似區(qū)域及經(jīng)驗數(shù)據(jù)得出，目前開發(fā)區(qū)現(xiàn)有公務(wù)員及機關(guān)工作人員約有 4500人 ，其中有購房或換房需求的 占 20%，則有效客戶為 900人 。 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶 1 2 3 山東省外客戶 ： 10%左右 臵業(yè)目的 ：度假、投資 山東省外客戶 ： 10%左右 臵業(yè)目的 ：度假、投資 山東內(nèi)陸城市客戶 ： 外圍省市如淄博、東營等山東內(nèi)陸城市 臵業(yè)目的 ：度假、養(yǎng)老（ 3040%） 投資客戶（ 1020%） 山東內(nèi)陸城市客戶及青島客戶 ： 山東內(nèi)陸城市 臵業(yè)目的 ：度假、養(yǎng)老 1020%） 投資客（ 2030%） 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員 ： 本地需求 5060% 臵業(yè)目的 ：剛性需求及換房需求 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員 ： 本地需求 60% 臵業(yè)目的 ：剛性及換房需求 膠南 開發(fā)區(qū) 小結(jié)：大青島濱海帶客戶大部分集中在依托開發(fā)區(qū)的 產(chǎn)業(yè)人口、泛公務(wù)員及外地客戶 本報告是嚴(yán)格保密的。（全裝修） 均價 4600元 /平米（全裝修） 均價 4200元 /平米（全裝修） 客戶 構(gòu)成 ?本地： 70%，以開發(fā)區(qū)工作產(chǎn)業(yè)人口為主 ?外地： 30%，全國客戶 ?本地： 70%為膠南本地人 ?外地： 30%為全國性客戶（青島、淄博、煙臺、東北 …… ），還有少量韓國客戶 ?本地：小戶型以膠南本地占 80以上，大戶型產(chǎn)品 50%為本地客戶 ?外地：大戶型 50%為外地客戶，來自東北、山東內(nèi)陸等； 臵業(yè) 目的 以度假、投資為主 第二居所為主，度假、投資、養(yǎng)老居多 以養(yǎng)老、度假為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?兩地的產(chǎn)品質(zhì)量都存在較大的提升空間，膠南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品質(zhì)量提升空間更大。 ?沿海產(chǎn)品供應(yīng)以大戶型為主，中小戶型相對缺乏。 15001400130012000500100015002023 2023 2023 2023膠南與黃島房價差價差膠南與黃島房地產(chǎn)價格02023400060002023 2023 2023 2023 2023膠南 黃島?兩版塊房地產(chǎn)價格上的比較優(yōu)勢及良好的升值前景，是膠南在房地產(chǎn)市場之爭中勝出的重要條件； ?膠南沿海板塊房地產(chǎn)產(chǎn)品整體質(zhì)量落后于黃島沿海板塊，兩個板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化競爭現(xiàn)象明顯，質(zhì)量都存在較大提升空間； ?兩板塊房地產(chǎn)價格差呈逐年縮小趨勢 ,在未來二至三年內(nèi)價差縮小的趨勢將減弱。 開發(fā)區(qū)、臨港工業(yè)園區(qū) 大學(xué)城 跨海大橋、海底隧道 西海岸快速發(fā)展 產(chǎn)業(yè)人口增加 泛公務(wù)員人口增加 異地購買者增加 城市規(guī)劃實施，城市發(fā)展?jié)摿υ鰪? 刺激本地購買者興奮點 膠南城市地位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟實力、人口結(jié)構(gòu)、消費潛力、需求結(jié)構(gòu)等各項指標(biāo)與2023年相比發(fā)生顯著變化。 通過大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃評價體系的確立，我們發(fā)現(xiàn)，要對已有的方案進(jìn)行評價，還是要回歸到項目的源頭 市場和消費者的重新審視上 整體規(guī)劃 評價體系 外部資源利用合理 ： ?充分考慮外部資源對項目的影響，合理規(guī)劃布臵； 符合項目價值定位 ： ?體現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略中鎖定的價值排序： ? NO1：大盤自身價值 ? NO2：與項目相應(yīng)的西海岸生活定位形象 ? NO3：海、山資源的利用 ? NO4：園林及產(chǎn)品創(chuàng)新 符合開發(fā)成本控制 ： ?道路、園林、建筑等建安及后期維護(hù)成本 ?配套設(shè)施及園林價值最大化 有利于分期開發(fā) ： ?各組團間是否滿足獨立與關(guān)聯(lián)的雙重彈性 ?是否滿足配套分期投入的安排 ?各組團價值點是否鮮明 有利于營銷推進(jìn) ： ?是否滿足啟動價值表現(xiàn)項目主題 ?各組團是否可以提煉競爭優(yōu)勢 ?是否滿足營銷能夠應(yīng)對市場變化的彈性 本報告是嚴(yán)格保密的。 萊鋼膠南 600畝項目 規(guī)劃方案的市場論證與調(diào)整建議 謹(jǐn)呈：山東萊鋼建設(shè)置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)目標(biāo)解析 市場及目標(biāo)客戶分析 項目定位 規(guī)劃評價及物業(yè)發(fā)展建議 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 啟動區(qū)戰(zhàn)略 Part. 6 市場分析 客戶容量及偏好分析 項目核心問題及發(fā)展戰(zhàn)略 Part. 3 本報告是嚴(yán)格保密的。在建筑的排布，社區(qū)景觀的營造等方面存較大提升空間。 濱海板塊市場主要結(jié)論及膠南板塊主要競爭優(yōu)勢 競爭比較 城市地位 區(qū)域成熟度 價格 與市中心距離 區(qū)域升值前景 膠南ＶＳ黃島 膠南ＶＳ青島 膠南ＶＳ即墨 ?沿海板塊房地產(chǎn)市場已形成板塊化競爭格局，挖掘板塊資源優(yōu)勢，形成項目資源的唯一性、權(quán)威性、排它性是項目成敗的關(guān)健。 ?在樓盤的營銷推廣上主要以樓書和墻體廣告為主，海之韻的營銷力度較大，除樓書和墻體廣告外在外地設(shè)臵分展場，取得了令人滿意的銷售業(yè)績。 ?新黃島人占 40%； ?以度假、養(yǎng)老為目的的占40%； ?投資客占 20%。 ? 家庭主婦 A女士 ： 丈夫在開發(fā)區(qū)工作，購買風(fēng)和日麗主要是喜歡小區(qū)特別 安靜環(huán)境好 ， 景觀園林 有設(shè)計感， 物業(yè)管理好 適合生活，但周邊配套不太方便，入住率不高。 核心問題一： —— 產(chǎn)業(yè)人口量： 開發(fā)區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)有膠南泛公務(wù)員有臵業(yè)需求的有效客戶容量約為 3980人 ?公務(wù)員及機關(guān)工作人員 事業(yè)單位 機關(guān) 人數(shù) 13978人 4981人 總計 18959人 有效客戶 3800人（有購房或換房需求的占 20%） ?高教科研區(qū)教職工： 核心問題一： —— 泛公務(wù)員量： 膠南 ?青島國際高教科研區(qū)，目前已引進(jìn)港灣學(xué)院，有教職工300人； ?未來一年整個園區(qū)預(yù)計帶來產(chǎn)業(yè)人口約 600人； ?有購買需求的客戶按 30%計算，約有 180人。 ?希望 戶型面積不要太大 ，寧可買兩個兩居室，也覺得比買個三房劃算，因為對于年輕家庭來說，兩居室就足夠用了；對于老年家庭來說，孩子都在外面，兩居室也可以了，且房子大了打掃起來也麻煩； ?希望多些贈送的面積，有 高附加值； ?高性價比： ?因為感覺目前膠南樓盤 品質(zhì)不高 ，因此沒有考慮在膠南購房； ?認(rèn)為開發(fā)區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)較膠南高出一個檔次；覺得香檳海岸及海之韻的產(chǎn)品還可以 ?追求產(chǎn)品及物業(yè)品質(zhì)： ?購房以一居為主，希望有較豐富的 生活配套 設(shè)施，如大型購物中心及超市、餐飲娛樂設(shè)施； ?工作在開發(fā)區(qū)，希望有通達(dá) 便利的交通系統(tǒng) ； ?希望有高品質(zhì)的 物業(yè)管理 ?配套設(shè)施： ?希望 臨海而不靠海 ，想去就去，而不用住到海邊，因為海邊比較潮濕； ?認(rèn)為目前樓盤園林景觀設(shè)計較差，就風(fēng)和日麗的比較有味道； ?希望擁有環(huán)境優(yōu)美、曲徑通幽、享受自然的 小區(qū)規(guī)劃和社區(qū)園林 ?宜人的園林景觀： 產(chǎn)業(yè)人口及泛公務(wù)員購房所關(guān)注的因素： 高性價比 、高產(chǎn)品品質(zhì) 、 便利的配套設(shè)施 、 自然宜人的園林景觀 核心問題一： —— 本地客戶偏好 本報告是嚴(yán)格保密的。對產(chǎn)品品質(zhì)提升需求強烈 對產(chǎn)品要求較高，需要明顯的品質(zhì)提升（戶型舒適度提升、戶型創(chuàng)新或產(chǎn)品升級） 需要體現(xiàn)一定的知性品味和中產(chǎn)檔次 資金積累有限，支付能力