【正文】 企業(yè)財(cái)務(wù)人員剛開始非常不理解，認(rèn)為公司并沒有房屋產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)。檢查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產(chǎn)型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開發(fā)銷售樓盤，但一直未到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但進(jìn)一步審查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來收取各種形式的合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤記入“投資收益”帳戶，沒有申報(bào)繳納營業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅 39萬元 稅務(wù)征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對轄區(qū)內(nèi)某兩家開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。通過對該公司電腦申報(bào)資料和發(fā)票購領(lǐng)核銷進(jìn)行仔細(xì)分析比對，稽查人員確認(rèn)其存在申報(bào)不實(shí)嫌疑。執(zhí)行這一政策，同時(shí)也有助于督促企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。 財(cái)稅字〔 1999〕278號 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物 (房屋 )，均免予征收個(gè)人所得稅 國稅函〔 1998〕428號 征地 對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 在這種情況下 ， 對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅； – 單位所屬的 獨(dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍 承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程 ， 凡不同本單位結(jié)算工程價(jià)款的 ，免征營業(yè)稅； – 從事物業(yè)管理的單位 ， 以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水 、 電 、 燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、 電 、 燃?xì)?、 房屋租金等的價(jià)款后的 余額 為營業(yè)額 。 財(cái)稅字 (９４ )第０８３號關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問題的通知 分子公司設(shè)立及合并納稅 公司形式 合并納稅 內(nèi)資分公司 非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅 國稅函〔 2023〕 48號 關(guān)于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知 內(nèi)資子公司 獨(dú)立納稅 外資分公司 自行合并，稅率按當(dāng)?shù)?.國稅發(fā) [1997]49號 關(guān)于外商投資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)適用所得稅稅率問題的通知 外資子公司 獨(dú)立納稅 ?（推斷為內(nèi)資）成員企業(yè)納入?yún)R總納稅范圍的，總機(jī)構(gòu)若在高稅率地區(qū)，其在低稅率地區(qū)的成員企業(yè)，統(tǒng)一按總機(jī)構(gòu)的稅率匯總納稅；總機(jī)構(gòu)在低稅率地區(qū)的，區(qū)內(nèi)、區(qū)外成員企業(yè)必須分別核算，分別按法規(guī)稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，統(tǒng)一按 33％的稅率征收所得稅 國稅發(fā) [2023]185號國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)匯總納稅企業(yè)所得稅管理的通知 ?分支機(jī)構(gòu)公司成立初期，往往虧損，可并入總公司利潤表。 國稅發(fā) [1997]71號 《 關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定 》 的通知 企業(yè)資產(chǎn)置換 形式 營業(yè)稅 所得稅（內(nèi)資） 其他 換出土地或不動產(chǎn)產(chǎn) 差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，不納稅） 稅法未明確轉(zhuǎn)讓分公司是不是轉(zhuǎn)讓整體產(chǎn)權(quán)？ 非貨幣性資產(chǎn)對外投資，就財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。 房地產(chǎn)資本運(yùn)作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 外國投資者收購境內(nèi)企業(yè)股權(quán) (股權(quán)重組 ) 原外資現(xiàn)仍是外資，按 國稅發(fā) [1997]71號 進(jìn)行稅務(wù)處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國稅發(fā)〔 2023〕 60號 進(jìn)行稅務(wù)稅務(wù)處理。 土地增值稅征稅規(guī)定動作 扣除額 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種注意事項(xiàng) 稅種 規(guī)定 條文 契稅 個(gè)人購買自用普通住房 %，其他 3%； 單套住房建筑面積 144平方米以下等規(guī)定。 對于以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的 ,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的 ,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 ，均不免征土地增值稅 財(cái)稅〔 2023〕 21號 ?對企業(yè)重組、分立或聯(lián)營中，房地產(chǎn)按評估價(jià)重新入帳后再轉(zhuǎn)讓，如購買使用年限不足 5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目；如購買使用超過 5年（含 5年），可重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額。 考慮如果約定的借款形式 。 “ 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 ” 新會計(jì)準(zhǔn)則 準(zhǔn)則 規(guī)定 3到投資性房地產(chǎn) ?適用于已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物； ?不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準(zhǔn)則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準(zhǔn)則） ?企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準(zhǔn)則。 深圳近期房地產(chǎn)調(diào)控政策 ? 深府〔 2023〕 105號 深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法 ? 深府〔 2023〕 103號 關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知 ? 深府〔 2023〕 94號 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地審批實(shí)施辦法的通知 ? 深府〔 2023〕 93號 關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知 ? 深圳市人民政府令第 153號深圳市土地儲備管理辦法 ? 深府辦 〔 2023〕 86號關(guān)于印發(fā)深圳市清繳地價(jià)欠款工作方案的通知 ? 深府〔 2023〕 95號 印發(fā)關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問題的若干規(guī)定的通知 ? 深府 〔 2023〕 43號關(guān)于印發(fā) 《 深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有土地交接與管理實(shí)施方案 》 的通知 房地產(chǎn)投資政策 ?WTO房地產(chǎn)承諾 服務(wù)提供方式： （ 1）跨境交付 （ 2）境外消費(fèi) （ 3）商業(yè)存在 （ 4）自然人流動 部門或分部門 市場準(zhǔn)入限制 D． 房地產(chǎn)服務(wù) a． 涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務(wù) （ CPC 821） （ 1） 沒有限制 （ 2） 沒有限制 （ 3） 除下列內(nèi)容外 ， 沒有限制： 對于 高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ② ， 如公寓和寫字樓 ， 不允許設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè) ， 但不包括豪華飯店 。 地使用者依法取得土地使用權(quán)后，超過土地出讓合同約定開工期限不開工的，每年按土地出讓金的 20％收取閑置費(fèi)；閑置 2年以上未按土地出讓合同約定開發(fā)建設(shè)的，政府依法收回土地 。 政策 人民銀行 04/28上調(diào)貸款利率 主要內(nèi)容 一年期貸款利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行 %上調(diào)到 % 國家近期銀行政策解析 政策 銀監(jiān)辦發(fā) [2023]212號關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 05/08/28 主要內(nèi)容 信托投資公司新開辦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)符合國家宏觀調(diào)控政策 ， 并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查 ， 對未取得國有土地使用證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建筑工程施工許可證 （ “ 四證 ” ）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的 二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) ， 開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 35%。 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整 ， 長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度 。 政策 國土資源部令 第 33號耕地占補(bǔ)平衡考核辦法 06/16 主要內(nèi)容 有權(quán)責(zé)令建設(shè)用地項(xiàng)目補(bǔ)充耕地合格率較低的地區(qū)限期整改。 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 ，實(shí)行實(shí)名制購房 。 引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求 。 ?項(xiàng)目資本金比例 35%/商業(yè)銀行貸款 ， 對空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物 。嚴(yán)肅懲處土地違法行為，對重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責(zé)任。規(guī)范土地出讓收支管理， 國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，實(shí)行 “ 收支兩條線 ” 管理 。堅(jiān)決制止“ 以租代征 ” 等違法違規(guī)用地行為。 ?強(qiáng)化對跨境資本流動的監(jiān)測 國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析 政策 （國十五條）國辦發(fā) 〔 2023〕 37號國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知 06/05/24 主要內(nèi)容 ?房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè) ， 把 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲 納入目標(biāo)責(zé)任制 。 ?城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè) 。 （ 五 ） 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè) ， 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 ， 積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場 ， 有步驟地解決低收入家庭的住房困難 。 以下六類情形必須納入 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍 ：供應(yīng) 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地 政策 國辦發(fā) 〔 2023〕 50號 國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知 06/07/13 主要內(nèi)容 廣州局督察深圳 國家近期土地政策解析 政策 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范 》 將于 2023年 8月 1日起施行 主要內(nèi)容 提出： 2023年至 2023年，全國出讓土地分別為： 、 萬、 、 ，其中招拍掛出讓土地分別為 、 、 ，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為 %、 %、 %和 %。 政策 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 執(zhí)法監(jiān)察 工作的通知 國土資發(fā) [2023]71號 主要內(nèi)容 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。 政策 2023年 8月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知 06/07/22 （銀監(jiān)會 54號） 主要內(nèi)容 健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評估和預(yù)警指標(biāo)體系；嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款；嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）、“四證”不齊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款 ； 信托投資公司 （包括投資附加回購承諾）執(zhí)行 212號 文（四證齊全、二級資質(zhì)、35%資本金）； 土地收儲費(fèi)專門帳戶 管理。土地主管部門對寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有的土地、政府原有儲備土地及通過收回、收購方式取得的土地實(shí)行集中統(tǒng)一管理 。 ** 建設(shè)部 07/06 165文號 政策 深府 〔 2023〕 75號 關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見 06/04/28 主要內(nèi)容 確保年度 普通商品住宅供應(yīng)量不低于全部商品住宅供應(yīng)總量的90% ； 對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設(shè)的，從確認(rèn)閑置之日起，第一