【正文】 有效的營(yíng)銷手段 ，提前預(yù)熱 “久違的自然在城市中復(fù)興” 提前 5個(gè)月的市場(chǎng)預(yù)熱，主要占據(jù)交通要道的戶外廣告牌（共 6塊，其中立柱 4塊），電視廣告 ，用環(huán)境打動(dòng)客戶 園林 +售樓處 +樣板房 +空中泳池 +登山徑 環(huán)境 地段 戶型 品牌 朋友介紹、山姆會(huì)員的直郵 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 :香蜜山 成交客戶描述： ? 客戶的文化素養(yǎng)、道德修養(yǎng)較高，謙虛和內(nèi)斂 ? 處于事業(yè)上升期，寧?kù)o、和諧、品質(zhì)、特色的居住環(huán)境是他們的首選。 樣板房示意 樣板房風(fēng)格建議 溫馨色調(diào) 儒雅風(fēng)格 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 將園林規(guī)劃引伸進(jìn)架空層，擴(kuò)大綠化面積 。（配臵背景音樂 。 客戶策略分解 客戶攻略 ： ，截留客戶； ： 8大客戶必殺 — 提前展示、截留咨客 2. 南山、西麗換房客戶必殺 — 交通要道卡位（戶外廣告），直郵推廣 — 定項(xiàng)推廣及客戶訪談 、西麗客戶必殺 — 直郵、專業(yè)短信 、西麗高管必殺 — 專業(yè)短信、健康活動(dòng)、客戶訪談、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 — 戶外廣告、定項(xiàng)推廣 — 主流媒體亮相、秋交會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 — 華南生物、同致行資源網(wǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C類廣告位 C1C6（前期預(yù)熱） 6萬元 /周 24萬元 /4周 彈出窗口或固定游標(biāo) 首頁 15萬元 /周 7， 5萬元 /四天 贈(zèng)送 項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象及項(xiàng)目單位面市的強(qiáng)勢(shì)告之 D類廣告位 熱盤速遞 2萬元 /月 6萬元 /3個(gè)月 贈(zèng)送 項(xiàng)目亮相前后期間結(jié)合“思想和方式”做為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的整合部分，連接網(wǎng)站或樓盤最新動(dòng)態(tài)；并配合其它媒體的“表現(xiàn)和告之”實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的雙驅(qū)動(dòng)。果林大宅”媲美 …… 同致行結(jié)論：必須跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在渠道上、將西湖林語的形象推向大深圳市場(chǎng)中的高尚競(jìng)爭(zhēng)格局！以此建立和提升西湖林語的價(jià)值差異點(diǎn)。 2023年西麗物業(yè) 價(jià)格： 2023年西麗物業(yè)價(jià)格： ?整體均價(jià)預(yù)計(jì)在 7000元 /㎡ 以上 ，生態(tài)資源 和土地資源稀缺影響較大 2023年西麗物業(yè) 價(jià)格： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1棟 2棟 3棟 4棟 5棟 6棟 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 指在市場(chǎng)營(yíng)銷過程中始終貫徹項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值最大化的操作手段， ★ High efficiency ―― 高效率 ★ High image ―― 高形象 ★ High price ―― 高價(jià)格 3H營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷，我們一直在思考 …… 營(yíng)銷階段 營(yíng)銷主題 營(yíng)銷策略 初步亮相（ 2023年 5月） 項(xiàng)目形象導(dǎo)入 通過戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告和春交會(huì)，建立項(xiàng)目的高尚資源形象 概念深入（ 2023年 6月） 生態(tài)資源概念強(qiáng)化 戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)劍客炒做、客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢，讓客戶加強(qiáng)印象、形成熱點(diǎn) 產(chǎn)品導(dǎo)入（ 2023年 7月、 8月） 產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入 建立差異化形象 產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)劍客炒做、客戶現(xiàn)場(chǎng)咨詢，展示產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力 情景展示（ 2023年 9月、 10月） 產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)展示 建立差異化價(jià)值 銷售中心、會(huì)所、園林和樣板房的開放展示，全方位形成沖擊、打動(dòng)客戶 情景營(yíng)銷（ 2023年 11月以后） 社區(qū)生活理念 戶外廣告、報(bào)紙廣告和外場(chǎng)展示，引導(dǎo)客戶快速購(gòu)買 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 客戶感知的價(jià)值 產(chǎn)品本身特性 競(jìng)爭(zhēng)下的優(yōu)勢(shì) features advantages benefit ?西麗湖自然景觀資源，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶的必經(jīng)之路 ?人文和高爾夫等景觀資源，多元化建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)形式組合， ?戶均 116平米中大戶型為主， 低梯戶比的高舒適度 ?戶型實(shí)用，高實(shí)用率， 100％單位送面積 ?（大環(huán)境）生態(tài)景觀資源和良好的區(qū)域規(guī)劃 ?（小環(huán)境）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶的必經(jīng)之路 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 高舒適度 ?生態(tài)景觀資源 健康空氣指數(shù) 深圳大學(xué)城 高舒適度產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桑泰丹華戶型分析 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 復(fù)式三房?jī)蓮d B1 B2 復(fù)式首層 復(fù)式二層 B2首層： 13 ㎡可入室空間 B2上層： 29 ㎡挑高上空可塑空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 主力戶型 —— 80㎡兩房套數(shù)比 21% 97108 ㎡小三房套數(shù)比 27% 120 ㎡三房套數(shù)比 16% 135 ㎡復(fù)式三房套數(shù)比 24% （三房占總套數(shù) 2/3） 戶型 編號(hào) 面積 套數(shù) 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) A4 94 D2 66 36 兩房?jī)蓮d合計(jì) 130 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) D11 36 D12 36 A1 102 A3 94 C5 9 C6 141 9 平層三房?jī)蓮d合計(jì) 286 復(fù)式三房?jī)蓮d三衛(wèi) A2 133 54 復(fù)式三房?jī)蓮d兩衛(wèi) B1 ； 43 B2 ； 43 B3 9 B4 134 9 C3 18 C4 18 復(fù)式三房?jī)蓮d合計(jì) 194 四房?jī)蓮d三衛(wèi) B5 2 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) C1 9 C2 9 四房?jī)蓮d合計(jì) 20 合計(jì) 624 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶尋找？ 本片區(qū)的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、中高層管理者是本片區(qū)的主力客戶源 除此之外，我們還需要 延伸客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 目標(biāo) 面臨問題 競(jìng)爭(zhēng)分析 營(yíng)銷策略 形象定位 客戶分析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；ò肜? 舊改項(xiàng)目 38546 預(yù)測(cè) 6500 眾冠祥苑 4000 25764 預(yù)測(cè) 6500 湖彬苑 7000 16534 預(yù)測(cè) 7500 西麗歷年項(xiàng)目信息 西麗（含龍珠）片區(qū)擁有天賦優(yōu)越的條件，南有華僑城、科技園；北有大學(xué)城，又有豐富的自然景觀。 普通住宅價(jià)格新標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 行政區(qū)域 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 1 羅湖區(qū) 11000以下 2 福田區(qū) 11500以下 3 南山區(qū) 11000以下 4 鹽田區(qū) 10500以下 5 寶安區(qū) 7500以下 6 龍崗區(qū) 7000以下 2023年 4月 28日，深圳市下發(fā)《 關(guān)于公布我市享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》： 為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [2023]26號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2023]89號(hào)），根據(jù)住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況，現(xiàn)將調(diào)整后我市享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公布如下： 注： 上述價(jià)格均為商品住房平均交易價(jià)格的 ，單位為元 /平方米建筑面積，以人民幣計(jì)價(jià)； 本次價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公布有效期限為 2023年 5月 1日起至下次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為止，在此期間如有調(diào)整，以最新公布標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。* 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 華南生物 〃 西湖林語營(yíng)銷執(zhí)行案 謹(jǐn)呈：深圳市華南觀賞生物觀賞有限公司 同致行顧問 西湖林語項(xiàng)目組 20230415 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨著深圳城市化進(jìn)程的進(jìn)一步提速，西麗龍珠片區(qū)的崛起將會(huì)是一個(gè)必然的結(jié)果。 地產(chǎn)宏觀政策 2023年 3月 國(guó)務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房?jī)r(jià)八條意見－”舊八條”產(chǎn)業(yè)政策； 2023年 4月 各地方政府陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施，內(nèi)容包括提高經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量、限制投機(jī)行為、規(guī)范開發(fā)過程； 2023年 4月 1日 深圳頒布 18條軍規(guī)，無預(yù)售證不可認(rèn)籌、網(wǎng)絡(luò)公開房源信息、無證不許發(fā)布銷售廣告； 2023年 4月 5日 國(guó)務(wù)院副總理曾培炎主持房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，提出”關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭“四點(diǎn)要求； 2023年 4月 27日 頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問題》八條措施－ “新八條” 2023年 5月 6日 建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾考察深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)主持“政策吹風(fēng)”座談會(huì)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觀點(diǎn)一： 開發(fā)商應(yīng)該以政治大局為重，建議保持目前國(guó)家輿論一致的言行 。 西麗區(qū)域市場(chǎng)客戶研究 現(xiàn)階段片區(qū)客戶以原居民和周邊白領(lǐng)為主，輻射面較小，市場(chǎng)相對(duì)較封閉。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶延伸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目戶型價(jià)值分析 兩房?jī)蓮d A4 兩房賣點(diǎn) —— ?緊湊實(shí)用 ?大面積入戶花園 ?臥室轉(zhuǎn)角凸窗 ?半錯(cuò)層觀景露臺(tái) 小戶型也有360176。 復(fù)式三房?jī)蓮d B1 復(fù)式三房賣點(diǎn) —— ?豐富空間 ?舒適尺度 ?大面積入戶花園、景觀露臺(tái)、臥室轉(zhuǎn)角凸窗 B1二層： 20 ㎡可塑空間 B1二層： 30 ㎡可塑空間 B1首層： ㎡可入室空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 桑泰丹華戶型分析 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 形象定位 目標(biāo) 面臨問題 競(jìng)爭(zhēng)分析 營(yíng)銷策略 形象定位 客戶分析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo) 面臨問題 競(jìng)爭(zhēng)分析 營(yíng)銷策略 形象定位 客戶分析 項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)分析展示攻略 客戶攻略 推廣攻略 營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A、產(chǎn)品的功能性利益 B、體驗(yàn)性利益 C、關(guān)系利益