房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)與運(yùn)行規(guī)律-免費(fèi)閱讀
【正文】 ① 過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過需求的增長(zhǎng)速度時(shí)，就產(chǎn)生了過度開發(fā)； ② 泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值時(shí)產(chǎn)生泡沫。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院AEDCB長(zhǎng)期平均空置率水平上升下降供給增長(zhǎng)率 =需求增長(zhǎng)率需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有所下降需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)不供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑供給（竣工）增長(zhǎng)率超過需要，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處于谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)，房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)—— 通?；谄骄鶅r(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示基于平均價(jià)格房地產(chǎn)租金 報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示通常基于平均租金經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 市場(chǎng)供給的特點(diǎn) ① 短期缺乏彈性； ② 非同質(zhì)性； ③ 高度壟斷性 市場(chǎng)需求的特點(diǎn) ① 廣泛性； ② 多樣性； ③ 需要金融信貸機(jī)構(gòu)融資經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 市場(chǎng)交易的特點(diǎn) ① 交易時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定； ② 耗時(shí)長(zhǎng)，交易費(fèi)用高； ③ 需要專業(yè)人員提供服務(wù) 市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn) ① 與所處地理位置關(guān)系大； ② 房地產(chǎn)價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)； ③ 交易主體個(gè)別因素對(duì)價(jià)格影響較大經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化*房地產(chǎn)供給的變化產(chǎn)生的原因：① 建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式② 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 城市家庭可支配收入：指家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備（如電梯、通風(fēng)設(shè)備等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和安裝，工業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)的建造，辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)用，購(gòu)置土地費(fèi)用、遷移補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、何城市建設(shè)配套費(fèi)用。n熟悉： 房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過熱問題。經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境 主要影響因素社會(huì)環(huán)境 人口數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等政治環(huán)境 政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性、政府以及公眾對(duì)待外資的態(tài)度等經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城
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