【正文】 　　 *房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素特別是投機性因素作用的結(jié)果?！　〗?jīng)濟管理學院　　 城市家庭總支出：指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉(zhuǎn)移性支出、財產(chǎn)性支出、社會保障支出。?房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)市場需求、交易組織機構(gòu)等要素構(gòu)成。萬元 一般按結(jié)算價格計算經(jīng)濟管理學院（二）需求指標　　 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）：是按市場價格計算的一個國家（或地區(qū)）所有常住單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果。　　 房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)空間?！〗?jīng)濟管理學院（三）房地產(chǎn)泡沫和 “過度開發(fā) ”的區(qū)別和聯(lián)系　 區(qū)別　（ 2）兩者危害性程度不同　　　房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高?。?3）兩者在周期循環(huán)中所出的階段不同　　 ① 投機性泡沫往往出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段　　 ② 過度開發(fā)一般出現(xiàn)在循環(huán)周期的下降階段經(jīng)濟管理學院聯(lián)系　（ 1）兩者都是用來描述房地產(chǎn)市場中實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，使房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)。經(jīng)濟管理學院（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容新入住空間的需求對新建筑的刺激經(jīng)濟擴張進一步刺激新建筑新建筑超過空間需求新建筑增加導致經(jīng)濟擴張擴張 擴張 緩慢需求減少引起新建筑活動減緩調(diào)整需求開始增加消化已有超額建筑復蘇 引起超額建筑蕭條需求和建筑持平，需求繼續(xù)增長再擴張經(jīng)濟管理學院（四）房地產(chǎn)市場的自然周期　　 房地產(chǎn)市場自然周期的供需求平衡點：長期平均空置率（合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率）　　 房地產(chǎn)自然周期的四個階段：　 ① 第一階段：開始于市場周期的谷底　 ② 第二階段：增長超過平衡點，需求繼續(xù)以一定速度增長，形成對額外房屋空間的需求　 ③ 第三階段：始于供求轉(zhuǎn)折點，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平　 ④ 第四階段：始于市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長?！　?城鎮(zhèn)登記失業(yè)率：城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員與城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員（扣除使用的農(nóng)村勞動力、聘用的離退休人員、港澳臺及外方人員）、城鎮(zhèn)單位中的不在崗職工、城鎮(zhèn)私營業(yè)主、個體戶主、城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體就業(yè)人員、城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員之和的比。經(jīng)濟管理學院第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律n房地產(chǎn)市場概述n房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標n房地產(chǎn)市場的特性與功能n房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律n政府對房地產(chǎn)市場的干預經(jīng)濟管理學院學習目的與要求n掌握： 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式、反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標?！　?就業(yè)分布：按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微?！。?2） “過熱 ”不一定產(chǎn)生泡沫，但 “過熱 ”是市場產(chǎn)生泡沫的前提和誘因。　　 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益?！　?人口數(shù)：是指一定時點、一定地區(qū)范圍內(nèi)有生命的個人總和，包括常住人口和現(xiàn)有人口。?一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。它的變動直接影響城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平衡。經(jīng)濟管理學院三、房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及其成因　　 房地產(chǎn)泡沫的定義　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價格嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)