【正文】 ） 辦卡客戶權(quán)益： 持卡客戶擁有售樓處水吧 300元消費(fèi)額度； 持卡客戶擁有優(yōu)先參觀項(xiàng)目園林、樣板房權(quán)益； 持卡客戶可及時(shí)收到項(xiàng)目關(guān)鍵銷售信息的直郵及短信； 持卡客戶將成為項(xiàng)目會(huì)所 VIP客戶，并擁有 500元消費(fèi)額度； 持卡客戶在開(kāi)盤期間可享受額外 2個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠。 產(chǎn)品價(jià)值展示 售樓處 樣板房 守望燈塔 便捷式裝修 便捷式 裝修服務(wù) 展示攻略 —— 營(yíng)造高體驗(yàn)價(jià)值的產(chǎn)品和賣場(chǎng)展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí) 實(shí)在在感知 都市的 /時(shí)尚的 /趣味的 未來(lái)生活。迅速積累客戶。 ? 新都市主義則認(rèn)為真正高質(zhì)量的生活仍然在都市，與郊區(qū)化的居住相比，“新都市概念”的優(yōu)勢(shì)是降低居住的成本，尤其是“時(shí)間成本”，商務(wù)交通網(wǎng)絡(luò)的便利和公共設(shè)施配套的齊全。 客戶定位 /成長(zhǎng)型目標(biāo)客戶 50 周邊縣市中高端人群 ? 軌道交通的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快 ， 削弱了市區(qū)客戶對(duì)區(qū)域地段的抗性 ， 客戶需求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì) ， 中小戶型市場(chǎng)需求逐步成熟； ? 對(duì)南昌的魅力向往 ， 以及考慮子女教育和醫(yī)療保健等問(wèn)題 ， 同時(shí)體現(xiàn)地位 、 身份的變遷和提升 ， 使得周邊縣市消費(fèi)者愿意選擇到毗鄰的灣里新區(qū)購(gòu)房 。 主要競(jìng)品名稱 營(yíng)銷策略 天賜良園 項(xiàng)目小高層推出時(shí)間較早，目前已基本去化完畢，前期以低價(jià)入市的策略快速去化了大部分房源，后期加推產(chǎn)品價(jià)格有所上漲去化速度放緩。100839。020839。060739。 231057436452641 3927 2420 18 14 13 1 1 2 6 1 5.00 5.00 0 1 6 10 203330 3256 3280 3300 3380 3350 34083480 3560 3600 3720 3750 3820 3900 3999 4088 4050 4108 4088 4080 4055 4010 4000 3880 3900 38880639。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /整體特征 本案 鳳凰洲板塊 樓盤名稱 建筑形態(tài) 建筑規(guī)模 （㎡） 容積率 綠化率 總套數(shù)（套） 天賜良園 小高、多層、 聯(lián)排 260000 % 1758戶 鳳凰城（二期） 高層、小高、 多層 145600 % 1200戶 東方海德堡 多層、小高層 143000 % 1093戶 本案 高層、多層 231460 % / 區(qū)域各項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比情況： 本案在規(guī)劃指標(biāo)方面處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是少有的大規(guī)模、低容積率、適宜人居的純住宅項(xiàng)目，且 目前周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的多層產(chǎn)品基本已售完，具備差異化競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。但區(qū)域的存量依然較大，市場(chǎng)徹底回暖的壓力依然巨大。 4 . 1 5 1 . 2 5 1 . 9 7 3 . 7 3 4 . 4 1 4 . 0 1 6 . 4 2 4 . 9 6 2 . 4 3 5 . 6 2 6 . 8 5 1 7 . 1 8 8 . 8 9 1 2 . 7 4 1 8 . 2 0 2 2 . 5 2 0 . 0 0 5 . 0 0 1 0 . 0 0 1 5 . 0 0 2 0 . 0 0 2 5 . 0 0 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4紅谷灘區(qū)成交量走勢(shì)單位：萬(wàn)平方米市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /成交量分析 紅谷灘區(qū)域成交量 ，環(huán)比上漲 % ，同比上漲 %。隨著市場(chǎng)良性的發(fā)展，價(jià)格將不會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。 14%21%10%6%60%24%25%21%20%42%46%48%5%12%17%21%0%1%1%3%0%0%0%0%0%0%0%0%1 月2 月3 月4 月0% 20% 40% 60% 80% 100%南昌市各單價(jià)段成交比例走勢(shì)3000 以下 3000 4000 4000 5000 5000 70007000 10000 10000 15000 15000 以上市場(chǎng)情況 /整體市場(chǎng) /單價(jià)段情況分析 4月份成交單價(jià)段依然集中在 30005000元 /平方米， 40005000元 /平方米產(chǎn)品呈上升趨勢(shì)。 ? 教育配套：江西城市建筑學(xué)院、江西行政管理學(xué)院等；上海實(shí)驗(yàn)幼兒園、上海外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、南昌二十六中、育新小學(xué)、南師附小 ? 醫(yī)療：江西省人民醫(yī)院 周邊配套： 項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較齊全，本案具有較好的配套導(dǎo)入基礎(chǔ) 本項(xiàng)目 ?地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目為中等規(guī)模的純住宅項(xiàng)目，中高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 項(xiàng)目位置 香江路與豐和北大道交匯處 所在板塊 紅谷灘新區(qū)鳳凰洲板塊 凈用地面積（ ㎡ ） 144740 總建筑面積（ ㎡ ） 多層住宅建面積（ ㎡ ） 高層住宅建面積（ ㎡ ） 114200 沿街商鋪面積（ ㎡ ） 21000 規(guī)劃學(xué)校（ ㎡ ） 5000 容積率 建筑密度 % 綠化率 % ?中高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度； ?中等規(guī)模； ?純住宅項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性界定 ：項(xiàng)目為地處城市發(fā)展新區(qū)，具有良好規(guī)劃、交通、景觀資源的中等規(guī)模中等容積率的住宅項(xiàng)目 區(qū)位 紅谷灘鳳凰洲核心位置 片區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃為居住新城區(qū) 交通條件 城市交通體系四通八達(dá) 周邊配套 周邊生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全 項(xiàng)目四至 良好的地理資源屬性 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中等規(guī)模、中高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的純住宅項(xiàng)目 Part2:市場(chǎng)情況 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 90 8 . 100 8 . 110 8 . 120 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4新增供應(yīng)量 2 1 . 0 7 . 1 1 6 . 2 1 8 . 9 3 9 . 2 2 9 . 6 2 4 . 8 2 2 . 2 3 2 . 1 1 5 . 9 3 6 . 3 2 1 . 3 2 4 . 4 1 3 . 3 8 . 9 3 2 4 . 6成交量 1 3 . 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 2 1 . 2 1 5 . 2 1 1 . 6 9 . 0 3 1 4 . 8 1 9 . 6 3 5 . 0 3 9 . 1 3 2 . 1 4 4 . 1 4 9 . 401234560102030405060南昌住宅市場(chǎng)供求情況走勢(shì)單位：萬(wàn)平方米08年新增供應(yīng)總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,供求矛盾加劇 ,加之前期市場(chǎng)存量 ,供求關(guān)系失衡 ,供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重。 紅谷灘區(qū)定位于紅角洲區(qū)的以科研文教、金融商務(wù)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、居住休閑、旅游等功能于一體的城市新區(qū) 鳳凰洲片區(qū)功能為：居住功能的新型城區(qū)。 項(xiàng)目與城市交通樞紐的距離較近，交通便利，四通八達(dá)。 09年 14月新增供應(yīng)總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,開(kāi)發(fā)商信心受挫使得新增供應(yīng)減少，而成交量呈上漲趨勢(shì)，使得供求關(guān)系呈供小于求的狀態(tài)。由于現(xiàn)在市場(chǎng)需求依然以剛性需求為主，低價(jià)位的產(chǎn)品受到市場(chǎng)的熱捧。 成交單價(jià)段集中在 30005000元產(chǎn)品， 40005000元 /平方米產(chǎn)品呈上升趨勢(shì)。連續(xù)三個(gè)月成交量上漲，成為自去年 1月至今的最大量。 從 09年初的月度走勢(shì)看，呈小幅上漲趨勢(shì)。 市場(chǎng)情況 /區(qū)域市場(chǎng) /競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析 樓盤名稱 天賜良園 推廣名 天賜良園 開(kāi)盤日期 20231022 交房日期 20231230 銷售均價(jià) 4306元 /㎡ 累計(jì)銷售 率 % 樓盤地址 南昌市紅谷灘區(qū)碟子湖大道與香江路交匯處（昌北工行旁） 所屬區(qū)域 紅谷灘區(qū) 所在板塊 鳳凰洲板塊 開(kāi)發(fā)商 南昌運(yùn)通世紀(jì)房地產(chǎn)有限公司 建筑類型 別墅 。110639。070739。030839。110839。 東方海德堡 項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間較晚，且期間自身又出現(xiàn)種種狀況，因此目前只推了一次盤，不排除后期開(kāi)發(fā)商為套現(xiàn)而大幅減價(jià)可能。 客戶定位 /創(chuàng)造型目標(biāo)客戶 51 客戶定位 外地客戶，如周邊城市 重要客戶 游離客戶 核心客戶 重要客