【正文】 第一批開盤：主推大戶型， 樹立項(xiàng)目高度 ,同時(shí)利用示范單位蓄水小戶型客戶；216。新增布點(diǎn) ：可根據(jù)競爭項(xiàng)目附近直接布店攔截客戶寶善店長慶店慶春店文一店孩兒巷店世紀(jì)新城店文新店建國店馬市街店本案易居臣信項(xiàng)目推廣門店分布： 推案策略 項(xiàng)目環(huán)境分析①②③①②③天然水系綠化組團(tuán)綠化組團(tuán)景觀分析①②③ 小區(qū)車庫蔣村一號(hào)路干擾分析16835749211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號(hào) 路魚塘沿線噪音塵土① ②③1 2 34 5789 推案策略 環(huán)境價(jià)值分析16835749211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號(hào) 路①②③①②③價(jià)值排名9 、 8號(hào)樓 7號(hào)樓 3號(hào)樓①②③環(huán)境分析： 項(xiàng)目產(chǎn)品南高北低1 356789 推案策略 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及分布示意序號(hào) 戶型 房型 面積 套數(shù) 建筑面積 戶型配比 (套 ) 面積比重1 A 2/2/1 90 200 17920 % %2 B 4/2/3 173 388 67093 % %3 C 4/3/4 238 62 14756 % %4 D 4/2/2 185 23 4255 % %合計(jì) 　 　 673 104024 % %螞蟻公館公館主力產(chǎn)品A戶型B、 D戶型B、 C戶型16835749211F5F7F9F7F7F9F 11F11F9F 11F 11F11F 11F11F11F10+1F10+1F蔣村西路文 一 西 路小區(qū)次入口小區(qū)主入口 蔣 村 一 號(hào) 路A戶型 B、 D戶型B、 C戶型１、 2號(hào)樓 4 5 6 7 73號(hào)樓4 5 6 7 9號(hào)樓1 2 34 5789 推案策略 入市時(shí)機(jī)評(píng)估根據(jù)市場數(shù)據(jù)分析，得出 07年末：大戶型產(chǎn)品：市場空白產(chǎn)品，短期內(nèi)板塊市場及周邊市場面臨競爭較?。恍粜彤a(chǎn)品：市場競爭激烈；項(xiàng)目名稱 萬家花城 芳滿庭 本項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品開盤時(shí)間 2023年 5月 2023年 9月 未定 　 2023年 10月套數(shù) 200套 150套 300多套 200套面積 90M2 90M2 90M2 90M2戶型 小戶型 小戶型 小戶型 螞蟻公館 推案策略 推盤方案建議方案一 : 平開高走以貼近市場的合理價(jià)格入市預(yù)留給客戶一定的升值空間搶占客戶資源及市場份額銷售速度較快當(dāng)現(xiàn)場條件改善、項(xiàng)目品質(zhì)提升還有機(jī)會(huì)尋求利潤方案二 : 高開高走高調(diào)入市，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象通過高端物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)，拉動(dòng)低端物業(yè)價(jià)值的提升追求利潤最大化通過產(chǎn)品價(jià)值分析，結(jié)合入市時(shí)機(jī)的市場評(píng)估，制定兩種方案： 推案策略 方案一： 平開高走序號(hào) 推案 推案樓號(hào) 套數(shù) 建筑面積 推案比例1 第一批 5 162 20236 %2 第二批 6 202 35880 %3 第三批 7 209 28413 %4 第四批 9 100 19505 %合計(jì) 　 673 104024 %方案一平開高走216。 門店： 臣信最新動(dòng)態(tài)： 在未來的兩年時(shí)間里，全國門店數(shù)量將達(dá)到 500家，將躋身國內(nèi)首屈一指的中介行列。工地全封閉，南塊綠化進(jìn)行修植，確立項(xiàng)目領(lǐng)域感，提升項(xiàng)目價(jià)值根據(jù) 8月施工區(qū)域?qū)哟齾^(qū)及施工區(qū)進(jìn)行分離，互不干擾 體驗(yàn)營銷 項(xiàng)目基地包裝展示A10地塊① 施工圍墻包裝 ② 施工入口 ③ 外圍綠化包裝①②③④ 指示系統(tǒng)④A10地塊 體驗(yàn)營銷 體驗(yàn)動(dòng)線及要素客戶進(jìn)入示范區(qū)售樓處洽談進(jìn)入示范小區(qū)參觀示范單位返回售樓處洽談離開接待中心軟硬件的設(shè)置 。2. 若按照正常漲幅，西溪風(fēng)情疊排產(chǎn)品的售價(jià)應(yīng)為 10700元 /平米 12023元 /平米 。而家庭辦公功能也成為其關(guān)注點(diǎn) 。土地緊缺，需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。動(dòng)植物：西溪濕地有蘆、菱、萍、蓮等水生植物，兩岸栽有柿、柳、樟、竹、桑、鵝掌秋、蓮香樹、楓樹等多種植物，水里有鯉魚、草魚、鳙魚、鰱魚、蝦、黃鱔、西蟹等數(shù)十種，還有白鷺、灰鷺、白鵝雁、翠鳥、綠頭鴨、銀雞等稀有鳥類。動(dòng)線分布客戶案例實(shí)證 大華西溪風(fēng)情疊加業(yè)主客戶姓名 申小姐 方小姐年齡 40歲 38歲原籍 浙江紹金華興 浙江紹興職業(yè)描述 建筑承包企業(yè)負(fù)責(zé)人 音響類電器代理商（和老公共同創(chuàng)業(yè)）來杭州時(shí)間 十五年以上 十年以上教育經(jīng)歷 杭州就讀 于杭州就讀大學(xué)目前居住區(qū)域 杭州城西區(qū)域 大華西溪風(fēng)情置業(yè)經(jīng)歷 六次置業(yè)（購買過公寓、聯(lián)排） 四次置業(yè)（購買過公寓、聯(lián)排）疊加購買動(dòng)機(jī) 自住 自住、更新家庭結(jié)構(gòu) 三口之家 三口之家家庭收入 一年百萬收入以上 一年 50萬收入以上置業(yè)看重因素 區(qū)域、價(jià)格、配套 區(qū)域、價(jià)格、開發(fā)商品牌、配套喜歡居住區(qū)域 城西 西湖周邊區(qū)域、西溪濕地、城西看重區(qū)域理由 環(huán)境較好、居住區(qū)域已經(jīng)習(xí)慣 區(qū)域政府規(guī)劃好、發(fā)展前景較好裝修需求 考慮方便性希望開發(fā)商提供高檔次精裝修房 客戶希望開發(fā)商提供菜單式全裝修產(chǎn)品看重裝修區(qū)域 客廳、廚房 客廳、廚房、衛(wèi)生間代步工具 約 30萬左右轎車，購置時(shí)間為 2年 約 20萬以上轎車，購置時(shí)間為 1年客戶案例實(shí)證客戶姓名 劉先生 毛小姐年齡 39歲 34歲原籍 湖南 杭州職業(yè)描述 房地產(chǎn)公司老總 房地產(chǎn)公司中層領(lǐng)導(dǎo)來杭州時(shí)間 十年以上 /教育經(jīng)歷 擁有較高學(xué)歷（非杭州就讀） 杭州就讀大學(xué)目前居住區(qū)域 杭州城西區(qū)域 杭州城西區(qū)域置業(yè)經(jīng)歷 二次置業(yè) 三次置業(yè)疊加購買動(dòng)機(jī) 自住 自住家庭結(jié)構(gòu) 三口之家 三口之家家庭收入 一年 60萬收入以上 一年 50萬收入以上置業(yè)看重因素 區(qū)域、價(jià)格、產(chǎn)品 配套、區(qū)域、價(jià)格、產(chǎn)品喜歡居住區(qū)域 城西 城西看重區(qū)域理由 環(huán)境良好，符合生活習(xí)慣 配套成熟，教育資源充分裝修需求 精裝修 希望提供全裝修看重裝修區(qū)域 客廳、衛(wèi)生間 廚房、客廳、衛(wèi)生間代步工具 豐田嘉美，購置時(shí)間為 3個(gè)月 奧迪 A6，購置時(shí)間為 2年居住城西的意向客戶本案客戶 主力產(chǎn)品客戶定位（ B、 C、 D房型） 曾經(jīng)的 —— 80年代的新一輩現(xiàn)在的 ——處于事業(yè)上升期經(jīng)過長期沉淀而融入杭州體系即將跨入杭州上流社會(huì)的新杭州人 “知性中堅(jiān) ”力量本案客戶 客戶需求 通過我們客戶的成長歷程來尋找客戶需求點(diǎn)過去出生于 60年代成長于社會(huì)動(dòng)蕩時(shí)期在 80年代擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任90年代初露鋒芒現(xiàn)在生活安定、事業(yè)順利但并沒有進(jìn)入他們認(rèn)為的成功階段因?yàn)椋麄冋J(rèn)為自己還欠缺社會(huì)地位的象征未來作為新杭州人他們希望自己除了事業(yè)高升更希望自己的出行與居所以及社會(huì)身份得到杭州高端社會(huì)的認(rèn)可，成為心目當(dāng)中的社會(huì)表率在滿足生活功能跳躍的同時(shí)又能獲得包括身份地位、文化價(jià)值、生活理想等各方面的認(rèn)同是最能打動(dòng)該類客戶的內(nèi)心需求點(diǎn)項(xiàng)目定位 客戶需求 什么樣的產(chǎn)品訴求才能滿足客戶 “社會(huì)認(rèn)同 ”的需求？公館的生活方式公館一詞引于 《 禮 .雜記 》 之中的 “公館，君之舍也 ”，表示德才兼?zhèn)湔叩木铀^即是一種高品質(zhì)生活的象征同時(shí)也是一個(gè)高端社交場所在國人觀念中，公館一向都是一種身份的體現(xiàn)因此，價(jià)值感、品質(zhì)感以及高端性是公館的直接體現(xiàn)項(xiàng)目定位 本案產(chǎn)品與公館生活的對(duì)應(yīng) 區(qū)位效應(yīng)：西溪，區(qū)域認(rèn)同度極高產(chǎn)品效應(yīng)：類別墅，產(chǎn)品塑造力強(qiáng)品牌效應(yīng)：萬科系，品牌價(jià)值高本案軟硬件都基本符合公館的產(chǎn)品定義本案定位 項(xiàng)目定位 萬 科 . 西 溪 公 館衡量價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)不僅僅只有財(cái)富本案定位 項(xiàng)目定位 房型 產(chǎn)品特征 目標(biāo)客戶D 頂部大戶型居住杭州城西的知識(shí)精英階層B 純復(fù)式公寓C 屋頂花園A 普通公寓青年二口之家，目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚未達(dá)到本案主力客群水平，但期望擠身該行列中 螞蟻公館公館大宅產(chǎn)品建議 需求對(duì)應(yīng) 客戶 需求 產(chǎn)品對(duì)應(yīng)知識(shí)精英階層準(zhǔn)知識(shí)精英階層 立面賦有品質(zhì)感 本案為石材貼面，符合客戶標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 建議配置智能化公共設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)裝修品質(zhì) 建議本案為精裝修項(xiàng)目社區(qū)景觀盡善盡美 建議在可許范圍內(nèi)增加社區(qū)景觀小品高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)服務(wù)體系 配置管家式高端物管體系需要本案進(jìn)行改造與升級(jí)產(chǎn)品建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議主力房型（公館）裝修成本： 1500元 /平方米裝修報(bào)價(jià)： 2023元 /平方米裝修風(fēng)格