【正文】 所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 無人值班機房借用鑰匙需登記。 嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒的物品及零食進入監(jiān)控室，室內嚴禁煙火，水杯應放置在遠離電器設備的地方。 監(jiān)消控人員要嚴守保密制度，不準將監(jiān)消控系統(tǒng)的功能、監(jiān)消控情況向他人透露 。 供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員決不能動。 “處理情況”欄寫明轉呈通知的方式（電話或書面）、接受單位（部門）、接受人。 e) 冬季應將水位排于吸水口位以下，防止凍壞池體和過濾循環(huán)系統(tǒng)。用于清潔的物品和油泥抹布等易燃物品，必須隨時清理，并貯存在金屬容器內。 維修時不得擅自改動線路，必要時應先報告有關部門，允許后方可改動，改動部分應有相應的技術資料并存檔。 開關平時應置于高速狀態(tài)。水泵房溫度應控制在 40℃以內，如超出，應開啟水泵房內的空調或通風機。發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程部主管。 c)配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作 ，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設備。嚴禁吸煙。 當工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到休息室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 c)所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班 要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告主管。 確因改善服務質量需要，應經所在部門主管批準，報請工程人員安裝。易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。 各崗位必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報、工程主管或項目經理。參與鑒定的人員應包括：設備主管人員、分公司經理等。 設備的停用與封存 a) 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設備應予停用或封存。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 31 e) 經驗收符合要求的采購設備按相關規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。 設施設備檔案的建立要求。 裝修后驗收 a) 業(yè)主裝修完畢后應通知服務中心。 4. 收費開票 業(yè)主繳納相關費用，財務部 /物業(yè)組開據(jù)所收費用的發(fā)票、 收據(jù)，銀行組現(xiàn)場收取相關費用。 入伙準備 a) 服務中心應做好以下準備工作： ，填寫《業(yè)主入伙資料清單》并歸類裝袋； 、布置、裝修； 、安排、分配； 、確定崗位分工，明確注意事項； 。 安裝 /維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。進入伙戶家庭，應按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入伙戶家庭。 e) 協(xié)議簽訂必須嚴格遵照招標、議標所定的報價費用、工期要求、施工質量。 i) 涉及住宅的維修在維修完成后及時填寫好《 修理情況反饋表》， 10 天內入檔。 d) 協(xié)調安排好維修單位和人員（房屋保修期內通知承建商），以工作聯(lián)系單、函件形式。如不能按要求進行維修，則由丙方另請他人維修，由此產生的費用在保修金內扣除； (7)竣工備案完成后的資金支付必須具備物業(yè)公司簽字認可方能辦理支付手續(xù)。 在交房前甲方將完整竣工資料一套交丙方簽收，其中包括（ 1）工程項目批準文件；（ 2）規(guī)劃許可證；（ 3）建設工程施工許可證；（ 4）小區(qū)總平面圖；（ 5）單體施工竣工圖（包括地下車庫全套）；（ 6）沉降觀察記錄；（ 7）竣工驗收備案表；（ 8）水、電、氣附屬工程竣工圖（ 9）園林、綠化，整個小區(qū)內、外智能化竣工圖；（ 10）電 梯、消防驗收合格資料；（ 11）各種設備清單，安裝調試記錄，使用注意事項質保書和保修單（設備調試時甲方通知物業(yè)相關人員培訓）；（ 12）工程施工協(xié)議書（包括補充協(xié)議及其它甲方發(fā)包相關協(xié)議）；（ 13）各參建單位名稱、施工內容、聯(lián)系人、聯(lián)系電話工程維修承諾書。 a) 確定交房時間、標準。 ，電表是否正確接入每戶。整體面層平整，無裂縫、起砂、嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 10 脫皮等現(xiàn)象。 在前期設備安裝時根據(jù)物業(yè)今后日常管理的經濟成本與維護的角度出發(fā)提出合理化建議。對于安裝及智能化工作的管線走向是否與設計相符合，進行抽查，以便于業(yè)主裝修時按圖查找，對于設施、設備重點了解操作程序、注意事項等。 操作程序 物業(yè)早期介入 物業(yè)工程管理人員對新開發(fā)項目早期介入的主要工作 :了解工程概況，熟悉施工圖紙。 工作時間須配戴工作銘牌，著裝整潔，注意形象、儀表。 每天做好維修及管理施工日記。 組織本部門員工適時開展環(huán)境因素識別、危險源的別識工作，并配合公司評價重要環(huán)境因素和重大危害危因素。 熟悉小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求，掌握公司的有關規(guī)章制度。 同時，物業(yè)管理費用所支出的工程設備運行、維護等各方面費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。工程管理其主要職責是負責前期設備安裝和建構筑物驗收、二次裝修的協(xié)調、設備的管理、運行、維修和能源控制等。 掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型，地上、地下管道的走向、分 布和起止點。 工程維修工崗位職責 對業(yè)主報修應嚴格執(zhí)行維修管理制度，按規(guī)定時間要求到達現(xiàn)場，確保維修質量 ，減少重復維修次數(shù)。 及時完成領導交辦的其它任務。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 對重點部位加以注意，對常見病的問題及時預防。嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 9 （具體由施工方負責專題培訓）。 物業(yè)驗收 與接管 物業(yè)驗收 a) 物業(yè)接管驗收程序 : ，并提交相應的資料。 、陽臺相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許有倒泛水和滲水現(xiàn)象。 ，室外道路暢通、平整、無斷裂、面層不起砂，排水管道、窨井流水暢通，防臭水封井應按規(guī)范設置。 b) 交房時間 : 物業(yè)公司根據(jù)交付時間，提前 30 天從 開發(fā)商手中接收通過單體竣工驗收的物業(yè)。 明確各單位工程保修金的數(shù)額及歸還時間。 以上合同需三方共同遵照執(zhí)行。如《工作聯(lián)系單》，采用掛號信或快件等通知承建施工單位，一般情況在３天 ― ７天內完成。由客服部負責回訪。 f) 在協(xié)議中明確總費用、質量要求、維修方案、內容、工期延誤的罰款辦法、保修期限、保證金比例、付款辦法等。 自覺維護公司及住戶的權益，不做損害公司名譽的事。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 b）對新竣工的物業(yè)（小區(qū)住宅），如需舉辦入伙典禮儀式，由服務中心負責安排和組織，并維持現(xiàn)場秩序等。 業(yè)主領取鑰匙，同時填寫《鑰匙 /資料簽收單》。除按照裝修合同由業(yè)主和業(yè)主進行驗收外、還應由服務中心按照公司《裝修管理規(guī)定》進行驗收，對違章情況應限期糾正，填寫《裝修整改聯(lián)系單》。 a) 維修工將管轄范圍內的所有設施設備建立臺帳，填寫《設施設備清單》。 設備狀態(tài)標識 a) 工程部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員受傷和設備損壞。 b) 多余設備，含服務提供有再需要的設備。 c) 設備主管人員應填寫《設備報廢審批單》，經公司批準后實施。 應組織對電工等特殊工種工作進行技術考核。 各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須由工程主管批準后方可配制。 各部門需架設臨時線，應由工程派電工安裝。 接班人員接班時必須檢查以下工作： a)查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 d)交接班人員對所 轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 41 話。 機房管理制度 物業(yè)的空調冷凍機房、變配電所、水泵房等，是工程部重要設備場所，也是最容易出重大事故的地方。 d)木工房內嚴禁拉設臨時電源線；電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 42 清掃，禁止在 XXX小區(qū)內堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 水 泵房內機電設備由工程部技術人員負責，其他人不得操作，水泵房應當做到隨時上鎖， 鑰匙 由專人保管，非 工作人員禁止進入。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 43 水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活，保證水泵房的通風、照明、以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。 每半月檢查一起，試運行一次。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 44 每日巡視機房內的溫度、儀表、信號燈、電器開關等，發(fā)現(xiàn)問題時要及時處理或立刻聯(lián)系電梯維保單位，并將巡視情況記錄在《設施設備巡行保養(yǎng)記錄本》中。 游泳池設施管理制度 ：設備在運行之前必須進行全面檢查 a) 電氣路線的安裝是否完善與正確； b) 管道上的閥門是否正確開啟； c) 電源是否正常，設備有無安全接地； d) 確認一切正常，方可進入下一 步操作。 f) 冬季泳池停止使用放水后，應擦洗干凈過濾系統(tǒng)內壁和各設備元件，風 干后在水泵箱內放置干燥劑，蓋好箱蓋；每月定時檢查水泵箱內是否干燥、潔凈。 配電房 管理制度 配電房全部機電設備，由機電技術人員負責管理和值班。 應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。 消控室實行晝夜 24 小時專人值班，值班人員應堅守崗位，嚴禁脫崗，未經專業(yè)培訓的無證人員不得上崗。 機房應保持干凈整潔，通風良好，門窗完好，不準堆放雜物。 機電設備房出入管理制度 工程部機電設備房包括范圍： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 水泵房 電話總機房 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 50 監(jiān)控機房 各電梯機房 以上機房均為工程部的機電設備運行用房，為了確保本 XXX 小區(qū)內各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入以上機電設備房。 所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行與自己工作無關的活動。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 遺失鑰匙須立即報告。 機房內應配有合格的消防器材及溫度計，機房溫度應控制在 30℃以內，如超出，應開啟機房內的空調或通風機。 監(jiān)消控室管理制度 非 工作人員禁止進入機房， 若需進入，須經安保主管同意后，在監(jiān)消控人員培同下方可進入機房，并填寫《監(jiān)消室外 來人員進出登記表》。 配電房內照明、通風良好，配電房內溫控在 40度以下。 巡視檢查人： 巡視具體時間： 電梯故障維修登記表 小區(qū)名稱： 日期 報修人 電梯編號 故障內容 處理情況 處理結果 完成時間 驗證人 備注 備注： 接到報修及電梯日巡視發(fā)現(xiàn)的需維修問題均要登記在此表。 d) 過濾袋：要避免硬物撞擊，要定期清洗；長時間不用，應將過濾袋取出 清洗 干凈曬干，放在陰涼通風的環(huán)境保存。 機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配置滅火器，禁止吸煙。 幾臺電梯共用機房場所，在停電電梯的電源開關手把上，應懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。非工作人員若需進入，須經工程部主管同意后，在工作人員培同下方可進入，并填寫《設備房外來人員進出登記表》。 水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品，并配有合格的消防器材及溫度計。 水泵房及地下水箱和水池，生活供水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)全部機電設備由工程部技術人員負責監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并在《設施設備運行保養(yǎng)記錄表》上作記錄。 b)嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機器運轉，定期檢查維修機器設備。 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺