【正文】 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，本地投資者主要通過(guò)《華商報(bào)》及《渭南日?qǐng)?bào)》獲得房地產(chǎn)投資信息。 但是，作為內(nèi)地二三線城市渭南對(duì)相關(guān)法律法規(guī)細(xì)節(jié)都可適當(dāng)放寬，尤其對(duì)“五證”管理不到位，主要靠關(guān)系為主，未取得 預(yù)售證甚至五證都未取得，銷售仍可進(jìn)行。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理需要與否占比38%19%43% 需要不需要看情況統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理需要與否占比38%19%43% 需要不需要看情況通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 72%的投資者期望投資的商鋪面積區(qū)間在 60 ㎡ 及以下，固本項(xiàng)目的鋪位劃分時(shí)可適當(dāng)考慮主力鋪面 積區(qū)間可控制在 3060 ㎡ 區(qū)間。 本項(xiàng)目最適宜產(chǎn)品占比25%15%13%15%19%4% 6%3%0%大型購(gòu)物中心大型百貨公司大型超市綜合性商場(chǎng)步行商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)影視劇場(chǎng)寫字樓/酒店其他本項(xiàng)目最適宜產(chǎn)品占比25%15%13%15%19%4% 6%3%0%大型購(gòu)物中心大型百貨公司大型超市綜合性商場(chǎng)步行商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)影視劇場(chǎng)寫字樓/酒店其他檔次定位意向占比8%64%20%8%中低檔中高檔高檔不好說(shuō)檔次定位意向占比8%64%20%8%中低檔中高檔高檔不好說(shuō) 投資者對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的檔次數(shù)據(jù)分析，其中選擇中低檔的有 23 人，占比為： 8％；選擇大中高檔的有 197 人，占比為： 64％； 選擇高檔的有 61 人，占比為： 20％；選擇不好說(shuō)的有 25 人，占比為： 8％。 投資房地產(chǎn)次數(shù)占比70%25%5%第一次 第二次 多次投資房地產(chǎn)次數(shù)占比70%25%5%第一次 第二次 多次 投資者房地產(chǎn)投資習(xí)慣分析 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的選擇，有 51 人選擇大型商場(chǎng)商鋪，占14％，有 180 人選擇商業(yè)街鋪，占 50％，有 70 人選擇市場(chǎng)商鋪，占 19％、另外有 46 人選擇投資住宅產(chǎn)品，占 13％、 4 人選擇投資寫字樓產(chǎn)品，占 1％、 5 人選擇投資公寓產(chǎn)品，占1％、 8 人選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店，占 2％，選擇其他的有 1 人，占 ％。 投資者職業(yè)分析 通過(guò)數(shù)據(jù)分析表明，渭南市商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)主要投資者中，國(guó)家公務(wù)員有 1 人，占比為： ％、企業(yè)管理人員有 13 人，占比為： 4％、自由職 業(yè)者有 68 人，占比為： 21％、私營(yíng)業(yè)主（商人）有 218 人，占比為： 69％、媒體工作者有 2 人，占比為： 1％、公司職員有8 人，占比為： 2％、選擇其他的有 11 人，占比為： 3％。 本地投資者對(duì)統(tǒng)一物業(yè)下商場(chǎng)物業(yè)，實(shí)體分割 商鋪或虛擬分割商鋪的概念還不夠清晰。 隨 著城市發(fā)展的加速，近年來(lái)，渭南市專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)也進(jìn)一步提速， 08 年已啟動(dòng)的項(xiàng)目有 榮發(fā) 建材 家居城 、 祥和 建材 家居城 、 燕興 汽車城等專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。 建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 ，增長(zhǎng) %。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開始。本次的調(diào)查與研究其作用僅限于為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷決策及后期運(yùn)營(yíng)決策尋求依據(jù)。 通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，我們 對(duì)渭南市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、零售業(yè)狀況、商業(yè)物業(yè)投資者、 經(jīng)營(yíng)者、目標(biāo)消費(fèi)者及相關(guān)媒體等方面 信息有一個(gè)全面掌握，從而一舉取得項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)運(yùn)的成功。 從市場(chǎng)表面反映出的情況看， 商業(yè)地產(chǎn) 投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。 綜上所述，渭南市近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，特別是沿街商鋪類物業(yè)，趨于飽和，后期必將出現(xiàn)大量商鋪已售但無(wú)人承租現(xiàn)象，現(xiàn)在朝陽(yáng)大街西段等地已出現(xiàn)部分的空置，尤其是東風(fēng)大街西段、朝陽(yáng)大街西段、高新區(qū)一帶將會(huì)更加嚴(yán)峻，而大型商業(yè)物業(yè)及專業(yè)市場(chǎng)類物業(yè)項(xiàng)目在近期一、二年以后將有較多項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將加劇。前期投入市場(chǎng)的相關(guān)類似項(xiàng)目較少，只有雙元商場(chǎng)內(nèi)部 1 層有部分實(shí)體采取分割商鋪銷售模式。 投資者家庭年收入分析 通過(guò)對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析，本地投資者中，學(xué)歷為 高中 /枝校 /中專學(xué)歷的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 59%,主要因素為，本地高等教育院校較少，多數(shù)本地人在高等院校畢業(yè)后選擇留在學(xué)校所在地或前往其他大中城市就業(yè)。 投資目的分析 選擇大型商業(yè)街鋪的占總比的 50％，選擇大型商場(chǎng)商鋪、商場(chǎng)商鋪 和住宅占總比 46%，表明本地投資者比較熱衷于商業(yè)街鋪的投資，較少選擇寫字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的進(jìn)行投資，固對(duì)本項(xiàng)目的寫字樓、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)投資需謹(jǐn)慎，或更多地考慮以租賃為主，持有物業(yè)保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的增值和收益，如需銷售則需一定的推廣、引導(dǎo)和激發(fā)。 投資價(jià)格意向分析 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)分析顯示，以本案一樓商業(yè)銷售價(jià)格為例，選擇 7000 元 /㎡以下 有 210人，占比為 65％；選擇 700110000元 /㎡的有 76人，占比為： 23％；選擇 1000115000元/㎡的有 21人，占比為： 6％；選擇 15001－ 25000元 /㎡的有 15人，占比為： 5％；選擇 25000元 /㎡以上的有 4人，占比為： 1％。 第四部分 投資政策及其它分析 銷售政策分析 、 國(guó)家房地產(chǎn)政策 從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個(gè)階段 ： 第一階段： 20xx 年以 “121 號(hào)文 ”為標(biāo)志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕， 20xx 年調(diào)控加強(qiáng)， 20xx20xx 年達(dá)到高潮， 20xx 年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至 20xx 年上半年 ； 第二階段： 從 20xx 年下半年開始，由地方到中央，開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快 ，這是一個(gè)過(guò)渡性的階段 ； 第三階段： 預(yù)期 20xx 年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴(kuò)張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到 20xx 年之前。 投資付款方式分析 通過(guò)對(duì)投資者付款方式的分析，選擇 一次性付款的有 60 人，占比為： 19％、選擇分期付款的有 202人，占比為： 62％、選擇銀行按揭的有 61 人，占比為： 19％。 綜上所述，擬建的“信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目不論是地理位置、交通環(huán)境，還是商業(yè)氛圍都是渭南市其他區(qū)域無(wú)法比擬的。 自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)打擊是相當(dāng)深遠(yuǎn)的，雖然老百姓的 1萬(wàn)億的存款仍在手上，但老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對(duì)投資也變得更加謹(jǐn)慎，如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱情，是本項(xiàng)目考驗(yàn)的關(guān)鍵； 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，特別商業(yè)地產(chǎn)投資，是一種相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)穩(wěn)定的投資品種，近年來(lái)渭南市地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，但由于自去年以來(lái)渭南的街鋪供應(yīng)較多，零售市場(chǎng)跟不上，出現(xiàn)部分空置現(xiàn)象，尤其西四、西五路、高新區(qū) 一帶比較嚴(yán)重，這現(xiàn)象給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的考驗(yàn)； 四、 如何規(guī)避目前不容樂(lè)觀的市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，成為市場(chǎng)所需消費(fèi)者所望，保障項(xiàng)目的投資回報(bào)率，保證投資者、經(jīng)營(yíng)者及發(fā)展商的各方利益，是本項(xiàng)目要著重解決好的關(guān)鍵所在，也是波特公司的優(yōu)勢(shì)和特色所在。 渭南房產(chǎn)銷售政策，基本是按全國(guó)通用的法律法規(guī)，例：按現(xiàn)有法律規(guī)定商業(yè)首付 5成，按揭 5成，按揭最長(zhǎng)年限為 10年；住宅首付 3成，最長(zhǎng)按揭年限為 20年。 管理模式分析