【正文】 地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 水文地質衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。? 活動五：系列名人講座。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質的提升是更大的促進。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2022 年衡陽樓市分析① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應保盡保。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長%。食品類價格上漲 個百分點。主要經(jīng)濟結構比重見圖 2。中央經(jīng)濟工作會議將 2022 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調控力度。第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。衡陽房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................3. 項目背景與概況 ......................................................................................................................3. 主要技術經(jīng)濟指標 ..................................................................................................................7. 問題與建議 ..............................................................................................................................8第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究 ......................................................................................................9. 投資環(huán)境分析 ..........................................................................................................................9. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ............................................................................................................11. 銷售預測 ................................................................................................................................15. 營銷策略 ................................................................................................................................19第 3 章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 ....................................................................................................21. 建設規(guī)模 ................................................................................................................................21. 項目概況現(xiàn)狀 ........................................................................................................................21. 項目建設條件 ........................................................................................................................22第 4 章 建筑方案 ................................................................................................................................26. 設計依據(jù) ................................................................................................................................26. 項目設計主題和開發(fā)理念 ....................................................................................................26. 項目總體規(guī)劃方案 ................................................................................................................27. 建筑設計 ................................................................................................................................28. 結構設計 ................................................................................................................................29. 給排水設計 ............................................................................................................................30第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 ........................................................................................................................32. 設計依據(jù) .................................................................................