【正文】 計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 44 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)051015202530354015 10 5 0 5 10 15不確定因素變化(%)基本方案 建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本基準(zhǔn)收益率線 圖 122 財(cái)務(wù)敏感性分析圖 從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營(yíng)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期 20xx 年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為 263 萬(wàn)元，可變成本為 202 萬(wàn)元，固定成本為 61 萬(wàn)元，年張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 42 銷售收入為 300 萬(wàn)元，年稅金及附加為 萬(wàn)元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下： BEP（利用率） = 年固定總成本 /（年銷售收入 年可變成本 銷售稅金及附加 ） 100% = % 根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 121。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 160 萬(wàn)元，年攤銷費(fèi)為 0萬(wàn)元。年估算。 根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性， 本項(xiàng)目 20xx 年收入為385 萬(wàn)元， 20xx 年收入為 1156 萬(wàn)元， 20xx 年收入為 1542 萬(wàn)元。 五、資金籌措 本項(xiàng)目 投資全部由業(yè)主自籌。 （三）流動(dòng)資金 流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。 工程費(fèi)用 主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹(shù)種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。 （二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案 招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開(kāi)招標(biāo)形式確定張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 32 施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。但在建設(shè)過(guò)程中，由于人為因素可能因施工開(kāi)挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹(shù)種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力 。 一 、 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 項(xiàng)目 位于 湖南省張家界 市 武陵源區(qū) XX 鎮(zhèn)泗南峪 村 ，所選 地址 地形開(kāi)闊整齊， 背風(fēng)向陽(yáng) 。 二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的 “ 三保土 ” 。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10 歐。 供電要求及負(fù)荷 等級(jí) 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 26 除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下： 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 24 游客 —— 按 40 升 /人 蔬菜種植園 分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有 坡地 為主，進(jìn)行 平場(chǎng)培土 ，張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 22 種植天然綠色蔬菜 ，形成 蔬菜種植體驗(yàn)區(qū) 。 （四）市場(chǎng)需求原則 規(guī)劃時(shí)要實(shí)行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場(chǎng)定位，以客源市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)比一般旅游地更高的開(kāi)發(fā)水平。全國(guó)著名的自然保護(hù)區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 9563 平方公里，東西最長(zhǎng) 167 公里，南北最寬 96公里，總?cè)丝谶_(dá) 150 萬(wàn)人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60 萬(wàn)人）。 挖掘 當(dāng)?shù)孛褡?文化資源，大力開(kāi)展 民族文化 展示，讓游客參與其中，體驗(yàn) 少數(shù)民族 文化。 購(gòu)物。 一是風(fēng)貌觀。基于此， “ 張家界生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園 ” 的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國(guó)、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與張家界市周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。隨著焦柳鐵路的電氣化改造 ， 張清公路、張吉公路、常張高速公路的相繼通車， 已 大大緩解不斷增加的旅游人數(shù)與現(xiàn)有道路運(yùn)輸能力之間的矛盾。（ 5）多元的民族文化。 四 、 促進(jìn) 湖南 旅游業(yè)的發(fā)展 湖南 的整體旅游資源豐富，產(chǎn)品種類齊全，具有較強(qiáng)的游覽性，但從抽樣調(diào)查的結(jié)果看，旅游者的停留時(shí)間卻不長(zhǎng)，停留時(shí)間在 2 晚以上的只占到了 %，因此，全面延長(zhǎng)旅游者的停留時(shí)間，是當(dāng)前湖南 旅游業(yè)面臨的問(wèn)題。發(fā)展旅游觀光 農(nóng)業(yè)，既能體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)高效、外向、生態(tài)的本質(zhì)內(nèi)涵，又可很好地展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，傳播農(nóng)業(yè)文化，滿足人們的旅游需求。我國(guó)在 “ 十五 ” 期間已經(jīng)啟動(dòng)國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。 1998 年國(guó)家旅游局以 “ 華夏城鄉(xiāng)游 ” 作為主題旅游年，使 “吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景 ”成了農(nóng)村一景。這種新興的 “ 綠色度假 ” 旅游活動(dòng)每年可以給法國(guó)農(nóng)民帶來(lái) 700 億法郎的收益，相當(dāng)于全國(guó)旅游業(yè)收入的 1/4。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 （三）根據(jù) 旅游 市場(chǎng)需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施 工程 等。 接待配套用房： 改造修整原有用房 2600 m2， 新建 1200m2。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 （四）項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃， 估算項(xiàng)目投資，落實(shí)資金籌措方案。 近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 6 美國(guó)每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達(dá)到二千萬(wàn)人次， “ 瓜果塑造 ” 、 “ 莊稼人藝術(shù)畫(huà) ” 等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。目前我國(guó)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目主要分布在北京、上海和廣州等大城市近郊，以珠江 三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。因此可以看出，觀光農(nóng)業(yè)是國(guó)家政策支持和扶持的產(chǎn)業(yè)。旅游觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展對(duì)加速改變 湖南 農(nóng)業(yè)相對(duì)落后局面，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，尤其是打造 湖南 旅游品牌都具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。而本項(xiàng)目的建設(shè)，將更好地為旅游者服務(wù)，使其更有可能延長(zhǎng)停留時(shí)間，這對(duì)于促進(jìn) 湖南 旅游業(yè)的發(fā)展將起到很大的作用。張家界是一個(gè)土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗風(fēng)情文化凸現(xiàn)的地域，能集中展示其服飾、民居、飲食、歌舞、節(jié)慶、禮儀、婚戀等方面特有的喜好、風(fēng)尚、傳統(tǒng)和禁忌。同時(shí)也使中 心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 15 第 六 章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念 一、 設(shè) 計(jì) 思想 本 項(xiàng)目 以具有旅游價(jià)值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購(gòu)物、品嘗、農(nóng)事活動(dòng)體驗(yàn) 、 傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味 、民族風(fēng)情互動(dòng)活動(dòng)及原生態(tài)拓展訓(xùn)練 為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來(lái)，講求 “ 原汁原味 ” ，避免 “ 視角污染 ” ，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動(dòng)場(chǎng)所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動(dòng)、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂(lè)空間，盡力體現(xiàn)返 璞歸真、回歸自然的消費(fèi)心態(tài)，形成一個(gè)集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會(huì)文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂(lè)新型農(nóng)莊。觀賞 張家界 特有的 山水 風(fēng)光，觀看農(nóng)村田園風(fēng)光、特種養(yǎng)殖。 用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品 盛于其中，進(jìn)行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購(gòu)。張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 18 第 七 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目擬選址于 湖南省 張家界市 武陵源區(qū) XX 鎮(zhèn)泗南峪村 。張家界市屬湖南省直轄市（地級(jí)） 轄永定、武陵源兩區(qū)（縣級(jí)）和慈利、桑植兩縣。武陵山脈由梵凈山分支進(jìn)入湘西與鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的來(lái)鳳縣與湖南省的龍山縣進(jìn)入歷山、桂英山與青龍山；中支則進(jìn)入澧水以北的天星山、朝天山、金龍山與白云山；南支進(jìn)入石柱山、羊峰山、天門山、大龍山與天臺(tái)山。 （五）綜合統(tǒng)一原則 在注重生態(tài)效益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)要注重社會(huì)效益，通過(guò)合張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 21 理的觀光農(nóng)業(yè)旅游 開(kāi)發(fā)提高城鄉(xiāng)居民的環(huán)保意識(shí)和提倡文明生活方式。 民族風(fēng)情園布置在農(nóng)莊南面，以 湖南 土家 族的歌 舞表演、民俗風(fēng)情展示、文化用品展示為主。日計(jì)算 客房 —— 按 80 升 /人 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 25 排水工程 （ 1） 系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網(wǎng)劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污分流排放方式。 供電方式 供電由變配電站通過(guò)高壓電纜引入各功能區(qū)內(nèi)，電源進(jìn)線方式采用高壓電纜架空敷設(shè)，經(jīng)變配電室變壓后向各單體提供 380/220V 電源，供動(dòng)力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。 二、生態(tài)園林工程 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范（ GB/～ ～ 1996）； 灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB502881999）； 《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ TD/T1012～ 20xx）； 《土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目驗(yàn)收規(guī)程》（ TD/T1013～ 20xx）； 《灌溉與排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB/50288～ 99） ； 國(guó)家及當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī) 范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。共修建?？?8000 米，高 — 米，下底寬60 厘米，上寬 30 厘米，預(yù)留泄水孔 35 厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。周邊無(wú)工業(yè) “ 三廢 ” 及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 31 第 十 一 章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 一、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在 1 年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為： 根據(jù)計(jì)劃于 20xx 年 7 月開(kāi)始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于 20xx 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)： 乙 級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)： 乙 級(jí)； 施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單 位資質(zhì)： 乙 級(jí)。 公用設(shè)備及安裝工程 （ 1）設(shè)備原價(jià) 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金 104 萬(wàn)元，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。 其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 20xx 年安 排55%， 20xx 年安排 45%。 （二）銷售稅金及附加和增值稅估算 項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。 張家界武陵源區(qū) XX 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 39 修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 6。 ３、 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表分析 項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年份銷售收入為 1927 萬(wàn)元，銷售稅金及附加為 106萬(wàn)元，總成本費(fèi)用為 563 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 1258 萬(wàn)元。 02004006008001000120014001600180020xx0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100產(chǎn)率 (%)銷售收入及成本費(fèi)用(萬(wàn)元)總成本費(fèi)用銷售收入（扣稅金）固定成本盈虧平衡點(diǎn)： % 圖 121 盈虧平衡分析圖 盈虧平衡分析表明， 本項(xiàng)目 檢測(cè)能力只需達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模的 %時(shí)，業(yè)主就可以保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 在項(xiàng)目可行區(qū)域內(nèi)，允許建設(shè)投資增加幅度為 %，經(jīng)營(yíng)收入下降幅度為 %，表明產(chǎn)品價(jià)格和建設(shè)投資的變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響較大，經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì) 本項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響不大。 從不確定性分析來(lái)看和敏感性分析來(lái)看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況良好、清償能力較好。 表 122 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 不確定因素變化率 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 敏感度系數(shù) 基本方案 % 1 建設(shè)投資 15% % 10% % 5% % 5% % 10% % 15