【正文】 ⑦進行綜合評價。⑦時間性指標：建設期時間、完全發(fā)揮功能時間等。物流園區(qū)的評價因素很多，但在選擇因素評價指標時，不一定要把所有的因素都考慮進去，而是應該把主要的、能反映一個物流園區(qū)或一個物流園區(qū)方案優(yōu)劣的因素選擇為評價因素，把那些無關緊要的因素舍棄掉,根據(jù)物流園區(qū)的不同選擇主要與次要的因素。德國不來梅物流園通過市場運作的模式，不盡有運輸、倉儲這類提供傳統(tǒng)服務的企業(yè)落戶，并且有大型的貨運代理、聯(lián)運公司、計算機應用系統(tǒng)開發(fā)公司駐扎到物流園區(qū)，海關、金融、保險等部門機構也在其中設立工作點。傳化物流基地在其快速發(fā)展期通過進一步建立流通加工中心和倉儲配送中心，有效地拓展了基地的流通加工和倉儲配送等增值服務功能，其中流通加工中心采用標準化作業(yè)體系，充分利用基地內現(xiàn)有的物流設施，提供個性化的加工和分揀等物流服務。1)初建期的贏利模式一一一建立信息交易中心和貨物集散中心，從貨運交易費和場地出租費中贏利。UPS 目前的住宅投遞業(yè)務占整個業(yè)務量的20%，他們下一步的發(fā)展重點將是緊急零配件的配送，特別是高科技制造商的Bt0B業(yè)務。在汽車交易市場開展汽車美容服務，按顧客個性化要求對汽車進行裝飾裝修，在建筑裝飾家居廣場經營建筑材料的基礎上設立加工區(qū)，生產膠臺板、裝飾板等產品，既方便了顧客，也為園區(qū)創(chuàng)造了可觀的收入。存儲配送型物流園區(qū)利用其在成長期為重要客戶提供倉儲等基本物流服務和挖掘配送等增值物流服務的基礎上，在其成熟期可進一步拓展為客戶提供基于供應鏈的物流管理。依托園區(qū)經營，集團每年的銷售收入超過百億，年貨物周轉量超過60萬噸，幾大市場己成為廣州乃至廣東的大型物流園區(qū)?，F(xiàn)代物流管理將供應商和用戶納入管理范圍，強調使用物流一體化來取得差別優(yōu)勢，從而利用物流的競爭力增加企業(yè)甚至整個供應鏈的靈活性。由于轉運型物流園區(qū)主要是依托港口、陸路口岸，與集裝箱運輸和海關監(jiān)管通道相結合的大型轉運樞紐，也稱為國際貨運樞紐型物流園區(qū)，其主要服務對象是國際物流，因此，發(fā)展保稅物流是轉運型物流園區(qū)在其成長期的一種可行的選擇。根據(jù)上述國內外物流園區(qū)的贏利模式的經驗，結合我國物流園區(qū)的開發(fā)建設的實際情況，我國物流園區(qū)的贏利模式應該根據(jù)不同類型的物流園區(qū)以及同一類型物流園區(qū)的不同發(fā)展階段而有所側重。如果物流園區(qū)采用的是主體企業(yè)開發(fā)模式，則采用這種管理模式的可能性比較大；③ 業(yè)主委員會制。負責按照管理層的安排，完成具體事務的執(zhí)行。園區(qū)發(fā)展是政府出于形象工程的目的，還是適應物流市場需求的要求而建，是長期發(fā)展還是短期行為，影響著園區(qū)管理的方式；②投資主體。這樣事實上就限制了主體企業(yè)開發(fā)模式中的一個先進入物流園區(qū)開發(fā)的主導企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團體對整個物流園區(qū)的行業(yè)壟斷性控制。物流地產商目前既有國外投資商，也有國內投資商，他們的優(yōu)勢是有資金，熟悉供應鏈。作為單獨的一個企業(yè)或企業(yè)團體能夠在整體規(guī)劃、功能定位與最后實現(xiàn)等諸多方面具有政府規(guī)劃無法具備的洞察力與實際效率。政府包辦往往會帶來事與愿違的結果，因為，政府在建成物流園區(qū)后還要靠入駐物流園區(qū)的物流企業(yè)去經營運作，經營得成功與否，關鍵在于該物流園區(qū)是否按現(xiàn)代物流發(fā)展需求以及是否符合物流需求市場的規(guī)律來管理、經營和運作，同時，由政府包辦較易產生“規(guī)劃與需求難以統(tǒng)一”和“公益性與贏利性”的矛盾，即客戶希望通過物流園區(qū)內物流服務來降低成本，而物流園區(qū)內的物流企業(yè)則希望通過入駐物流園區(qū)后獲得盡可能高的利潤，兩者間的利益矛盾是必然的。這種模式是政府負責物流園區(qū)規(guī)劃，政府財政拿出一部分資金用于物流園區(qū)重大基礎設施建設，而園區(qū)的其他配套建設及經營和管理則完全是由企業(yè)來完成，政府所扮演的只是物流園區(qū)建設投資者的角色，并不參與園區(qū)經營。第6步，評價與選擇?；谧鳂I(yè)流程分析，可進行作業(yè)區(qū)域設置，對各作業(yè)區(qū)所完成作業(yè)項目進行詳細分析，測算其能力，估算各作業(yè)區(qū)面積。在SLP方法中，:P產品；Q產量；R生產路線；s輔助部門；T時間安排。目前，我國在物流園區(qū)布局規(guī)劃方面可以參考的案例不多。倉儲用地面積規(guī)劃的基本步驟為：①從支柱/ 重點行業(yè)的營業(yè)額、產量、貨物周轉率和庫存需求中推導出區(qū)域經濟對物流園區(qū)所產生的現(xiàn)實和潛在的運輸、倉儲和加工方面的需求， 利用FraunhoferIML專用的REA(RequirementEstimationApproach)經驗模型公式，推算出每個行業(yè)的運輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工區(qū)作業(yè)面積，以及相應的占地面積大小。②比例系數(shù)i1的取值。 4．規(guī)劃設計階段物流園區(qū)的規(guī)劃設計階段就是對園區(qū)進行具體的設計。表34 分貨類物流作業(yè)量占貨運量比重調查表（%）進出某市的貨物類型主要為 類的，其所占比例大約為 、 、 、 ；則綜合這兩類貨物得某市年物流作業(yè)系數(shù)為 ，盡管隨著產值及經濟結構的變化，上述系數(shù)可能會發(fā)生變化，但根據(jù)某市的城市戰(zhàn)略及其現(xiàn)今發(fā)展情況，此系數(shù)的變化不大，不妨忽略不計。年份20092010201520202025預測（萬噸） 物流需求是指一定時期內社會經濟活動對生產、流通、消費領域的原材料、半成品、成品以及廢舊物品、廢舊材料等的有效配置，而產生的在空間、時間和費用方面的要求。 物流信息系統(tǒng) 傳統(tǒng)物流（貨運倉儲）行業(yè)【如果可以最好有圖支持】截止 年，高密市營業(yè)性機動車輛 輛，其中客車 輛，貨車 輛。（1）商貿企業(yè)物流現(xiàn)狀該地區(qū)國際零售集團、大型超市、連鎖超市、連鎖店等的規(guī)模。原材料的庫存周期狀況。根據(jù)輻射區(qū)域內產業(yè)分布特點和各行業(yè)企業(yè)構成狀況，調研小組向企業(yè)發(fā)放問卷 份（回收有效問卷 份）。 企業(yè)層次：可能入駐企業(yè)、潛在需求企業(yè)等216。物流園區(qū)規(guī)劃指導思路物流園區(qū)的規(guī)劃工作一般可以分為五個階段，依次分別是規(guī)劃籌備階段、需求分析階段、戰(zhàn)略定位階段、規(guī)劃設計階段、規(guī)劃評價階段。 市場層次：所在地市場、物流園區(qū)等216。調研小組對重點行業(yè)、重點企業(yè)進行深度采訪，大型企業(yè)的積極參與提高了調查數(shù)據(jù)的代表性和有效性。【如果可以最好有圖表支持】（3）生產企業(yè)產成品銷售物流需求分析產品銷售覆蓋范圍情況【如果可以最好有圖表支持】產成品倉庫情況（自建、租賃、是否能滿足需求、倉儲條件和設施情況）（4）物流信息系統(tǒng)的運用物流信息系統(tǒng)的利用情況。現(xiàn)有運營狀況、運營模式。全年完成客運量 萬人次，客運周轉量 萬人公里，增長 ；完成貨運量 萬噸，,貨運周轉量 萬噸公里，增長 。涉及運輸、庫存、包裝、裝卸、搬運、流通加工以及與之相關的信息需求等物流活動的諸方面。由物流作業(yè)系數(shù) 及各年貨運量的預測值，可得各年物流量的預測值列表如下：年份20092010201520202025物流量預測值（萬噸）根據(jù)2008年貨流量中，大型及中型車在年貨運量中的比重為 。主要包括基礎設施平臺、信息平臺和運營平臺三大平臺的規(guī)劃和設計。根據(jù)現(xiàn)有的經驗，i1的取值約為20%，對于區(qū)域經濟總量大、市場化程度高、物流市場需求旺盛的地區(qū)則取較大值；反之取較小值。②每個行業(yè)都可從市場調查中得到某地區(qū)的生產總量( 或消費總量),以及通過該地區(qū)的物流園區(qū)的貨運量，估計有多少百分比的量可能在物流園區(qū)進行倉儲，其中包括屬于保稅和非保稅倉儲方面的存儲量需求。歐洲物流園區(qū)最佳實踐案例,可使國內物流園區(qū)在布局方面有不少值得借鑒的經驗：校園化的設計理念，分割不同的功能區(qū)域；按照物流與空港、海港以及與陸路運輸?shù)拿芮谐潭葋戆才畔嚓P產業(yè)；地塊規(guī)劃面積能滿足柔性需求并有可選的擴展空間；多式聯(lián)運的設施規(guī)劃，如水路、鐵路、公路和航空；保持產業(yè)加工和高附加值物流企業(yè)之間合理的分配比例；充分考慮地理和生態(tài)環(huán)境，有吸引力地設計并考慮環(huán)保預留用地。前兩個基本要素是一切其他特征或條件的基礎。第3步，物流分析。對幾個布置方案進行全面評價，選擇最佳布置方案。園區(qū)的日常經濟活動及各項管理都由企業(yè)來完成。入駐物流園區(qū)的現(xiàn)代物流企業(yè)，追求的并非公益性的社會和環(huán)境效益而是企業(yè)利潤。但是同時也產生了一個更值得探討的問題，這個從規(guī)劃開發(fā)到建設、營運都占主導地位的企業(yè)或企業(yè)協(xié)作團體可能會憑借自身的先入優(yōu)勢過分限制后入園區(qū)的物流相關企業(yè)的發(fā)展，由于我國物流園區(qū)的開發(fā)和建設，目的在于建立一個良好的物流運作與管理環(huán)境，為工商企業(yè)降低物流成本創(chuàng)造良好的條件，為物流企業(yè)創(chuàng)造一個公平競爭的環(huán)境，而物流園區(qū)建設自身不是為了某個企業(yè)或企業(yè)團體的贏利，政府之所以對于物流園區(qū)投入如此大的熱情并給予如此大的優(yōu)惠政策，也正是著眼于物流園區(qū)發(fā)展中形成的整體經濟規(guī)模的擴大和整個城市經濟運作效率與效益的提高，從而從整體上提高涉及物流領域流通環(huán)節(jié)的企業(yè)競爭力且從整體上培植我國自己的許多有一定專業(yè)素質和行業(yè)競爭力的物流企業(yè)，以便在應付將要面對物流行業(yè)的正式對國外開放后我國整體物流行業(yè)面臨的巨大競爭壓力，同時也從各個側面提高了作為一個有機整體的城市的綜合競爭力，因此，為了避免先入企業(yè)或企業(yè)團體的壟斷行為，政府應為符合入駐物流園區(qū)條件的各類物流企業(yè)進駐物流園區(qū)創(chuàng)造一個相對寬松的環(huán)境。之所以會出現(xiàn)物流園區(qū)的物流地產商開發(fā)模式，其理論基礎是物流園區(qū)開發(fā)和建設的，目的在于建立良好的物流運作與管理環(huán)境，為工商企業(yè)以及物流經營企業(yè)創(chuàng)造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區(qū)建設自身更注重社會效益和環(huán)境效益，城市及政府的收益主要來自于整體經濟規(guī)模的擴大和經濟效率與效益的提高。(4)綜合運作模式由于物流園區(qū)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備園區(qū)的經營運作能力的保證，因此，單純采用上述一種開發(fā)模式，往往很難達到使園區(qū)建設能順利推進的目的，政府在現(xiàn)代物流園區(qū)內的規(guī)劃、開發(fā)、營運、管理中的參與程度正在加大。投資主體不同，在經營目標、主體歷史背景等方面有很大不同，對園區(qū)管理模式有很大影響；③政府與行業(yè)協(xié)會的角色定位。(3)物流園區(qū)的管理模式物流園區(qū)管理模式的選擇應該根據(jù)相應的投資開發(fā)模式而定。若物流