【正文】 表：某主要百貨商場情況● 連鎖大賣場某市大賣場概述大賣場是20 世紀(jì)90 年代中后期才傳入我國的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它的主要特征是：經(jīng)營面積較大，一般在10000M2 以上，建筑面積在20220 M2 左右甚至更大；商品齊全，一般商品單品數(shù)量在20220 種以上，滿足顧客“一站式”購物的需求，商品價格相對低廉；商業(yè)廣場可行性分析報告41所銷售的商品主要是滿足人們?nèi)粘ＯM為主，一般將商品分為兩類：食品類和百貨類（非食品類）；提供免費停車位；目前，某市已有文峰、時代、大潤發(fā)、麥客隆、易初愛蓮、麥德龍、家樂福等等多家知名度較高的大型超市、賣場。由于目前某市專業(yè)市場的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，尤其是建材類專業(yè)市場在某隨處可見，且動輒整條街、整座市場全都是銷售建材的鋪面。推廣手段：現(xiàn)場售樓處、工地圍墻、橫幅等。內(nèi)部以品牌專賣店的形式經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)鋪面約95 平米，租金為2 元/平米/天。這些項目以經(jīng)營家居裝修的中高端品牌為主，購物環(huán)境較好。圖：某市專業(yè)市場分布圖商業(yè)廣場可行性分析報告37150150150表：某市部分專業(yè)市場銷售租賃概況專業(yè)市場 地理位置 規(guī)模 運營時間 備注永興商城 外環(huán)北路 1994 年 商鋪租金 為 160 元/平方米/月方天大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 7 1999 年 朝南沿街的商鋪面積 40 平方米左右，租價為 10 萬元每年永興國際車城 港閘區(qū)城港路 10 2022 年一層面 積 50 平方米左右，上下 2 間合租，價格在 4 萬元，買 100 萬左右南方大市場 鐘秀路、工農(nóng)路 2 1993 年 朝北沿街商鋪 30 平方米，租金為 6 萬元/年中原批發(fā)市場 鐘秀路、工農(nóng)路 1997 年朝南沿街商鋪 30 平方米左右,租 7 萬元/年，需交 22 萬元轉(zhuǎn)讓費華東輕紡城 鐘秀路、濠西路 90 年代 二樓南角 10 平米租 5 萬元/年● 裝潢建材類專業(yè)市場由于項目周邊有濃厚的裝潢建材市場氛圍，宜優(yōu)先考慮是否發(fā)展裝潢建材業(yè)，因此需重點對裝潢建材類專業(yè)市場進行分析，探討利用周邊的市場大環(huán)境發(fā)展裝潢建材業(yè)是否可行。這些專業(yè)市場的經(jīng)營往往需要大規(guī)模的營業(yè)場所，同時商品的批量運輸方面也多采用卡車、貨車等大型交通運輸工具?！?青年路、工農(nóng)路——餐飲一條街近三年來某餐飲市場一直保持持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，市區(qū)餐飲業(yè)主要集中在青年路和工農(nóng)路上，2022 年末，市區(qū)共有住宿餐飲企業(yè)163 家，其中：位于青年路和工農(nóng)路的有41 家，限額以上住宿餐飲企業(yè)10 家，占市區(qū)限額以上住宿餐飲企業(yè)數(shù)45％。也是某唯一的商業(yè)步行街。圖：某主城區(qū)商業(yè)格局下面我們就根據(jù)上圖中所標(biāo)示的商業(yè)集中區(qū)域進行逐一介紹、分析：● 南大街南大街是某最繁華的商業(yè)街，它匯聚了餐飲、休閑、娛樂、購物的綜合商業(yè)形態(tài)，而且出現(xiàn)了大量的能承受高租金的商業(yè)形態(tài)，比如珠寶店、金銀首飾店、婚紗攝影、高檔服飾店、高檔美容護理等，這些店鋪裝修精致，商品檔次較高。如家、莫泰、速漢庭能知名連鎖酒店紛紛進駐某。按照地理位置與樓盤聚集情況，某市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局，各個區(qū)域的特點如下：表:某四大區(qū)域住宅市場特征商業(yè)廣場可行性分析報告32商業(yè)市場某市商業(yè)物業(yè)發(fā)展比較全面，目前出現(xiàn)的物業(yè)種類主要有大賣場（如：大潤發(fā)、麥客隆等）、商業(yè)街（如：八仙城、南大街等）、綜合百貨（如：文峰大世界、百貨大樓等）、專業(yè)市場（如：永興國際汽車城、南方大廈家庭裝飾廣場）以及社區(qū)商業(yè)等，除了大型一站式購物中心（Shopping Mall）以外幾乎涵蓋了所有的類型。銷售面積方面，2022 年，雖然竣工面積和銷售面積同時下降，但銷售面積首次超過竣工面積，20222022 的竣工面積也只是略高于銷售面積，表明某房地產(chǎn)市場在2022 年后，進入一個快速上升時期，需求強勁，而供給不足。結(jié)論：市場的多元化趨勢，在給開發(fā)企業(yè)帶來競爭的同時也帶來了機會，只有在更高的層次上理解市場競爭的本質(zhì)，才有助于開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟。（3）、某小商品市場近幾年來，某市的小商品及批發(fā)市場依托某市蓬勃的房地產(chǎn)市場得到了很大程度的發(fā)展。億元、%、%。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢上看，某及周邊地區(qū)對五金的潛在需求量巨大，因而，項目所在地適宜建立專業(yè)市場來提供一個五金交易平臺。在信息化的同時，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購、產(chǎn)品營銷、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進專業(yè)化分工、降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。另一方面，國際五金市場上，歐美發(fā)達國家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動力價格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由發(fā)展中國家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價值的產(chǎn)品，而中國又擁有強大的市場潛商業(yè)廣場可行性分析報告25力，所以更有利發(fā)展為五金加工出口大國。2022年，中國五金行業(yè)總產(chǎn)值達到4000億人民幣（約600億美元）, 億美元，%， 億美元，%；進口總額為 億美元，%。近年來某房地產(chǎn)投資額猛增，從客觀上說明某城市對五金和小商品的需求比較強烈，市場做出積極的回應(yīng)。小結(jié)：在發(fā)達國家，第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟體量中最重要的組成部分，在我國發(fā)達城市中，第三產(chǎn)業(yè)所占的比例也是很大的。近年某大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，推進郊區(qū)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，發(fā)揮工業(yè)經(jīng)濟集聚效應(yīng)。對內(nèi)交通某市內(nèi)道路改造工程建設(shè)完畢，五橫五縱（五橫：外環(huán)北路、鐘秀路、人民路、青年路、虹橋路；五縱：外環(huán)東路、工農(nóng)路、躍龍路、外環(huán)西路、長江西路）道路綠化工作、路面積水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已經(jīng)基本健全。北翼新城的功能定位比較明確，功能布局比較完善。某房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是為專業(yè)市場的發(fā)展提供堅實的市場基礎(chǔ)。某市老城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，但由于建成時間較長，大都比較陳舊。在城市的規(guī)劃上，也重點沿江延伸、發(fā)展，在未來某市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。雖然某市人民生活水平穩(wěn)步提升。按照某市十一五規(guī)劃，某市在長三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的基礎(chǔ)工業(yè)和先進制造業(yè)基商業(yè)廣場可行性分析報告15地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心。因此就目前市場狀態(tài)來說，外籍人士對某房地產(chǎn)各個細分物業(yè)市場的影響相對有限。01002003004005006007008009002022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%%全 市 人 口 市 區(qū) 人 口 市 區(qū) 人 口 增 速圖：某市歷年市區(qū)人口變化人口規(guī)劃2022年規(guī)劃：2022年某市規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_到418萬人，其中某市區(qū)人口達到100萬人，城市化水平達到50％，城市規(guī)模100平方公里。年平均氣溫約15 度，年均日照21002200小時，年均降水量約1000毫米。（八）、項目選址位于某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)星湖大道北側(cè)，東方大道東側(cè)地塊。對飾品可以安排各種主題的飾品模特表演，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風(fēng)景城，例如季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；可以增加市場的?熱點?和? 興奮點?，吸引人流；? 成為中國飾品博覽中心和推介中心；? 定期組織實用性飾品大獎賽（設(shè)立一個基金），有專家團評審；? 有目的、有計劃地對批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干。商業(yè)街中分布的大大小小綠化廣場更是把整個購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連遙相呼應(yīng)。水溪二側(cè)布置綠化和水榭、商鋪、咖啡茶座、快餐、組成休閑空間，使總體水系布局顯得生動而富有情趣，更優(yōu)化了購物環(huán)境。生態(tài)性原則由于位于市郊，周邊綠化及水景資源豐富，在規(guī)劃設(shè)計中充分利用及保護周邊的環(huán)境資源，使建筑與環(huán)境資源相結(jié)合。并結(jié)合旅游資源的開發(fā)，使其不僅作為一個購物中心，同時成為滬青平公路沿線的又一個知名的標(biāo)志性的區(qū)域。七年來，某好一家先后榮獲“某市文明市場”、“某市樣板市場”、“某市商品質(zhì)量管理先進單位”、“江蘇省質(zhì)量誠信企業(yè)”、“江蘇省樣板市場”、“江蘇省四星級文明誠信市場”等稱號。青島好一家項目位于青島東部最富潛力的黃金地段，占地面積 110 余畝，經(jīng)營面積近 20萬平方米，配有 3 萬平米的大型停車場。有一批具有高級資質(zhì)的工程師、設(shè)計師和策劃師，并有一整套先進的技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程，注冊資金為6000 萬元人民幣。 某好一家家居大世界是青島好一家高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年正式開業(yè)。實現(xiàn)“經(jīng)營者、廠商、消費者”三贏是好一家永恒的經(jīng)營理念。利益性原則項目建設(shè)與運作必須兼顧經(jīng)濟利益和社會利益；一方面，基于規(guī)劃區(qū)的特殊位置、超大規(guī)模和項目性質(zhì)，其對城市的意義必須要從某城市特色名片、標(biāo)志性建筑群與開放空間、市級公共活動中心的高度來認識；項目發(fā)展應(yīng)主動融入城市發(fā)展的整體脈絡(luò)、積極承擔(dān)現(xiàn)代商業(yè)文化和市民文化培育的重任，服務(wù)城市與大眾；另一方面，也應(yīng)該作為商業(yè)性設(shè)施，項目投資商、運營商合理的利益訴求。人行步道貫穿整個運動休閑區(qū)和品牌服飾區(qū)，直達餐飲娛樂區(qū)，同時又串起綠化景觀廣場，濱河景觀以及中央泉水休閑廣場，形成有明確的方向性和延續(xù)性，又能集休閑、購物的步道系統(tǒng)?？傮w立面元素和材料，手法相同、色彩統(tǒng)一，采用橙紅色坡頂和白色粉墻，淺綠色斜坡雨蓬和玻璃遮陽板，金屬支撐柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墻上是鮮明顏色的商品標(biāo)志。整體功能設(shè)計具體功能設(shè)計功能設(shè)計——展示、交易功能區(qū)展示功能與交易功能區(qū)，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑，展示功能將成為本項目的核心引擎。連橫：? 與行業(yè)協(xié)會的聯(lián)合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網(wǎng)、全球飾品網(wǎng)、中國流行飾品網(wǎng)等知名網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合建立電子商務(wù)平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺；? ?協(xié)會與協(xié)會之間、協(xié)會與企業(yè)之間的合作，共同促進飾品行業(yè)的發(fā)展，加強與亞洲珠寶聯(lián)合會飾品協(xié)會、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協(xié)會等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會。某集黃金海岸與黃金水道優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線 226 公里，海岸線 210 公里，其中可建 5 萬噸級以上深水泊位的岸線 40 多公里，是我國沿海地區(qū)土地資源最豐富的地區(qū)之一。其中市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口，占全市非農(nóng)業(yè)人口比％。繁榮的住宅需求不僅帶動了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且?guī)恿伺c房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)的繁榮，例如：家具、建材、小商品等專業(yè)市場的繁榮，市場需求的拉動，將直接促進相關(guān)專業(yè)市場的迅速發(fā)展。城市規(guī)模的擴大，城市人口的增加，都將增加對房地產(chǎn)的剛性需求，另一方面，由于城市化建設(shè)和人口增加給某市經(jīng)濟發(fā)展帶來的貢獻，會促成某市民生活水平的提高，加大對改善居住條件的需求。但是伴隨著蘇通大橋和崇海大橋的建成通車，某市融入長三角經(jīng)濟區(qū)域的力度加大，以及區(qū)域經(jīng)濟的深化發(fā)展，預(yù)計未來某將會以更加快的速度迎來一個發(fā)展的新時期。另外伴隨著某融入長三角區(qū)域速度的加快，力度的加強，結(jié)合以上的分析，我們預(yù)測某未來幾年發(fā)展速度很可能會有突出表現(xiàn)。 港閘區(qū)主要傳承國際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，是輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團。同時，火車站站前區(qū)可以擴大市區(qū)中心商圈，繁榮火車站站前區(qū)的商業(yè)氛圍，緩解市中心商貿(mào)發(fā)展的壓力；可以拓展濠河外圈，建設(shè)集居住、旅游、觀光于一體的風(fēng)景區(qū)；加快港閘新城的建設(shè)，引導(dǎo)強大的人流、物流、資金流、商業(yè)廣場可行性分析報告19信息流向火車站站前區(qū)聚集。城市重心的南移，會帶走一部分產(chǎn)業(yè)和辦公，從而引發(fā)商業(yè)和住宅建設(shè)的遷移，但由于某購房者的區(qū)位意識比較強，而且伴隨著城市的擴張、發(fā)展，項目周邊居住氛圍的成熟，商業(yè)和生活配套的更新?lián)Q代，部分區(qū)域客戶會集聚本項目所在區(qū)域，促進區(qū)域的成熟。港口：某港, 與世界上65 個國家和地區(qū)的199 個港口通航，江海岸線綿延430 多公里。同時，某對外交通的進一步發(fā)展，本項目所在區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場將吸引更多的外地客商，形成板塊優(yōu)勢，加快本項目物業(yè)的去化速度。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型在未來將深刻的影響到某市的經(jīng)濟、社會發(fā)展的各個方面，同時第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將為整個社會，包括專業(yè)市場的開發(fā)帶來巨大的機遇。某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，特別是第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重不斷增加，都促進了城市商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；另外，某人民生活水平的提高，一方面，使某人對生活質(zhì)量，居住條件的改善有了需求，另一方面，某人對投資型產(chǎn)品的追求也開始顯現(xiàn)。無論是在生活抑或是工業(yè)生產(chǎn)的過程中，五金都是一個不可或缺的重要行業(yè)。海，%。但是，多年來由于重生產(chǎn)、輕流通的傳統(tǒng)，導(dǎo)致了與之相配套的現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)發(fā)展的相對滯后。08年蘇中、蘇北各類建設(shè)投入總額超8000 億元,按此推算,五金產(chǎn)品需求量超560億元。2022年義烏市小商品市場總成交額為380億元，%。對商業(yè)廣場可行性分析報告27經(jīng)商戶而言，不同商品之間的互補性很強，擴大經(jīng)營范圍也是有利的。而分布區(qū)域也呈擴展之勢，開始向城北和城南擴展，以及周邊縣市也有新的小商品及批發(fā)市場出現(xiàn)。008年增速明顯劇增。圖: 某市 20222022 商品房空置面積01020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%空 置 面 積 增 速商業(yè)廣場可行性分析報告31銷售額近幾年，某商品房銷售額大幅上升，增長幅度更是節(jié)節(jié)攀升，0