北京某項目樓市分析報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 多層帶電梯公寓建議以150—200平方米為主力戶型，銷售單價在7000元/平方米左右，總價款控制在150萬元左右，其外立面設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)一種尊貴地位身份的象征，戶型設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)一種實用、便捷的人性化居住理念。綜上所述，東北部別墅市場發(fā)展的主流應(yīng)是園林設(shè)計優(yōu)美、配套娛樂服務(wù)設(shè)施完善的高檔精品別墅，精品別墅具有比較廣闊的市場空間。從另一方面，會所是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計齊全的高級會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。主要原因在于香江花園綠地面積達(dá)100多萬平方米，別墅建筑多為今幾年建設(shè)，戶型，功能等方面都是麗京花園別墅不能比擬的，況且麗京花園的綠化率較低，只有35％。區(qū)域內(nèi)東北四環(huán)地區(qū)離市區(qū)最近，平均銷售率也最高，約為85％；首都機(jī)場附近地區(qū)因交通較為便利平均銷售率也達(dá)到60％；潮白河兩岸地區(qū)離市區(qū)較遠(yuǎn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施較差，平均銷售率最低，約為50％。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和中國已加入WTO等利好因素的影響，外銷市場有升溫跡象，新的購買來源主要是來華經(jīng)商或投資的海外公司、企業(yè)的代表或管理人員。聯(lián)排（TOWNHOUSE）別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅也將在2002年占據(jù)別墅市場605以上的分額2002年將成為一個發(fā)展方向隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，越來越多的人要求有更好的居住質(zhì)量，受夠了城市的擁擠和污染，開始追求廣闊的天空和清爽的環(huán)境，但別墅的價格卻讓大多數(shù)人望而卻步，聯(lián)排別墅的出現(xiàn)即滿足了人們物質(zhì)生活的愿望，也同時滿足了人們對精神需求的渴望，其低廉的價格讓每一個渴望享受別墅生活的消費(fèi)者傾囊而出。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳、臺同胞，以外銷為主的別墅將會取得更佳的租售業(yè)績。目前，除少量出售別墅外，大部分別墅均采取了出租方式。l 售價在人民幣3000－4000元／平方米的分布在海淀——上地、通州地區(qū)。1991998年仍有大量別墅竣工，市場供給注入速度大于消化吸收速度，價格出現(xiàn)下跌態(tài)勢。外地駐京機(jī)構(gòu)購買別墅的數(shù)量也有一定比例，并且逐漸擴(kuò)大。內(nèi)銷市場需求對象包括：高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴、國內(nèi)效益較好、實力雄厚的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英、演藝界名人、其他行業(yè)的京城富豪。 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，他們積累了大量財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不能很好地融合，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護(hù)不利，使區(qū)內(nèi)園林景觀大打折扣。由于機(jī)場路附近的三個項目尚不具備合法產(chǎn)權(quán)，在環(huán)境和設(shè)計風(fēng)格方面反而比不上京通路附近的三個項目。 西部及西南部別墅項目最少，多數(shù)為早期開發(fā)項目。 西北部別墅占據(jù)“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢，別墅開發(fā)的規(guī)模僅次于東北部地區(qū)，早期開發(fā)的別墅以高檔外銷別墅為主，如玫瑰園、朝鳳山莊、龍城花園等。2002年別墅市場供過于求的局面將進(jìn)一步加劇。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)，1995年國務(wù)院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準(zhǔn)立項，以后建設(shè)也要嚴(yán)格審批，別墅市場開始處于徘徊不前的狀況。據(jù)統(tǒng)計分析，2001年底新開盤別墅項目有12個，原別墅區(qū)開發(fā)后期工程和重新包裝后入市銷售的項目16個，新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為120萬平方米，4000套別墅單位。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計檔次較高，京順路和首都機(jī)場高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。 東部及東南部別墅主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2001年12個新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。目前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。目前，別墅市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個層次： 財力雄厚的港、澳、臺富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，他們長時間滯留京城，形成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。2000年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。在各個時期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實施，第二類買主呈明顯上升趨勢。l 除市區(qū)外，位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價最高，均價在1600美元／平方米，約為人民幣13757元／平方米。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會所等出租。別墅需求增長的原因有：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)。隨著收入水平的提高，在2002年中，崇尚享受生活的人們將會追求一種全新的生活方式，即5天住城
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