【正文】 　　 六部分 財務分析一、公司經(jīng)營財務歷史： (單位：萬元)項目前1年前2年前3年銷售收入毛利潤純利潤總資產(chǎn)總負債凈資產(chǎn)負債率凈資產(chǎn)收益率二、項目的投資回報分析 （一）初期生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值利潤分析：（農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)基地綜合計算） 總占地規(guī)模：300畝農(nóng)業(yè)示范區(qū)+5000畝產(chǎn)業(yè)推廣基地無公害蔬菜產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)模1500畝，畝產(chǎn)達到2000公斤，年產(chǎn)量預計300萬公斤，產(chǎn)值預計2500萬元，利潤預計在1000萬元左右；無公害水果產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)800畝，畝產(chǎn)達到3000公斤，年產(chǎn)量預計240萬公斤，產(chǎn)值預計3000萬元，利潤預計在1200萬元左右；淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)模200畝（陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)），畝產(chǎn)達到800公斤，年產(chǎn)量預計800萬元，利潤預計在300萬元左右；苗圃（含果樹）：生產(chǎn)規(guī)模2000畝，年平均在圃量80萬—100萬株，年在圃產(chǎn)值預計約800萬元，利潤預計在300萬元左右；觀光溫室（生態(tài)餐廳）：經(jīng)營規(guī)模6000平米左右，年營業(yè)額在2000萬左右，利潤預計在800萬左右；度假農(nóng)莊及其他：經(jīng)營規(guī)模8000平米左右，年營業(yè)額在500萬左與，利潤預計在200萬右。例如，通過地下管道將溫水送入一只只特制的箱體里，每只箱體的容積為40立方米，每次放養(yǎng)鱸魚5000尾。◆ 訂單式生產(chǎn) 根據(jù)特定消費群體（一般企事業(yè)單位及特殊團體）對于產(chǎn)品的數(shù)量、品種、規(guī)格、口味、重量等方面約定的需求，東籬進行針對性地訂單式生產(chǎn)和配送，來滿足多層次、全方位的市場需求。這是東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色模式。一、市場計劃根據(jù)目前生態(tài)農(nóng)業(yè)（無公害蔬菜）的市場現(xiàn)狀，同時結(jié)合本項目的特點以及市場定位，我們將從現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)引進與推廣、健康綠色飲食以及農(nóng)業(yè)觀光旅游園等幾大角度綜合運作，與相關(guān)行業(yè)職能部門如農(nóng)業(yè)技術(shù)部門、衛(wèi)生檢驗部門、農(nóng)業(yè)科研機構(gòu)等單位建立合作關(guān)系，引進先進的工藝、改良品種等手段，實施科普教育，寓教育于娛樂和休閑，實施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略。主要合作機構(gòu)◆ 加拿大溫室與作物處理研究所(Greenhouse and Processing Crops Research Centre, GPCRC)：GPCRC位于加拿大安大略省的Harrow，是加拿大農(nóng)業(yè)與食品研究中心的會員。確保各工程項目保質(zhì)按期完成，工程質(zhì)量達標率100%；確保工程項目的預算合理，各項費用開支有具；確?，F(xiàn)場施工人員管理有序，安全操作無事故；工程技術(shù)檔案齊備，交接手續(xù)齊全，后期管理完善。⑨ 負責公司所轄項目的部門工作崗位和人員編制、日常人員招聘、選拔、勞資管理、調(diào)配和考核工作（集團委派和定向負責的除外）；同時做好員工的管理與開發(fā)工作；⑩ 負責公司車輛、日常辦公用品的管理。擬分2年開發(fā)。（6）宿根花卉玉簪、費菜、大花桔梗、萱草等（7）藤本類凌霄、紫藤、五葉地錦等淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品 食用魚、蝦類：青魚、鯉魚、鲇魚、鯽魚、草魚、白鰱等一般淡水魚以及匙吻鱘、鰣魚、美國金虎斑魚、澳洲銀鱸、銀盾魚、澳洲寶石鱸、漠斑牙鲆、淡水龍蝦、河蟹等高檔魚蝦類。9月上市。7月上市。② 蘋果：皇家嘎拉，粉紅女士。⑤ 韭菜：平研6號、平研4號、紫根韭菜等。⑦ 豆角：紅花3號等。有刺型津春2號，北京102，春光2號，京研秋瓜等。“東籬”的產(chǎn)品以符合國家AA級和A級標準的綠色食品為主，主要包括： 溫室內(nèi)種植的作物：種植適宜采摘的名優(yōu)特色蔬菜種類和品種，包括：① 番茄：大番茄品種carusuo、trust、荷蘭百利、佳粉系列品種，抗病，品質(zhì)風味好。從廣義上講，應當包括農(nóng)肥和化肥配合施用。槽長視棚室建筑形狀而定，一般為530米?，F(xiàn)代灌溉技術(shù)的應用采取低壓管道輸水灌溉和噴灌，對部分作物可采取微灌的方式，以達到節(jié)約用水的目的。（三）陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖模式此模式又稱“小水體，高密度”養(yǎng)殖技術(shù)，其養(yǎng)殖模式是全面擺脫了自然水域，采用封閉式水循環(huán)，以高新技術(shù)組裝環(huán)保型集約化養(yǎng)殖技術(shù)。由于飼養(yǎng)量的增加，又為沼氣池提供了充足的原料；２、豬舍下的沼氣池由于得到了太陽熱能而增溫，解決了北方地區(qū)在寒冷冬季的產(chǎn)氣技術(shù)難題；３、豬呼出大量的ＣＯ2，使日光溫室內(nèi)的ＣＯ2濃度提高了４－５倍，大大改善了溫室內(nèi)蔬菜等農(nóng)作物的生長條件，蔬菜產(chǎn)量可增加，質(zhì)量也明顯提高，成為一類綠色無污染的農(nóng)產(chǎn)品。同時提供不同規(guī)格、年限的苗圃來滿足各種需求。另外，同樣規(guī)格的全部膜覆蓋，造價為5000元/棟。 （2）出品特點：“不求最多，只求最精”——溫馨親切的東北家常小菜、佐以精致精美的粵式名肴等風味飲食，讓游人在賞心悅目的同時，感受賓至如歸的溫暖；另有新鮮健康四季菜蔬全天候近距離供應。 其中最具特色是，內(nèi)設的“城市農(nóng)夫”自留地。其特點是，采光好、保溫、輕便、強度高、防結(jié)露、抗沖擊破壞性強、阻燃、經(jīng)濟耐用等。如日光溫室、充氣膜溫室等。分布：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光集中區(qū)內(nèi)；數(shù)量：1棟；面積：1000平米；造價：30萬左右生產(chǎn)型生態(tài)溫室生產(chǎn)型溫室屬于最基本的溫室類型，也是最成熟的溫室品種，主要用于農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、育種、育苗等用途。第三部分 項目的開發(fā)計劃（產(chǎn)品與服務）一、總體概況該項目總占地近900畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光部分集中占300畝，初步投資1個多億（另周邊生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地5000畝），將建設農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點項目，同時輔之以田園生態(tài)別墅（投資約4億、建筑面積約11萬平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務項目。按現(xiàn)有的種植基礎，建成5個有一定規(guī)模特色的單品生產(chǎn)區(qū)，實現(xiàn)標準化生產(chǎn)，標準化率達100%，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化率達90%以上?；謴褪卟苏镜募夹g(shù)服務職能，更好地為農(nóng)民服務。2006年武清的工作指導思路是：認真貫徹中央一號文件精神，圍繞社會主義新農(nóng)村建設，以建設城郊型、都市型農(nóng)業(yè)為方向，以農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)產(chǎn)品增強競爭力為目標，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)部門的職能作用，推進全區(qū)農(nóng)業(yè)工作上水平。蔬菜加工出口量也呈上升趨勢。先后有478個農(nóng)產(chǎn)品取得全國統(tǒng)一無公害農(nóng)產(chǎn)品認證。這項工程將對產(chǎn)地生態(tài)環(huán)境、肥料的施用、病蟲防治使用的農(nóng)藥、高產(chǎn)栽培管理技術(shù)的應用、以及防止其它可能對生產(chǎn)造成的環(huán)境污染等方面進行全方位的監(jiān)控。◆ 京郊蔬菜“訂單化”生產(chǎn) 近年來京郊蔬菜總產(chǎn)量約為45億公斤，但只有不到10%的蔬菜出口，6成左右高品質(zhì)京郊蔬菜留在北京，旺季時超過8成。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年全國蔬菜產(chǎn)量達到54927萬噸，%，2005年我國蔬菜產(chǎn)量增幅高于上年。對于農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟政策中也明確提出積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)（也即生態(tài)農(nóng)業(yè)），將堅持開發(fā)節(jié)約并重原則，積極發(fā)展低消耗、高效率的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。除德國外，歐洲生態(tài)食品消費較多的國家還包括法國、英國、荷蘭、瑞士、丹麥和意大利，產(chǎn)品種類包括作物產(chǎn)品、奶制品、肉類、水果等。國外將生態(tài)農(nóng)業(yè)又稱為自然農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)和生物農(nóng)業(yè)等，其生產(chǎn)的食品稱為自然食品、有機食品和生態(tài)食品等。重新修編的城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由30平方公里擴大到６０平方公里；同時，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設，五年累計投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點工程。 建立蔬菜銷售大市場是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。三、項目的外部環(huán)境宏觀經(jīng)濟狀況武清區(qū)的經(jīng)濟實力已經(jīng)從排名天津市18個區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。（3）項目用地東側(cè)有一條寬約6米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和市場優(yōu)勢極為顯著。四、管理組織與合作團隊東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團下屬的該項目運作團隊）力邀全國知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗、加工等方面的研究與開發(fā)。此外，新的天津總體規(guī)劃中“京津雙核心”的提出對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響將會很大。二、發(fā)展背景中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津濱海新區(qū)的發(fā)展建設列入了重要議程；2008年北京奧運會的舉辦也將推動京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟迅猛發(fā)展。內(nèi)部資料 編 制 人： 寧海川 編制日期： 2006223目 錄摘 要 3第一部分 項目分析 5 第二部分 市場研究 8 第三部分 項目的開發(fā)計劃 13 第四部分 項目的組織機構(gòu) 25第五部分 項目的營銷計劃 32第六部分 項目的財務分析 35第七部分 項目的風險控制 39第八部分 項目的進度計劃 40第九部分 項目的社會經(jīng)濟效益 42第十部分 附件 44 摘 要隨著三聯(lián)投資集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈?！笆晃濉币?guī)劃的另一個重要戰(zhàn)略，就是繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設國家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心；繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺建設，加強農(nóng)業(yè)大型科技設施、重點實驗室、重大科學工程、工程技術(shù)研究中心建設，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平，同時科技部將鼓勵具有一定科技實力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化與推廣新機制，引導和支持企業(yè)增強科技創(chuàng)新能力建設，孵化一批具有國際競爭力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團。 可以說，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊含無限的地產(chǎn)商機。同時聘請來自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供指導，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進國際上先進的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長，并將逐步推廣到整個華北地區(qū)乃至全國。武清是國家最早確定的沿海開放地區(qū)之一，同時這里又是京津塘高技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，使武清成為具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。地質(zhì)情況武清區(qū)境地處華北沖擊平原下端，地勢平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高額度最高13米、。武清所以能夠在較短時間內(nèi)取得如此突出的成績，是武清實施城市化為主導的率先發(fā)展戰(zhàn)略，實施多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，積極發(fā)展武清開發(fā)區(qū)，熱情扶持民營經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果。為抓好蔬菜流通，河西務鎮(zhèn)投資建立了占地200畝的大沙河蔬菜批發(fā)市場，每天蔬菜成交量達到110萬公斤，車流量達到3000多輛，成為覆蓋京津地區(qū)的蔬菜銷售大市場。同時在路網(wǎng)建設上，結(jié)合京津快速路、京滬高速正線等國家重大路網(wǎng)建設，武清區(qū)將以全區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃為突破口，加快實施路網(wǎng)貫通工程，目前已制訂了“七橫七縱”為骨架的路網(wǎng)體系規(guī)劃，啟動了“三橫一縱”64公里重點道路建設，將進一步構(gòu)筑城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街及重點經(jīng)濟園區(qū)之間溝通便捷、開放發(fā)展的路網(wǎng)骨架。盡管各國對生態(tài)產(chǎn)品的叫法不同，但宗旨和目的是一致的：在潔凈的土地上，用潔凈的生產(chǎn)方式生產(chǎn)潔凈的食品，以提高人們的健康水平，協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境之間、資源利用與保護之間的關(guān)系，形成生態(tài)和經(jīng)濟的良性循環(huán)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前，生態(tài)農(nóng)業(yè)已經(jīng)得到廣大消費者、政府和經(jīng)營企業(yè)的一致認可，消費生態(tài)食品已成為一種新的消費時尚。以節(jié)地、節(jié)水、節(jié)肥、節(jié)種、節(jié)能和資源綜合循環(huán)利用為重點，大力推廣應用節(jié)約型的耕作、播種、施肥、施藥、灌溉與旱作農(nóng)業(yè)、集約生態(tài)養(yǎng)殖、沼氣綜合利用、戶用高效爐灶、秸稈綜合利用、農(nóng)機與漁船節(jié)能等十大節(jié)約型技術(shù)，推進節(jié)約型農(nóng)業(yè)發(fā)展。受農(nóng)資價格上漲及災害氣候等因素影響，2005年我國蔬菜批發(fā)價格總體水平高于上年。京郊目前種植的蔬菜有300多種，其中科技含量高、投入高、附加值高的特菜約有150多種。目前，一些先進的技術(shù)，如節(jié)水滴灌技術(shù)、內(nèi)外遮陽結(jié)合水簾降溫技術(shù)、平衡施肥技術(shù)、病蟲害綜合防治技術(shù)、穴盤育苗技術(shù)、無土栽培技術(shù)、生態(tài)種植技術(shù)、CO2施肥技術(shù)、溫室環(huán)境自動測控技術(shù)、設施節(jié)能技術(shù)等都在各個生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)得以普遍應用，并帶動了周邊地區(qū)的發(fā)展。本市完善推行了農(nóng)產(chǎn)品追溯和質(zhì)量承諾制度。為了響應無公害生產(chǎn)的號召，市農(nóng)業(yè)局蔬菜技術(shù)推廣站經(jīng)過3年實施，完成了無公害蔬菜推廣面積18萬畝，取得了良好的經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益。其中重點強調(diào)全面加快無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：無公害蔬菜產(chǎn)業(yè)是武清生態(tài)農(nóng)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，2006年各項完成指標預計增長10%以上。◆ 狠抓蔬菜質(zhì)量安全。◆ 抓好以無公害韭菜為主的品牌振興工程，建立無公害韭菜基地，制定嚴格的技術(shù)規(guī)范和標準化生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，打造“康遠”無公害韭