【正文】 　　 六部分 財(cái)務(wù)分析一、公司經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)歷史： (單位：萬(wàn)元)項(xiàng)目前1年前2年前3年銷售收入毛利潤(rùn)純利潤(rùn)總資產(chǎn)總負(fù)債凈資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)收益率二、項(xiàng)目的投資回報(bào)分析 （一）初期生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)分析：（農(nóng)業(yè)觀光示范區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)基地綜合計(jì)算） 總占地規(guī)模：300畝農(nóng)業(yè)示范區(qū)+5000畝產(chǎn)業(yè)推廣基地?zé)o公害蔬菜產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)模1500畝，畝產(chǎn)達(dá)到2000公斤，年產(chǎn)量預(yù)計(jì)300萬(wàn)公斤，產(chǎn)值預(yù)計(jì)2500萬(wàn)元，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在1000萬(wàn)元左右；無(wú)公害水果產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)800畝，畝產(chǎn)達(dá)到3000公斤，年產(chǎn)量預(yù)計(jì)240萬(wàn)公斤，產(chǎn)值預(yù)計(jì)3000萬(wàn)元，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在1200萬(wàn)元左右；淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品： 生產(chǎn)規(guī)模200畝（陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù)），畝產(chǎn)達(dá)到800公斤，年產(chǎn)量預(yù)計(jì)800萬(wàn)元，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在300萬(wàn)元左右；苗圃（含果樹）：生產(chǎn)規(guī)模2000畝，年平均在圃量80萬(wàn)—100萬(wàn)株，年在圃產(chǎn)值預(yù)計(jì)約800萬(wàn)元，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在300萬(wàn)元左右；觀光溫室（生態(tài)餐廳）：經(jīng)營(yíng)規(guī)模6000平米左右，年?duì)I業(yè)額在2000萬(wàn)左右，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在800萬(wàn)左右；度假農(nóng)莊及其他：經(jīng)營(yíng)規(guī)模8000平米左右，年?duì)I業(yè)額在500萬(wàn)左與，利潤(rùn)預(yù)計(jì)在200萬(wàn)右。例如，通過(guò)地下管道將溫水送入一只只特制的箱體里，每只箱體的容積為40立方米，每次放養(yǎng)鱸魚5000尾?！? 訂單式生產(chǎn) 根據(jù)特定消費(fèi)群體（一般企事業(yè)單位及特殊團(tuán)體）對(duì)于產(chǎn)品的數(shù)量、品種、規(guī)格、口味、重量等方面約定的需求，東籬進(jìn)行針對(duì)性地訂單式生產(chǎn)和配送，來(lái)滿足多層次、全方位的市場(chǎng)需求。這是東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的特色模式。一、市場(chǎng)計(jì)劃根據(jù)目前生態(tài)農(nóng)業(yè)（無(wú)公害蔬菜）的市場(chǎng)現(xiàn)狀，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)以及市場(chǎng)定位，我們將從現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)引進(jìn)與推廣、健康綠色飲食以及農(nóng)業(yè)觀光旅游園等幾大角度綜合運(yùn)作，與相關(guān)行業(yè)職能部門如農(nóng)業(yè)技術(shù)部門、衛(wèi)生檢驗(yàn)部門、農(nóng)業(yè)科研機(jī)構(gòu)等單位建立合作關(guān)系，引進(jìn)先進(jìn)的工藝、改良品種等手段，實(shí)施科普教育，寓教育于娛樂(lè)和休閑，實(shí)施多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。主要合作機(jī)構(gòu)◆ 加拿大溫室與作物處理研究所(Greenhouse and Processing Crops Research Centre, GPCRC)：GPCRC位于加拿大安大略省的Harrow，是加拿大農(nóng)業(yè)與食品研究中心的會(huì)員。確保各工程項(xiàng)目保質(zhì)按期完成，工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)率100%；確保工程項(xiàng)目的預(yù)算合理，各項(xiàng)費(fèi)用開支有具；確保現(xiàn)場(chǎng)施工人員管理有序，安全操作無(wú)事故；工程技術(shù)檔案齊備，交接手續(xù)齊全，后期管理完善。⑨ 負(fù)責(zé)公司所轄項(xiàng)目的部門工作崗位和人員編制、日常人員招聘、選拔、勞資管理、調(diào)配和考核工作（集團(tuán)委派和定向負(fù)責(zé)的除外）；同時(shí)做好員工的管理與開發(fā)工作；⑩ 負(fù)責(zé)公司車輛、日常辦公用品的管理。擬分2年開發(fā)。（6）宿根花卉玉簪、費(fèi)菜、大花桔梗、萱草等（7）藤本類凌霄、紫藤、五葉地錦等淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品 食用魚、蝦類：青魚、鯉魚、鲇魚、鯽魚、草魚、白鰱等一般淡水魚以及匙吻鱘、鰣魚、美國(guó)金虎斑魚、澳洲銀鱸、銀盾魚、澳洲寶石鱸、漠斑牙鲆、淡水龍蝦、河蟹等高檔魚蝦類。9月上市。7月上市。② 蘋果：皇家嘎拉，粉紅女士。⑤ 韭菜：平研6號(hào)、平研4號(hào)、紫根韭菜等。⑦ 豆角：紅花3號(hào)等。有刺型津春2號(hào)，北京102，春光2號(hào)，京研秋瓜等?！皷|籬”的產(chǎn)品以符合國(guó)家AA級(jí)和A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綠色食品為主，主要包括： 溫室內(nèi)種植的作物：種植適宜采摘的名優(yōu)特色蔬菜種類和品種，包括：① 番茄：大番茄品種carusuo、trust、荷蘭百利、佳粉系列品種，抗病，品質(zhì)風(fēng)味好。從廣義上講，應(yīng)當(dāng)包括農(nóng)肥和化肥配合施用。槽長(zhǎng)視棚室建筑形狀而定，一般為530米。現(xiàn)代灌溉技術(shù)的應(yīng)用采取低壓管道輸水灌溉和噴灌，對(duì)部分作物可采取微灌的方式，以達(dá)到節(jié)約用水的目的。（三）陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖模式此模式又稱“小水體，高密度”養(yǎng)殖技術(shù)，其養(yǎng)殖模式是全面擺脫了自然水域，采用封閉式水循環(huán)，以高新技術(shù)組裝環(huán)保型集約化養(yǎng)殖技術(shù)。由于飼養(yǎng)量的增加，又為沼氣池提供了充足的原料；２、豬舍下的沼氣池由于得到了太陽(yáng)熱能而增溫，解決了北方地區(qū)在寒冷冬季的產(chǎn)氣技術(shù)難題；３、豬呼出大量的ＣＯ2，使日光溫室內(nèi)的ＣＯ2濃度提高了４－５倍，大大改善了溫室內(nèi)蔬菜等農(nóng)作物的生長(zhǎng)條件，蔬菜產(chǎn)量可增加，質(zhì)量也明顯提高，成為一類綠色無(wú)污染的農(nóng)產(chǎn)品。同時(shí)提供不同規(guī)格、年限的苗圃來(lái)滿足各種需求。另外，同樣規(guī)格的全部膜覆蓋，造價(jià)為5000元/棟。 （2）出品特點(diǎn)：“不求最多，只求最精”——溫馨親切的東北家常小菜、佐以精致精美的粵式名肴等風(fēng)味飲食，讓游人在賞心悅目的同時(shí)，感受賓至如歸的溫暖；另有新鮮健康四季菜蔬全天候近距離供應(yīng)。 其中最具特色是，內(nèi)設(shè)的“城市農(nóng)夫”自留地。其特點(diǎn)是，采光好、保溫、輕便、強(qiáng)度高、防結(jié)露、抗沖擊破壞性強(qiáng)、阻燃、經(jīng)濟(jì)耐用等。如日光溫室、充氣膜溫室等。分布：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光集中區(qū)內(nèi)；數(shù)量：1棟；面積：1000平米；造價(jià)：30萬(wàn)左右生產(chǎn)型生態(tài)溫室生產(chǎn)型溫室屬于最基本的溫室類型，也是最成熟的溫室品種，主要用于農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、育種、育苗等用途。第三部分 項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃（產(chǎn)品與服務(wù)）一、總體概況該項(xiàng)目總占地近900畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光部分集中占300畝，初步投資1個(gè)多億（另周邊生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地5000畝），將建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)輔之以田園生態(tài)別墅（投資約4億、建筑面積約11萬(wàn)平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風(fēng)情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務(wù)項(xiàng)目。按現(xiàn)有的種植基礎(chǔ)，建成5個(gè)有一定規(guī)模特色的單品生產(chǎn)區(qū)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)100%，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)化率達(dá)90%以上?；謴?fù)蔬菜站的技術(shù)服務(wù)職能，更好地為農(nóng)民服務(wù)。2006年武清的工作指導(dǎo)思路是：認(rèn)真貫徹中央一號(hào)文件精神，圍繞社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，以建設(shè)城郊型、都市型農(nóng)業(yè)為方向，以農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)產(chǎn)品增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)部門的職能作用，推進(jìn)全區(qū)農(nóng)業(yè)工作上水平。蔬菜加工出口量也呈上升趨勢(shì)。先后有478個(gè)農(nóng)產(chǎn)品取得全國(guó)統(tǒng)一無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證。這項(xiàng)工程將對(duì)產(chǎn)地生態(tài)環(huán)境、肥料的施用、病蟲防治使用的農(nóng)藥、高產(chǎn)栽培管理技術(shù)的應(yīng)用、以及防止其它可能對(duì)生產(chǎn)造成的環(huán)境污染等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)控?！?京郊蔬菜“訂單化”生產(chǎn) 近年來(lái)京郊蔬菜總產(chǎn)量約為45億公斤，但只有不到10%的蔬菜出口，6成左右高品質(zhì)京郊蔬菜留在北京，旺季時(shí)超過(guò)8成。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)蔬菜產(chǎn)量達(dá)到54927萬(wàn)噸，%，2005年我國(guó)蔬菜產(chǎn)量增幅高于上年。對(duì)于農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策中也明確提出積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)（也即生態(tài)農(nóng)業(yè)），將堅(jiān)持開發(fā)節(jié)約并重原則，積極發(fā)展低消耗、高效率的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。除德國(guó)外，歐洲生態(tài)食品消費(fèi)較多的國(guó)家還包括法國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞士、丹麥和意大利，產(chǎn)品種類包括作物產(chǎn)品、奶制品、肉類、水果等。國(guó)外將生態(tài)農(nóng)業(yè)又稱為自然農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)和生物農(nóng)業(yè)等，其生產(chǎn)的食品稱為自然食品、有機(jī)食品和生態(tài)食品等。重新修編的城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由30平方公里擴(kuò)大到６０平方公里；同時(shí)，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設(shè)，五年累計(jì)投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)工程。 建立蔬菜銷售大市場(chǎng)是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。三、項(xiàng)目的外部環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)狀況武清區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)從排名天津市18個(gè)區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。（3）項(xiàng)目用地東側(cè)有一條寬約6米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)極為顯著。四、管理組織與合作團(tuán)隊(duì)東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團(tuán)下屬的該項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)）力邀全國(guó)知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國(guó)農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗(yàn)、加工等方面的研究與開發(fā)。此外，新的天津總體規(guī)劃中“京津雙核心”的提出對(duì)于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響將會(huì)很大。二、發(fā)展背景中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)列入了重要議程；2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦也將推動(dòng)京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。內(nèi)部資料 編 制 人： 寧海川 編制日期： 2006223目 錄摘 要 3第一部分 項(xiàng)目分析 5 第二部分 市場(chǎng)研究 8 第三部分 項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃 13 第四部分 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu) 25第五部分 項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃 32第六部分 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 35第七部分 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制 39第八部分 項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃 40第九部分 項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 42第十部分 附件 44 摘 要隨著三聯(lián)投資集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈?！笆晃濉币?guī)劃的另一個(gè)重要戰(zhàn)略，就是繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設(shè)國(guó)家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心；繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺(tái)建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)大型科技設(shè)施、重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、重大科學(xué)工程、工程技術(shù)研究中心建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平，同時(shí)科技部將鼓勵(lì)具有一定科技實(shí)力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動(dòng)多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化與推廣新機(jī)制，引導(dǎo)和支持企業(yè)增強(qiáng)科技創(chuàng)新能力建設(shè)，孵化一批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 可以說(shuō)，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊(yùn)含無(wú)限的地產(chǎn)商機(jī)。同時(shí)聘請(qǐng)來(lái)自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對(duì)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供指導(dǎo)，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進(jìn)國(guó)際上先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長(zhǎng)，并將逐步推廣到整個(gè)華北地區(qū)乃至全國(guó)。武清是國(guó)家最早確定的沿海開放地區(qū)之一，同時(shí)這里又是京津塘高技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使武清成為具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。地質(zhì)情況武清區(qū)境地處華北沖擊平原下端，地勢(shì)平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高額度最高13米、。武清所以能夠在較短時(shí)間內(nèi)取得如此突出的成績(jī)，是武清實(shí)施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，積極發(fā)展武清開發(fā)區(qū)，熱情扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。為抓好蔬菜流通，河西務(wù)鎮(zhèn)投資建立了占地200畝的大沙河蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，每天蔬菜成交量達(dá)到110萬(wàn)公斤，車流量達(dá)到3000多輛，成為覆蓋京津地區(qū)的蔬菜銷售大市場(chǎng)。同時(shí)在路網(wǎng)建設(shè)上，結(jié)合京津快速路、京滬高速正線等國(guó)家重大路網(wǎng)建設(shè)，武清區(qū)將以全區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃為突破口，加快實(shí)施路網(wǎng)貫通工程，目前已制訂了“七橫七縱”為骨架的路網(wǎng)體系規(guī)劃，啟動(dòng)了“三橫一縱”64公里重點(diǎn)道路建設(shè)，將進(jìn)一步構(gòu)筑城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街及重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)園區(qū)之間溝通便捷、開放發(fā)展的路網(wǎng)骨架。盡管各國(guó)對(duì)生態(tài)產(chǎn)品的叫法不同，但宗旨和目的是一致的：在潔凈的土地上，用潔凈的生產(chǎn)方式生產(chǎn)潔凈的食品，以提高人們的健康水平，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境之間、資源利用與保護(hù)之間的關(guān)系，形成生態(tài)和經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前，生態(tài)農(nóng)業(yè)已經(jīng)得到廣大消費(fèi)者、政府和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的一致認(rèn)可，消費(fèi)生態(tài)食品已成為一種新的消費(fèi)時(shí)尚。以節(jié)地、節(jié)水、節(jié)肥、節(jié)種、節(jié)能和資源綜合循環(huán)利用為重點(diǎn)，大力推廣應(yīng)用節(jié)約型的耕作、播種、施肥、施藥、灌溉與旱作農(nóng)業(yè)、集約生態(tài)養(yǎng)殖、沼氣綜合利用、戶用高效爐灶、秸稈綜合利用、農(nóng)機(jī)與漁船節(jié)能等十大節(jié)約型技術(shù)，推進(jìn)節(jié)約型農(nóng)業(yè)發(fā)展。受農(nóng)資價(jià)格上漲及災(zāi)害氣候等因素影響，2005年我國(guó)蔬菜批發(fā)價(jià)格總體水平高于上年。京郊目前種植的蔬菜有300多種，其中科技含量高、投入高、附加值高的特菜約有150多種。目前，一些先進(jìn)的技術(shù)，如節(jié)水滴灌技術(shù)、內(nèi)外遮陽(yáng)結(jié)合水簾降溫技術(shù)、平衡施肥技術(shù)、病蟲害綜合防治技術(shù)、穴盤育苗技術(shù)、無(wú)土栽培技術(shù)、生態(tài)種植技術(shù)、CO2施肥技術(shù)、溫室環(huán)境自動(dòng)測(cè)控技術(shù)、設(shè)施節(jié)能技術(shù)等都在各個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園區(qū)得以普遍應(yīng)用，并帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展。本市完善推行了農(nóng)產(chǎn)品追溯和質(zhì)量承諾制度。為了響應(yīng)無(wú)公害生產(chǎn)的號(hào)召，市農(nóng)業(yè)局蔬菜技術(shù)推廣站經(jīng)過(guò)3年實(shí)施，完成了無(wú)公害蔬菜推廣面積18萬(wàn)畝，取得了良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益。其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)全面加快無(wú)公害蔬菜產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：無(wú)公害蔬菜產(chǎn)業(yè)是武清生態(tài)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2006年各項(xiàng)完成指標(biāo)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上?！?狠抓蔬菜質(zhì)量安全。◆ 抓好以無(wú)公害韭菜為主的品牌振興工程，建立無(wú)公害韭菜基地，制定嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，打造“康遠(yuǎn)”無(wú)公害韭