零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報告-免費閱讀
【正文】 飽和度指數(shù)=消費者在某種（類）商品消費支出/該種（類）商品的總的零售面積實例：在一個市場區(qū)內(nèi)有1000個家庭，平均食品支出是1200元/月，A 內(nèi)有5個食品超市，總面積8000平方米，那么，飽和度指數(shù)=（10001200）/8000=150元/在假設(shè)市場區(qū)B的飽和度指數(shù)是135元/在假設(shè)市場區(qū)C的飽和度指數(shù)是160元/比較A、B、C哪一個開發(fā)潛力最大？如果以A作為參照物：（1） BA，說明B區(qū)相對于A而言，單位零售面積上的居民食品支出更低，因此，消費有一定的增長潛力，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這可能是零售面積過大，處于飽和狀態(tài)。+600/5178。（5） 評價： Huff概率模型告訴我們的是消費者選擇到某個商場去購物的概率，用這樣的概率乘以消費者在商場每種商品的消費支出，就可以推算商場總的銷售額，進(jìn)而通過人口再推算整個服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。=經(jīng)驗系數(shù)Dij=i到j(luò) 的距離（4） 計算方法： 計算i到j(luò) 的距離 利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個方格作為基本統(tǒng)計區(qū)，調(diào)查人口、消費狀況、或者將每一個方格網(wǎng)作為一個“消費者”進(jìn)行對待。198568平方米/%=209239平方米209239198568=10671平方米（西南區(qū)還有開發(fā)的空間）假設(shè)在市中心開發(fā)2萬平方米是否可行？市中心（D4）的PR=%，市中心處于過飽和狀態(tài)，無開發(fā)空間。Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。因此，它的零售空間相對于整個市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。=da=d/(1+(q)170。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務(wù)區(qū)內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里人口規(guī)模 人 人 人 人居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶平均家庭收入 元 元 元 元人均收入 元 元 元 元商品購買力 （四）用COMPASS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。：任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。/(1q)……交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 =1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d . (q)170。if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 無開發(fā)可能性原因： 相對于市場的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。（4） 影響因素： 時間變化：在一個城市中有很多二級市場區(qū)，各個二級市場區(qū)的零售房產(chǎn)的開發(fā)是處于變化之中的。目前D4區(qū)域相對“多余”的面積是：367694/%=289751平方米367694289751=77943平方米（相對多余面積）五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析開發(fā)項目具體位置或市場區(qū)的選擇，從兩個方向來進(jìn)行：一是從消費者角度看，最佳市場區(qū)位——零售磁力模型（Huff概率模型）；二是從開發(fā)商的角度看，分析市場區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。170。 模型的局限性：假設(shè)條件是單一的。+300/178。（2） C)A，居民
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