【正文】 裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：高層：暫定3000元/平方米（不含軟裝、按建筑面積計(jì)算） 平層：暫定4500元/平方米（不含軟裝、按建筑面積計(jì)算）（一）建材配置：根據(jù)目前市場高端裝修公寓及未來幾年的發(fā)展趨勢，客廳、餐廳及衛(wèi)生間仍以大理石鋪設(shè)為主，臥室多用實(shí)木復(fù)合地板、入戶門安裝鋼制電子鎖防盜門。其特征是古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合，它源于古典，但不是仿古更不是復(fù)古，而是追求神似，講求風(fēng)格，用簡化的手法追求傳統(tǒng)樣式的大致輪廓特點(diǎn)；注重飾效果，用室內(nèi)陳設(shè)品來增強(qiáng)歷史文脈特色。門廳單元地下室門廳重視業(yè)主駕車回家沿路環(huán)境的營造，單元地下室門廳是業(yè)主必經(jīng)的重要空間?！?瑜珈房：設(shè)置一面墻壁設(shè)置落地大鏡子，也可作為老年人跳舞的場所。會(huì)所定位中高端（相對(duì)三個(gè)地塊中略次于41號(hào)地塊），相關(guān)功能和面積配比如下：◆ 室外游泳池的相關(guān)配套：面積80M2，含男、女更衣室及沖水池。（2）41號(hào)地塊會(huì)所定位——商務(wù)、休閑型41號(hào)地塊會(huì)所的客群服務(wù)對(duì)象以中年高端使用消費(fèi)群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求。會(huì)所在平面布局上應(yīng)從動(dòng)靜分區(qū)、使用頻率等方面充分考慮，避免因布局不合理而導(dǎo)致會(huì)所內(nèi)功能相互影響。服務(wù)設(shè)施（商鋪）：24 小時(shí)便利店、銀行分理處、彩擴(kuò)店、洗衣中心、美容美發(fā)店、書店、藥房、面包房、家政公司、音像店、精品店、龐物臨時(shí)寄放室（出入口對(duì)外），足浴、桑拿(SPA)、花店等。門窗或公共空間采用連續(xù)落地大玻璃面。外立面風(fēng)格采用溫和的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑立面簡潔、現(xiàn)代，線條細(xì)膩優(yōu)雅、靈巧，整體色調(diào)淺曖為主，立面全部采用大面積落地窗，通透大氣、細(xì)巧的建筑風(fēng)格。五、建筑通風(fēng)建筑通風(fēng)包括自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)?！?娛樂公共空間和兒童活動(dòng)空間的的噪音控制建議結(jié)合沿街商鋪一帶、會(huì)所、園區(qū)景觀設(shè)置，離住宅盡量遠(yuǎn)，以降低噪音。三、樓梯間底層樓梯間結(jié)合門廳，底層電梯廳，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。五、停車場地景觀因素考慮 室外停車地面部分建議用植草磚鋪設(shè)，用低矮灌木作為隔離，馬路一側(cè)有交警劃線為準(zhǔn)。機(jī)動(dòng)車地下車庫出入口應(yīng)考慮噪音屏蔽?！?小區(qū)為人車分流，車行出入口設(shè)置人行主出入口附近。三、鄰里單位組織形態(tài)40號(hào)地塊：建筑密度30%，限高50m，容積率2，地塊特點(diǎn):容積率高，建筑密度大，地塊現(xiàn)狀呈弧線形，相對(duì)位置一般。二、居住和商鋪布局的設(shè)想（一）居住采用小高層、高層、平層官邸的建筑形式。不足以滿足項(xiàng)目目標(biāo)客戶品質(zhì)生活的需求，建議兼顧到商戶利益和業(yè)主需求，在商鋪業(yè)態(tài)控制上主要以滿足本項(xiàng)目業(yè)主日常生活、休閑娛樂等需求為主，提高商鋪的檔次。外墻采用石材，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的完美，以此塑造建筑的價(jià)值感和吸引力?？蛻羧胱『蟮闹饕顒?dòng)走線為地下室空間，建議地下室和底層大廳整體統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修。從客戶調(diào)研情況看，目標(biāo)客戶普遍存在升級(jí)換代的需求，一是增加使用空間，即由二房換成三房，三房換成四房，二是在滿足功能需求的情況下增加居住的舒適感，如增加客廳、臥室的開間。四房以上的戶型，建議每間房均配置獨(dú)立衛(wèi)生間。是否意向購買精裝修樓盤項(xiàng)目是否合計(jì)數(shù)量62935比例17%83%100%房交會(huì)客戶與郁金香岸排屋即平層大宅客戶的精裝/毛坯需求明顯相反，不同的客群對(duì)于產(chǎn)品的需求完全不同，需明確產(chǎn)品客群定位后確定本項(xiàng)目的精裝與否。（二）目標(biāo)客戶之二：購買郁金香岸排屋及平層大宅、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶我們對(duì)郁金香岸排屋客戶及公寓平層大宅及躍層客戶對(duì)田園項(xiàng)目的相關(guān)戶型、精裝修與否等做了電話調(diào)查，共獲得有效客戶調(diào)查問卷109份，具體情況：意向購房面積項(xiàng)目90㎡90140㎡140180㎡180200㎡200㎡以上合計(jì)數(shù)量929151739109比例8%27%14%16%35%100%通過意向客戶問卷調(diào)查可看出，客戶對(duì)面積的需求主要集中在90—140㎡占27%、200㎡以上占35%。◆ 追求：追求品質(zhì)生活，品質(zhì)的事物?！?具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求高品質(zhì)物業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)階層。萬家星城濱江近年來，拱墅區(qū)著力打造汽車拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城區(qū)北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。建成后總?cè)丝趯⒊?萬人。 第二節(jié) 田園項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展預(yù)測半山鎮(zhèn)一直作為杭州市的工業(yè)重鎮(zhèn)，隨著城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，在未來的城市格局中，這一區(qū)域被定位為人文、景致“雙秀”的杭州北大廳。據(jù)測算，杭州市主城區(qū)的綜合樓面價(jià)為9326元/平米。09年杭州主城區(qū)新房、二手房、土地重要數(shù)據(jù) 　成交量(套)1月成交均價(jià)(元/平米)12月成交均價(jià)(元/平米)均價(jià)漲幅新房66319同比08年漲近兩倍128861956052%二手房49258同比08年漲兩倍多115121780055%土地出讓宗數(shù)出讓面積成交金額(億元)116宗同比08年漲158%約5422畝一、09年杭州主城區(qū)商品房成交量超出008年總和 ◆ 3月份起主城區(qū)銷售均價(jià)呈逐月上漲態(tài)勢；◆ 3月份現(xiàn)本年度最低成交均價(jià)，10780元/平米；◆ 12月份本年度最高成交均價(jià)接近20000元/平米。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源約為167萬平方米，合計(jì)11757套。七、泥貓老底子的杭州人，喜歡去半山娘娘廟買只泥貓回家，說是能消災(zāi)驅(qū)邪；而蠶農(nóng)，每逢桑蠶季節(jié)，更是要去半山買泥貓—相傳泥貓是天上的“蠶花娘子”養(yǎng)的，可以震懾老鼠，不咬蠶種紙和蠶繭。六、皋亭古剎坐落在半山前后的寺廟曾不下四十余座。 直至近代，半山西北古城上的錢王寨城址，隱約尚存。三、固城要隘古時(shí)，杭城北郊的半山，即是杭州與海寧往來之要沖，又是杭州北部之要隘，曾屢遭兵事。1983年，馬嶺山工地發(fā)現(xiàn)古墓群，在古墓壁的磚塊上，有清晰的“大康八年八月吳壁”字樣（古時(shí)“大”與“太”曾通用），太康八年（公元287年）系西晉時(shí)期，想見其時(shí)居民已稠。杭州人特別善于將生活藝術(shù)化，在衣食住行上都體現(xiàn)出他們獨(dú)特的智慧和靈氣，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，處處透顯出一種生活的藝術(shù)。杭州的米市、菜市、柴市、肉市、魚市、絲綢市、茶市、書市、花市之盛，手工業(yè)之發(fā)達(dá)，給杭州人的生活提供了保證。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬入，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。“（三）遷居風(fēng)俗舊時(shí)遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙?！敖诖耍T神退位”厭勝習(xí)俗。正梁釘有紅綢布隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時(shí)，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。杭州城市建設(shè)的大手筆，始自于吳越國的錢謬，大氣還表現(xiàn)在對(duì)多元文化的包容上。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高溫和臺(tái)風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)秋季的低溫以及除冬季外都可能出現(xiàn)的冰雹等。冬季始于11 月第五候至第六候，終于次年3 月第三候至第五候，歷時(shí)110～120 天。因持續(xù)高溫少雨，日照強(qiáng)而蒸發(fā)大，而形成干旱。四月“清明”時(shí)節(jié)，當(dāng)較強(qiáng)冷空氣南下時(shí)，常出現(xiàn)連續(xù)低溫陰雨的“倒春寒”天氣。全年以夏季(6～8 月)為最大，盛夏8 兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170～230 毫米。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。其中，盛夏8 兩月，日射強(qiáng)、日照長。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季?！?三個(gè)地塊單體面積小，缺乏完整性?！?東區(qū)：用地范圍為筧丁路以西，上塘河以北，半山以南，石橋路以東形成的新城市景觀居住區(qū)，并合理安排該區(qū)塊的配套公建設(shè)施。第四節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃根據(jù)《半山地區(qū)環(huán)境改善概念規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確了半山的區(qū)域發(fā)展定位和環(huán)境綜合整治計(jì)劃，將徹底改善困擾半山多年的環(huán)境問題。鎮(zhèn)內(nèi)郵電通信發(fā)達(dá)，水、電充足，金融、商貿(mào)、文化娛樂、教育、醫(yī)療等生活設(shè)施配套。 虎山公園實(shí)景二、項(xiàng)目地塊交通條件由地塊向北走沈半路，向東北可到達(dá)臨平區(qū)，向西可到達(dá)康橋鎮(zhèn)或崇賢鎮(zhèn)，也可上繞城高速；待半山隧道建成通車則將會(huì)成為杭州市區(qū)與臨平城區(qū)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。轄區(qū)內(nèi)有國家、省、市、區(qū)所屬企事業(yè)單位十幾家，人文景觀十幾處，具有山水獨(dú)居的環(huán)境，現(xiàn)有田園、杭鋼南苑、杭鋼北苑、杭鋼西苑、杭玻闊版橋五個(gè)社區(qū)。杭州田園項(xiàng)目是由綠城集團(tuán)與西子聯(lián)合控股在杭州拱墅區(qū)共同開發(fā)的高端高層住宅項(xiàng)目。杭州田園項(xiàng)目40號(hào)地塊、41號(hào)地塊、。田園項(xiàng)目公司綠城集團(tuán)市場研究部二零一零年二月 目 錄第一章 前言第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié) 地理位置第二節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及配套第四節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃第五節(jié) 項(xiàng)目特點(diǎn)描述第六節(jié) 自然條件第七節(jié) 自然災(zāi)害第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景 第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)第二節(jié) 地方文化習(xí)俗第三節(jié) 半山歷史底蘊(yùn)第四章 市場定位及產(chǎn)品定位 第一節(jié) 杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展情況 第二節(jié) 田園項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展預(yù)測 第三節(jié) 主要樓盤競爭分析第四節(jié) 目標(biāo)客戶需求分析 第五節(jié) 田園項(xiàng)目戶型定位建議第六節(jié) 商業(yè)配套建議第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié) 規(guī)劃布局第二節(jié) 道路交通組織第三節(jié) 公共空間系統(tǒng)第四節(jié) 樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處設(shè)置第六章 建筑設(shè)計(jì)第一節(jié) 建筑單體第二節(jié) 公共配套第七章 室內(nèi)設(shè)計(jì)第一節(jié) 樣板房第二節(jié) 會(huì)所及公共部位第八章 景觀設(shè)計(jì)第一節(jié) 設(shè)計(jì)理念及意向第二節(jié) 景觀設(shè)計(jì)要求第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)第一節(jié) 給排水系統(tǒng)第二節(jié) 電氣系統(tǒng)第三節(jié) 弱電系統(tǒng)第四節(jié) 暖通第五節(jié) 其他第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系第一節(jié) 物業(yè)管理模式第二節(jié) 物業(yè)管理資質(zhì)要求及時(shí)間界定第三節(jié) 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容第六節(jié) 服務(wù)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一章 前 言項(xiàng)目名稱：綠城西子規(guī)劃土地用途：住宅（含配套公建）建筑容積率：田園40號(hào)地塊、41號(hào)地塊、81號(hào)地塊住宅容積率分別為≤、≤、≤。半山鎮(zhèn)是杭州市的交通樞紐，也是浙江省和杭州市重要工業(yè)所在地。81號(hào)地塊樓面價(jià)分別為： 、 、 。（三） 81號(hào)地塊：套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的30 %以上；建筑限高控制在36米以內(nèi)；建筑密度不大大于25%，綠地率30%，；；公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；地塊東南代征綠地角布置綠化廣場。幼兒園：杭鋼幼兒園、田園幼兒園、半山幼兒園。即“一心、一帶、四軸”——一心：半山綠心；一帶：運(yùn)河自然景觀帶；四軸：以交通干線的流通效應(yīng)構(gòu)建繞城公路、康橋路、金昌路和沈半路的景觀橫軸。 項(xiàng)目周邊城市交通條件良好。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8 月底到9 月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220 毫米，約占年總量的8～13％。每年3 月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6 月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8 月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9 月(入秋)至次年2 月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢，其中，1 月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。全年相對(duì)濕度以梅汛期(6 月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1 月)為最小，一般月平均不超過78％。春季始于3 月第四候至第六候，終于5 月第五候至6 月第一候。此時(shí)，正值黃梅成熟而物品易霉時(shí)期，俗稱梅雨期或霉期。10 中旬至11 月，在蒙古大陸冷高壓脊前部控制下，氣層穩(wěn)定，雨水明顯減少，常出現(xiàn)云少日照多，晝夜溫差大，相對(duì)濕度小的秋高氣爽天氣。在強(qiáng)冷空氣或寒潮侵襲時(shí)常產(chǎn)生大風(fēng)和強(qiáng)降溫天氣，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的凍害和雪害?！比嬖粕健⒁幻娉?，一城山色半城湖，杭州的自然景觀以精致和諧為特點(diǎn)，山水之間，湖、江、河之間，互相映襯，渾若天成。杭州民間舊時(shí)建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。“東南形勝，三吳都會(huì)，錢塘自古繁華”。四、居民的日常消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)及消費(fèi)心態(tài)杭州自古就是一座流通頻繁、商賈云集的消費(fèi)型城市。而在消費(fèi)的引導(dǎo)上，比較相信親戚、朋友以及圈內(nèi)人士的介紹，口碑的傳播成為主導(dǎo)力量。有塢，即以桃花名。宋建炎初，劉正義遣將駐臨平，負(fù)山阻河筑堅(jiān)壘，以拒勤王之師。 半山周圍有許多小山，洋山、無糧山、火燒山、小馬山、金鵝山、燕登山等在基本建設(shè)中被夷為平地。 宋紹興十九年建的崇光寺，亦為半山頗具名聲的寺廟之一，相傳為宋高宗母親韋太后的功德院。而全年住宅銷售房源96716套，約1037萬平方米。二手房市場：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，與08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均價(jià)從1月到12月每平米漲6000多元。 三、07年、08年、09年杭州主城區(qū)土地出讓對(duì)比 09年全年，杭州市共出讓了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商業(yè)用地43宗。 五、杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢目前主城區(qū)、余杭區(qū)在售項(xiàng)目2010年預(yù)計(jì)新上市量有438萬平方米，2008年出讓的土地在2010年可轉(zhuǎn)化為