【正文】 另據(jù)了解，西安市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導明確表態(tài)，非常重視與支持建造康樂園老年休閑會所這一項目，存在著建設與經(jīng)營政策的優(yōu)惠等政府支持的背景，這也是增強業(yè)主信心的有利因素，也是規(guī)避投資風險的強有力的政策支撐和政府支持。而且，康樂園老年休閑會所在設計時，提出的就是建設園林式會所的理念，這樣就會形成良好的生態(tài)環(huán)境。25）100%=24%盈虧平衡點客房出租率24%金額(萬元 )60%總成本（稅前）總收入圖為盈虧平衡分析圖第七章 綜合評析一、經(jīng)濟效益分析 選址較好，在西安市住宅區(qū)附近都沒有這樣的具有全方位綜合接待能力的老年人休閑會所，這為其發(fā)展奠定了良好的市場基礎(chǔ)和條件。則，客房的年變動成本為：（350+350+1350+32350）2560%=即。第三節(jié) 風險評析我們主要采取盈虧平衡分析主要用來判斷本項目的投資方案所具有的抗風險能力的大小。即為：；所得稅：稅率按營業(yè)總收入的10%計算，即為：。（一）各單項營業(yè)收入客房總收入表51客房總收入表單（單位：元）年份平均房價入住率日收入年收入20119240%920 32200020129260%1380483000201310065%16255687502014 10070%1750612500201510880%2160756000（注：2011年考慮經(jīng)濟各方面的因素，房價偏高，出租率偏高）餐飲總收入（1）餐廳預算150人同時用餐，預計人均消費20元，預計每天消費人數(shù)達到150人左右。餐飲區(qū)（1）暫定名稱：營養(yǎng)美食域（2）規(guī)劃面積：190平方米（3）建設內(nèi)容：大廳、廚房、作料房等設施。表41 主要配置建筑表工程項目占地規(guī)模說 明娛樂休閑區(qū)250m178。給老年人贈送紀念品、宣傳品、風情畫冊、陰陽保健品、實物禮品，提供折扣優(yōu)惠、抽獎等各種方式。根據(jù)老年人在不同階段應采用不同的體驗營銷模式。再加上資訊泛濫，傳播成本增加，傳播效果下降，以前那種“廣告一響，黃金萬兩”的好事逐漸成為過去，品牌理性凸顯出來。尤其是那些受教育程度高、收入高和休閑娛樂意愿高的目標市場。由于康樂園老年休閑會所產(chǎn)品的多樣性和會所市場的復雜性，康樂園老年休閑會所必須采用多種類型的旅游銷售渠道，以形成一個覆蓋廣、優(yōu)勢互補、高效、經(jīng)濟的銷售渠道網(wǎng)絡。第二節(jié) 休閑會所營銷渠道建設 根據(jù)菲利普因此老年休閑會所的定位也必然依據(jù)這幾個條件下進行分析，才能科學有效的進行定位市場位置得到市場認可。老人休閑會所的形象定位受約于五大因素的制約。 董事會成員名單：序號職 務姓 名學歷或職稱聯(lián)系電話1董 事 長馬曉琴本科139194669202副董事長周揚本科139194669213董 事楊培峰本科139194669224董 事張海娟本科139194669245董 事虎彥兵本科13919466923（1）董事長 姓名：馬曉琴 性別：女 年齡：22 籍貫：寧夏 聯(lián)系電話：13919466920 學歷：本科 學位：學士 所學專業(yè)：數(shù)學與應用數(shù)學 職稱：董事長 畢業(yè)院校：西北名族大學 戶口所在地：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：做過服務業(yè)方面工作 主要職責：管理公司（2）總經(jīng)理 姓名：周揚 性別：男 年齡：21 籍貫：江蘇 聯(lián)系電話：13919466921 學歷：本科 學位：學士 所學專業(yè)：數(shù)學與應用數(shù)學 職稱 ：總經(jīng)理畢業(yè)院校：西北名族大學 戶口所在地：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：協(xié)助董事長管理公司（3）后勤管理負責人 姓名：張海娟 性別：女 年齡：22 籍貫：寧夏 聯(lián)系電話 ：13919466924 學歷：本科 學位 ：學士 所學專業(yè) ：會計 職稱：后勤管理負責人 畢業(yè)院校：西北名族大學 戶口所在地 ：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：負責管理日常生活和開銷。（四）威脅分析同行競爭者西安市內(nèi)有許多家敬老院和居家養(yǎng)老機構(gòu)，例如，長安區(qū)社會福利院、高陵縣社區(qū)福利服務中心、西安未央幸福院等多家養(yǎng)老機構(gòu)。會所的各種設施會吸引他們，因此去會所娛樂消遣的老年人也會不斷地增加。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會所客源市場規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無論從檔次、規(guī)格還是服務、功能上均不能滿足市場發(fā)展特別是老年人的綜合需求。管理優(yōu)勢休閑會所將委托專業(yè)休閑會所管理公司是目前新建會所的一個趨勢，希望能夠提供專業(yè)的休閑會所管理和咨詢服務，并且，在會所的建設規(guī)劃、裝飾裝潢、會所籌備、設備選型和人員招聘與培訓以及會所開業(yè)后的經(jīng)營管理和服務等方面均能提供相應服務?？刁w娛樂市內(nèi)康樂業(yè)的營業(yè)狀況一般，其設施設備比較陳舊，經(jīng)營思想較為落后。企業(yè)安靜日制度；對所有企業(yè)，實行常年安靜日制度，對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營不允許任何方面的干擾。這可以實現(xiàn)資金對接、技術(shù)對接、管理對接、信息對接、人才對接。為投資者投資西安市的各項事業(yè)做好了準備工作。到2020年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點提高到70%左右。經(jīng)濟環(huán)境 “西安國際化大都市”將承擔偉大復興使命，近年來，西安的總體發(fā)展目標是“建設國際化大都市，重振漢唐雄風”，要實現(xiàn)這一偉大目標，就要以史為鑒，樹立高瞻遠矚的眼光，樹立開放包容的心態(tài)，以先進的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。20日，一場針對目前、未來老年人養(yǎng)老模式的研討會——“2010年西安重陽國際老年文化節(jié)——暨中華孝文化研討會”在西安舉行。（見表1－5）造成這一現(xiàn)狀的原因，一方面在于低收入老人擔心無力支付入住養(yǎng)老機構(gòu)的費用，另一方面則是高收人可以在家享受各種專門的照料和護理服務。排名第一位的是健康動機，人進入老年之后，身體各方面的機能都在逐漸衰退，健康與否成為老年人最關(guān)心的問題，而通過參與休閑活動，可以延長壽命，延緩衰老，提高生理各方面的機能，因此，很多老人都非常樂于參與各種休閑活動。由此，形成了本問卷的57個測項。（四）西安市老齡人口統(tǒng)計特征結(jié)構(gòu)分析本部分對有效樣本的年齡、受教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況進行統(tǒng)計性描述。因此，人口老齡化已成為關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定的重大社會問題，養(yǎng)老問題已成為整個社會不容忽視的課題。對于我國，這尤為突出：一是我國老年人口的絕對數(shù)量很大，第五次人口普查顯示，占全國總?cè)丝诘?0%，占世界老年人口的1/5，居世界第一位。 （二） 制定合理的價格定價標準飲食保健產(chǎn)品的定價不能是隨意的，應該規(guī)范化。由于飲食保健產(chǎn)品是一種綜合性產(chǎn)品，因此飲食保健產(chǎn)品價格也是一種綜合性價格，各種單項飲食保健產(chǎn)品的價格是相互聯(lián)系的。如康樂園好友鎖的設計，這能使老人在回到家之后閑暇時想起和自己在一起娛樂的那些好友，并可能成為促使老人重游康樂園老年休閑會所的助推器。根據(jù)心理學分析，去過休閑場所的老人，他們中的很多人會向別人炫耀自己的體驗、講述自己的體驗。如在休閑會所中的那些娛樂場所應該舒適而又安全，同時餐廳裝演、桌椅等硬件設施的布置效法60年代，擺設裝飾物亦以優(yōu)雅古典為準則，供應的食物均為傳統(tǒng)風味，餐具一律使用古色古香的木制品，播放的音樂也是60年代的。通過老年體育健身娛樂市場的發(fā)展，使老年人健身娛樂活動更加多樣化。但是，目前市場上除了健身的“柔力球”、“太極劍”等，很難看到別的適合老年人的健身、運動器材。 2. 開發(fā)刺激飲食保健產(chǎn)品 適度開發(fā)刺激性保健產(chǎn)品。（5）飲食保健產(chǎn)品缺乏新意和特色。但這些休閑娛樂活動總體來看過于膚淺，老年人的參與程度太低，不足以使老年人全身心的投入從而產(chǎn)生心靈體驗。還有可以舉辦喜慶休閑活動，在各民族的節(jié)日上辦理慶典活動，從而增進各民族之間的情誼。 潛在部分延伸部分期望部分形式部分核心產(chǎn)品1． 核心部分：核心部分是指保健產(chǎn)品向老年人提供的基本有效用 或利益，如老年人對飲食重要性的認識以及老年人學習如何合理飲食。能否進行科學的攝食關(guān)系到全民的健康，合理的食物搭配不僅可以保證機體的正常新陳代謝、強身健體、抵抗衰老，而且可以預防、治療某些疾病。第二節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)與設計一、飲食保健文化的發(fā)展中醫(yī)食療文化是具有悠久歷史的寶貴的文化遺產(chǎn)，從上古代古人類在尋找食物的過程中發(fā)現(xiàn)其具有醫(yī)療價值，藥食同源文化得以萌芽，周代設立“食醫(yī)”，歷經(jīng)秦漢、三國、兩晉、南北朝時期的發(fā)展提高，到了唐代集其大成出現(xiàn)專著，形成了?？?，在宋、元、明、清時代進入全面發(fā)展時期。雖序位變化不大，但2003年心腦血管系統(tǒng)、骨關(guān)節(jié)病和內(nèi)分泌系統(tǒng)較2000年顯著升高，%、%、%，差異有非常顯著的意義()，詳見表1一2。 2000年基線調(diào)查時采用分層整群抽樣的方法，選擇新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)不同方位的六個居委會(蘆蕩小區(qū)、建國四巷、迎春小區(qū)、方新村、陜西鋼廠、西安光學儀器廠)年齡60的老年人例為調(diào)查對象。戰(zhàn)略目標：讓康樂園老年休閑會所成為全國最大的老年人俱樂部，有康樂園老年休閑會所的地方，就有老年人歡樂的笑聲。② 開辦宣傳欄，經(jīng)常更新一些養(yǎng)生保健知識，食療方法，老年人也可以粘貼一些自己養(yǎng)生方法，以便分享。第一章 計劃書摘要改革開放以來，我國的人民生活水平有了顯著的提高，人們的心理也發(fā)生巨大的變化，對物質(zhì)的追求呈遞減的趨勢，而對精神的追求呈遞增趨勢。巴金年輕時說他只想活到40歲，但現(xiàn)在他改變了看法――“我今年87歲，今天回顧過去，說不上失敗，也談不到成功，我只是老老實實、平平凡凡地走過這一生。我思索，我追求，我終于明白生命的意義在于奉獻而不在于享受。并且隨醫(yī)療水平的提高，人們的平均壽命明顯增加，老年人隊伍在逐漸壯大。③由于存在很多老年人單身的現(xiàn)象，本俱樂部也可以作為老人們溝通的好場所，為單身的老人找到老伴提供機會。關(guān)鍵的制勝因素：這是一個巨大的市場空缺，康樂園老年休閑會所的出現(xiàn)正是這個市場所需求的，而且康樂園老年休閑會所的服務符合目標客戶的心理，加上有效的推廣計劃所以我堅信能成功。2003年調(diào)查是在2000年基線調(diào)查基礎(chǔ)上，采用整群抽樣的方法，從中隨機化選擇西安市碑林區(qū)、新城區(qū)不同方位的兩個居委會(建國四巷、西安光學儀器廠)年齡63歲老年人為隨訪調(diào)查對象。 （3）常見慢性疾病患病率按病種的比較 2003年常見慢性疾病患病率序位與2000年相比有一定的變化。戰(zhàn)國時期的《黃帝內(nèi)經(jīng)》為食療文化的發(fā)展奠定了理論基礎(chǔ)，經(jīng)過了歷代醫(yī)學家的創(chuàng)造、收集、整理、錘煉，隋唐時代的著名醫(yī)學家孫思邀在總結(jié)。更廣泛意義的說，合理的膳食可以減少生活方式病的發(fā)生幾率，減輕人民的身體痛苦、經(jīng)濟負擔。2． 形式部分：形式部分是核心產(chǎn)品借以實現(xiàn)的形式或企業(yè)對某種需求特定的滿足形式，也是產(chǎn)品的基本形式。5． 潛在部分。 （3）康樂園老年休閑會所的布置缺乏整體性和體驗性。通過對國內(nèi)廣大老年人飲食的查表明，75％的老年人希望在休閑會所買到有特色和營養(yǎng)的飲食保健產(chǎn)品。刺激保健產(chǎn)品是根據(jù)老年人的身體狀況及所患何種慢性疾病幫助老人炔烴食譜，利用我國傳統(tǒng)的藥膳食物原料和現(xiàn)代醫(yī)學知識，針對每一位老人的身體狀況提供不同的食物。老年體育用品要求具有方便性。5. 老年文化娛樂產(chǎn)品的開發(fā)根據(jù)調(diào)查，文化娛樂類休閑方式的應答次數(shù)為175次，℅，%的人選擇此項，是老年人參與頻率最高的休閑活動類型，在西安老年人的休閑生活中有著非常重要的作用。并可增設民族表演，是廣大老人體驗民族特色，而且增進民族之間的情誼。有些人即使不講述自己的這種體檢，也會被身旁的老人所問及。（3）免費贈送會員卡。 二、康樂園老年休閑會所的部分產(chǎn)品價格情況： ： 根據(jù)陜西省物價局的規(guī)定和西安市人均消費水平，我們合理規(guī)定飲食保健產(chǎn)品的價格，每一盤營養(yǎng)保健菜最低價是5元，每逢到有老人過壽時由于點的菜較多，我們可以給與優(yōu)惠價。由工商、物價會同餐飲部門，對餐廳、娛樂休閑場所等，根據(jù)其級別等制定不同的定價標準。這表明中國已經(jīng)進入老齡化社會，并且有關(guān)專家預計今后中國老年人口數(shù)將長期居世界首位，未來的幾十年中，中國老年人口的數(shù)量將急劇增加，每年以3%的速度遞增。（三）、養(yǎng)老的必要性我國歷來有“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老傳統(tǒng)。 年齡 職業(yè) 月收入 家庭結(jié)構(gòu)（五）根據(jù)研究內(nèi)容的需要，我們翻閱了有關(guān)研究的論文和社會心理學、消費心理學、消費行為學、休閑學、旅游心理學、旅游經(jīng)濟學、社會學等大量文獻資料，在此基礎(chǔ)上設計了預測問卷，預測問卷修改后形成正式問卷，并對正式問卷進行分析，總結(jié)出西安市老年人口休閑需求和消費行為以及市場特征。第二，邀請旅游及心理學方面的專家對問卷結(jié)構(gòu)進行測評，專家提出問卷測項過多，老年人視力不好，過多的問卷會影響答題耐心及質(zhì)量。排名第二的是孤獨動機，隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)在的老年人一般都與子女分開居