【正文】 但鄭州具備這種消費(fèi)水平的租房客戶(hù)群在哪里？這是其一；其二，大量小戶(hù)型項(xiàng)目的推出，必將減少租務(wù)市場(chǎng)的客戶(hù)群。激烈的競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商不得不在考慮區(qū)域定位的同時(shí)，細(xì)分客戶(hù)群市場(chǎng)，尋求市場(chǎng)空白且需求量大的客戶(hù)群。其四，家庭人口的變化推進(jìn)小戶(hù)型的需求。戶(hù)型設(shè)計(jì)，弊端重重：通風(fēng)采光不好，功能不全，儲(chǔ)存空間不足 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們消費(fèi)變得越來(lái)越理智，人們的生活方式、生活習(xí)慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購(gòu)房時(shí)，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費(fèi)，這樣房地產(chǎn)的市場(chǎng)就放大了。人們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的目的就是為了節(jié)約成本。促銷(xiāo)可以使客戶(hù)得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的促銷(xiāo)模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷(xiāo)提高一個(gè)層次，最大限度的使客戶(hù)產(chǎn)生心理共鳴，是一個(gè)值得深究的課題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶(hù)型應(yīng)運(yùn)而生。周邊配套齊全南北朝向地段較好，盡享繁華方正緊湊，南北通透，公私不分明c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1888元/平方米—頂層2800元/平方米2） 均價(jià)：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性?xún)?yōu)惠3%4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：面積； 4層 單價(jià)：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款： 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費(fèi)：10元 測(cè)量費(fèi)：52元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元 按揭保證金：500元首付合計(jì)：30923元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：身份地位的象征配有弧形飄窗設(shè)計(jì)5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái)5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通；復(fù)式送露臺(tái)5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：得房率低（81%）；6樓層差價(jià)55元。4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：早在2000年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。小戶(hù)型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米。第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。主力戶(hù)型戶(hù)型：2+2+2：3+2+2：、6+3+4（7層復(fù)式）：、6+3+2（7層復(fù)式）：3+2+1：4+3+2：、價(jià)格定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)格為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層（九層半）均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開(kāi)工。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。B、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪(fǎng)了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自11：10——11:45,有1組客戶(hù)，1通電話(huà)。與東建材隔路相望，有充足的客戶(hù)群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車(chē)直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶(hù)型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類(lèi)、價(jià)格水平、營(yíng)銷(xiāo)狀況的調(diào)查，真正了解小戶(hù)型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶(hù)型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶(hù)型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。C組團(tuán)沒(méi)有銷(xiāo)售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。有部分是東西朝向。平方米b、 戶(hù)型1） 戶(hù)型范圍：—2） 戶(hù)型種類(lèi)：平層7種，復(fù)式6種3） 主力戶(hù)型及配比：4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：4） 戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室5） 戶(hù)型缺點(diǎn)：樓間距15米，通風(fēng)不好6） 工程進(jìn)度：7） 銷(xiāo)售情況：僅剩16套。不臨主道，出行不方便e、 促銷(xiāo)：近鄰火車(chē)道、東風(fēng)路菜市場(chǎng) 錦江國(guó)際公寓緊鄰未來(lái)大道，盡享CBD繁華便利廚房占去了采光面車(chē)位少，僅300個(gè) 時(shí)尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶(hù)2） 開(kāi)發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司3） 銷(xiāo)售代理商：上海富陽(yáng)機(jī)構(gòu)4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：2480元/平方米—2780元/平方米2） 均價(jià)：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性?xún)?yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：5層朝南 面積： 總價(jià)：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款： 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200元左右南面和北面通樓層差價(jià)：200元/平方米五樓加陽(yáng)臺(tái)（朝北） 總價(jià)：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：廚房不獨(dú)立小高層的銷(xiāo)售抗性e、 促銷(xiāo)電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷(xiāo) 格林假日1） 概況b、 戶(hù)型價(jià)格價(jià)格范圍： c、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：劣勢(shì)分析五、 鄭州小戶(hù)型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤(pán) 名 稱(chēng)地 段價(jià) 格裝 修 情 況配 套青年居易東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場(chǎng)均價(jià)：2300元/平方米精裝修2800平米會(huì)所，地下車(chē)庫(kù)，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風(fēng)路和南陽(yáng)路交叉口均價(jià)：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時(shí)光政七街，農(nóng)業(yè)路均價(jià)：2100元/平方米簡(jiǎn)裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價(jià)：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來(lái)大道北段均價(jià)：3100元/平方米精裝修三重會(huì)所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會(huì)所+3000平米奧林匹克空中運(yùn)動(dòng)會(huì)所+1000平米私人沙龍時(shí)尚PARTY金水路76號(hào)均價(jià)：2630元/平方米精裝修4000平米超級(jí)會(huì)所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場(chǎng)均價(jià)：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利