【正文】 趨勢(shì)七：向智能化住宅轉(zhuǎn)變 樓宇智能化、寬帶上網(wǎng)，智能化保安，已成為中高檔樓盤的必備設(shè)施。 趨勢(shì)三：選地段走向選規(guī)劃 ? 人們已經(jīng)開始從城市規(guī)劃的整體角度去考慮置業(yè)的趨勢(shì)了，菏澤向東發(fā)展，市委、市政府行政等機(jī)關(guān)的規(guī)劃嵌入，各種城市資源設(shè)施也將聚集東區(qū)城市的骨架拉大了，人們的選擇余地也在擴(kuò)大。 70 34鳳凰城 價(jià)格 公寓 樓盤名稱 鳳凰城 位置 中華路與人民路交匯處 規(guī)模 總建面 10萬㎡、三期約 500套 產(chǎn)品形式 本期為精裝公寓樓 戶型配比 主力戶型 50100平米 客戶 投資客、白領(lǐng)、青年置業(yè) 銷售狀況 目前尚未開盤 賣點(diǎn) 地段、周邊配套、精裝修 配套 火車站、 點(diǎn)評(píng) 交通便利、 層高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二期占地 27畝，規(guī)劃建筑面積約 7萬 m2，按照初步確定的建筑設(shè)計(jì)方案為三棟高層建筑，純板式設(shè)計(jì)，外墻保溫建筑，環(huán)保節(jié)能；戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典，空間利用舒適合理，暖氣、天燃?xì)庵苯尤霊?；設(shè)計(jì)充分考慮了菏澤當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，并融入了現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)和生活理念，整個(gè)小區(qū)看起來非常時(shí)尚現(xiàn)代和大氣。 64 香格里拉國際廣場(chǎng) 價(jià)格 商鋪一期 8千 9千 租金 40120元每平米 樓盤名稱 香格里拉國際廣場(chǎng) 位置 牡丹路、迎賓路、青年路、文化街 規(guī)模 總建面 33萬㎡、一期 18萬方、二期 15萬方 產(chǎn)品形式 全部為商住樓、小高層、多層 戶型配比 主力戶型 50100平米 客戶 投資客、私營業(yè)主、商人，工薪階層 銷售狀況 一期已營業(yè)、二期未開盤 賣點(diǎn) 核心商業(yè)區(qū)、配套完善 配套 德乾巨無霸海鮮城、天宏大酒店、金碧酒店、天上人間娛樂城、步步高海鮮城相鄰，是高端人群聚會(huì)、休閑、商務(wù)交流、娛樂體驗(yàn)的時(shí)尚領(lǐng)地 點(diǎn)評(píng) 交通便利、 層高 一層層高 二層 在售項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 2中富德林華府 樓盤名稱 中富 完全享受人民路、黃河路、濟(jì)菏高速、日東高速帶來的便捷交通條件，規(guī)劃中的市委、市政府新址與該項(xiàng)目鄰近。 ? 趙王河公園、大劇院、演武樓等構(gòu)筑的人文，是和城市共享的基本。 50 19國貿(mào)中心（售樓部及營銷活動(dòng)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目總占地面積 （ ），總建筑面積 1004410平方米。 45 1菏澤市場(chǎng)置業(yè)客戶群體分析 客戶類別 客戶描述 客戶比例定位 菏澤客戶比例 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移客戶 外銷客戶比例 核心客戶 各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣 （因子女讀書、生意往來、地方單位） 3040% 3040% 重要客戶 本地公務(wù)員以事業(yè)單位人員、私營企業(yè)主； 1020% 1015% 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中高級(jí)管理人員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主； 1520% 1520% 學(xué)校、醫(yī)院、金融、通訊、電力等事業(yè)單位； 510% 510% 本地居民； 2025% 2025% 游離客戶 外來私營企業(yè)主、生意人、投資客 1520% 1520% 合計(jì) 100% 3545% 2030% 4550% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 項(xiàng)目名稱 圖示 規(guī)模 主力戶型 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 均價(jià) 客戶群體 銷售率 龍燕陽光城 占地 25037 ㎡ 建面 14余萬平方米一期共有 347套住宅及 20套沿街商鋪 二期 148套 三房 110149㎡ 新城主干道、地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，戶型設(shè)計(jì)好，建筑立面品質(zhì)好 3900 銀行、教師、私營業(yè)主、公務(wù)員、縣市置業(yè) 一期90% 二期未開盤 中央公館 占地 35萬㎡ 建面 50萬平方米 共 3000戶 三房 130142㎡ 四房 165㎡ 專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)、一流建筑品質(zhì)、新城主干道、公園配套、首家配套游泳池 4000 銀行、教師、私營業(yè)主、公務(wù)員 未開盤 公園 1號(hào) 建面 約有 1500戶 三房 120— 130 ㎡ 專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)、一流建筑品質(zhì)、新城主干道、公園配套、內(nèi)部三個(gè)休閑會(huì)所 3800 事業(yè)單位、銀行、政府、教師、商人 未開盤 天闊逸城 建面 24萬平米 1100套 三房 90、 120 ㎡ 四房 160 ㎡ 湖景資源 建筑建材 商業(yè)配套 建筑品質(zhì) 3600 政府干部、公務(wù)員、事業(yè)單位、商人、教師、醫(yī)生 . 未開盤 接受預(yù)定 在售樓盤 1新城區(qū)（ 1） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 牡丹開發(fā)區(qū) ? 中富 31 菏澤每年開工銷售面積巨大 2022年 2022年 2022年 開工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米） 菏澤 20222022年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 數(shù)據(jù)來源：菏澤政府官方發(fā)布數(shù)據(jù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 同時(shí)菏澤是全球最大的牡丹基地， 牡丹花之鄉(xiāng)，氣候條件，生態(tài)條件上佳之選。 27 1宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) ① 菏澤是魯蘇豫皖四省邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市； ② 城市人口 50萬，現(xiàn)建城區(qū)面積 62平方公里，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃總面積 120平方公里，總?cè)丝谝?guī)模目前約 875萬； ③ 目前菏澤在山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于倒數(shù)第二位，增長率第二位；人口規(guī)模第一；菏澤將可成為新型資源性城市； ④ 近幾年菏澤經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段；總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模約900億；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12737元，農(nóng)民人均純收入 4995元， ⑤ 目前菏澤已經(jīng)在逐步擴(kuò)大城市肌理，形成了中心城區(qū) +四片，東西為經(jīng)濟(jì)增長極，南北為宜居的發(fā)展框架； ⑥ 菏澤正在構(gòu)建以菏澤為中心的產(chǎn)業(yè)帶和中小城市群； ⑦ 2022年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 953億元，增長 14%，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園發(fā)展勢(shì)頭迅速；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展可喜。新批外商投資企業(yè) 21家，實(shí)際利用外資 1億美元。 菏澤是全世界面積最大、品種最多的牡丹生產(chǎn)基地、科研基地、出口基地和觀賞基地。 23 菏澤一城四區(qū)的構(gòu)思 即構(gòu)牡丹經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（向西） 菏澤中心區(qū) — 新城區(qū)（向東） 向南（南部新城） 向北（北部新城） 拉開城市發(fā)展架構(gòu)，全面建設(shè)新城區(qū)。完成地方財(cái)政收入 ，增長 %，增幅居全省第一位，其中稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到 %，同比提高 。 19 菏澤市各縣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2022年 牡丹區(qū) 曹縣 單縣 鄆城 東明 巨野 鄄城 成武 定陶 人口（萬） 125 150 119 108 97 80 61 國土面積（平方公里） 1250 1966 1702 1643 1370 1308 1032 846 GDP總量 80 職工人均工資（元 /年） 6967 5618 9828 5435 17657 10334 5524 5511 6100 農(nóng)民純收入 3135 3404 3444 3850 4581 4640 2022 3549 4056 目前房價(jià)水平 30004000 2700 18003000 16002100 18002022 17002022 20223000 14001800 14002022 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 結(jié)論：菏澤地區(qū)，經(jīng)濟(jì)處于中上游水平，發(fā)展速度相對(duì)領(lǐng)先，人口基數(shù)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇明顯。 17 菏澤城市定位：新型資源性城市 ?菏澤在山東省各市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)滯后，但發(fā)展機(jī)遇突出。 一、菏澤印象 菏澤：牡丹之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三四線城市也將會(huì)受到一定沖擊，三四線城市總體價(jià)格泡沫并不高，而且本地化的、剛性的需求是為主流，基本面是健康的，所以所受沖擊也要相對(duì)小些。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì) 全國銷售面積及增長率 數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫 典型城市 價(jià)格變化 銷量變化 趨勢(shì)上海 37% 5 2 % 價(jià)升量跌長沙 19% 3 7 % 價(jià)升量跌武漢 13% 4 4 % 價(jià)升量跌北京 11% 3 6 % 價(jià)升量跌廣州 8% 3 9 % 價(jià)升量跌惠州 5% 3 1 % 價(jià)升量跌深圳 4 % 8 % 量價(jià)齊跌東莞 3 6 % 7% 價(jià)跌量升?2022年多數(shù)主要城市呈現(xiàn)價(jià)升量跌的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ★★ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ?保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。 6 2022年 《 新國十條 》 ? 4月 17日，國務(wù)院史無前例的公布了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的 《 新國十條 》 政策。 菏澤 2022年 7月 27日 上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濱水綜合體 一期產(chǎn)品定位：水岸大宅，城市珍藏； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ★★★★ 加大交易秩序監(jiān)管力度 ?對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 一線城市市場(chǎng)反應(yīng)快速，成交明顯趨緩。 ?2022年和 2022年上半年房地產(chǎn)投資過熱，雖然 2022年年中投資增幅下降，但由于基數(shù)大，整體市場(chǎng)投資依然過剩。 判斷二：就反應(yīng)而言；本輪調(diào)控，市場(chǎng)發(fā)展的量價(jià)表現(xiàn)將會(huì)經(jīng)過三個(gè)階段；鑒于當(dāng)前開發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供應(yīng)不足以及博弈透明三個(gè)因素，預(yù)期市場(chǎng)量價(jià)表現(xiàn)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過程。嚴(yán)厲打擊了住宅投資的熱情，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 14 菏澤概況 ? 菏澤：因南有菏山，北有雷澤，故名 “ 菏澤 ” 。 16 山東 17城市 GDP排名（城市地位） 2022年 青島 煙臺(tái) 濟(jì)南 濰坊 淄博 濟(jì)寧 東營 臨沂 威海 泰安 德州 濱州 聊城 棗莊 日照 菏澤 萊蕪 人口 （萬人） 838 563 849 408 172 994 535 361 553 357 875 GDP （億元） 4924 3868 3331 2974 2539 2387 2257 2214 2034 1664 1650 1388 1380 1236 803 918 524 國土面積（平方公里） 1102 8076 15699 5938 7923 17184 10356 9456 8678 4552 12238 經(jīng)濟(jì)增長率（ %） 12 12 13 12 13 14 12。 ? 菏澤 2022年的人口控制目標(biāo)為，年末總?cè)丝诳刂频?，出生人數(shù)控制在 ，出生率控制在 ‰ ，自然增長率控制在‰ ，合法生育率達(dá)到 90%。 2022年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 918億元，增長 14%以上，增幅高于全省 3個(gè)百分點(diǎn)；一二三產(chǎn)業(yè)同比分別增長 %、 19%、 %；三次產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 ::，二三產(chǎn)業(yè)占比提高 2個(gè)百分點(diǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。菏澤正全面推進(jìn)高速公路骨架工程、干線公路網(wǎng)絡(luò)工程和搭建國家公路運(yùn)輸樞紐城市工程，加快德商高速、東新高速和菏魚高速公路建設(shè)，實(shí)現(xiàn)縣縣通高速、通一級(jí)公路，村村通油路。 26 1菏澤產(chǎn)業(yè)發(fā)展凸顯快速景象（ 2） 2022年菏澤市完成進(jìn)出口總值 ，增長 ％，是全省唯一一個(gè)正增長的市。中央擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目進(jìn)展順利，共爭(zhēng)取擴(kuò)內(nèi)需資金 ，拉動(dòng)地方投資 67億元。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大步伐，中西部開發(fā)的城市戰(zhàn)略，目前菏澤已經(jīng)開工建設(shè)的項(xiàng)目有380個(gè)，投資達(dá)到 225億元。房地產(chǎn)投資 占固定資產(chǎn)投資額的 %。 ④ 2022年菏澤開工面積達(dá)到近 700萬方，竣工面積 324萬方；銷售面積 ； ⑤ 受政府政策和市場(chǎng)的影響，菏澤市商品房價(jià)格的增幅有所回落。 36 項(xiàng)目名稱