【正文】 在這里，我們主要考察一下公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本費(fèi)用率（成本費(fèi)用率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）的變化情況，從而考察公司內(nèi)部成本費(fèi)用控制情況。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，2000年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為：，1999年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為：、。我們著重分析一下1999年和2000年的情況，因?yàn)檫@反映了公司改制后的情況。而資產(chǎn)總額卻不斷下降，所以，公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因是因?yàn)楣镜馁Y產(chǎn)總額不斷下降。所以，公司權(quán)益凈利率不斷上升的原因主要是因?yàn)楣窘陙韮糍Y產(chǎn)收益率不斷上升。[（+）/2]=%凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)247。如下圖示：從上面公司負(fù)債結(jié)構(gòu)圖可以清晰地看出，公司的資產(chǎn)負(fù)債率過高的主要原因是由于企業(yè)的預(yù)收賬款較多所造成的。由于資料所限，不能進(jìn)一步分析產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)速度不快的深層次原因：是由于原材料儲(chǔ)備過多，還是由于在制品占用過多，或者是產(chǎn)成品的積壓過多。但是，經(jīng)過詳細(xì)分析，我們發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)是較小的，原因在于：公司的流動(dòng)負(fù)債當(dāng)中，占整個(gè)流動(dòng)負(fù)債的61%，而“預(yù)收賬款”不象“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”等流動(dòng)負(fù)債那樣需要企業(yè)在下一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度內(nèi)用實(shí)在在的諸如現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)來償還。2對(duì)家裝市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分：集團(tuán)家裝市場(chǎng)與零散家裝市場(chǎng)；企業(yè)的著力點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場(chǎng)；集團(tuán)家裝市場(chǎng)又可劃分為兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場(chǎng)。相反，由于公司目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要是建筑裝飾，公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也集中體現(xiàn)在建筑裝飾方面，所以，公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是應(yīng)該充分利用自身這一核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也就是說，公司應(yīng)該采取集中化戰(zhàn)略，將自己的進(jìn)入目標(biāo)集中在裝飾房的這部分市場(chǎng)。戰(zhàn)略選擇根據(jù)上面的分析，公司應(yīng)該在持續(xù)創(chuàng)新與全球競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的前提下，樹立“有限多元”的經(jīng)營(yíng)思路，以專業(yè)化、個(gè)性化、規(guī)?；笕∑髽I(yè)的優(yōu)質(zhì)、快速成長(zhǎng)。威脅：來自國(guó)外的威脅：加入WTO，發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑裝飾企業(yè)將大舉進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，這將使我國(guó)建筑裝飾業(yè)面臨空前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。216。 第三個(gè)變化是最近國(guó)家強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展教育，科教興國(guó)，在教育領(lǐng)域的投資已逐步加大，特別是高等院校，也包括小學(xué)、中學(xué)、中等專業(yè)學(xué)校等，這方面的投資很大，在北京就非常突出。目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，％％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平米不等，以80－100平米的需求量最高。對(duì)家裝企業(yè)而言，其特點(diǎn)為：216。目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá)90%，大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到98%，戶均裝飾消費(fèi)4萬元?！颈旧淼臉I(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點(diǎn)的專業(yè)化企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于公司實(shí)行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著重大的戰(zhàn)略意義?！袊?guó)加入WTO后，上海作為中國(guó)開放最前沿的國(guó)際大都市，商業(yè)用房、境外人員用房將會(huì)急劇膨脹，而且隨著國(guó)民待遇的實(shí)行，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生顯著變化，這對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很好的機(jī)遇。一個(gè)最突出的問題就是公司員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為背景的當(dāng)今社會(huì)，對(duì)于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展顯然是不利的。上海有可能成為外資進(jìn)入的主要目標(biāo)之一。在吸引了國(guó)外企業(yè)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會(huì)將總部遷至上海這樣的大城市?！叭胧馈焙?，關(guān)稅水平將會(huì)大幅下降，居民用于日常生活的開支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購(gòu)房的消費(fèi)資金將相對(duì)增加，居民的住房購(gòu)買力將有所增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買房的意識(shí)將會(huì)日漸濃厚，從而將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個(gè)國(guó)家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測(cè)性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。近年來，上海在國(guó)內(nèi)率先向個(gè)人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價(jià)交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。其次，在住房消費(fèi)貸款方面，我國(guó)房地產(chǎn)金融資金來源少，使用分散，難以啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。普通購(gòu)房者需要長(zhǎng)期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的需要。國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。居民政部《中國(guó)城市預(yù)測(cè)和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到2010年，上海城市化水平將達(dá)到60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無疑意味著對(duì)商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商機(jī)?！?社會(huì)文化環(huán)境 我國(guó)的人口占全世界人口的20%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了上海市住宅建設(shè)的快速增長(zhǎng)，1990年到1999年的十年間，；㎡㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績(jī)均居全國(guó)之首3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮越來越顯著的作用自1992年至1999年，占全國(guó)同類貸款的1/6，列全國(guó)各省市之首。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐年加大（見下圖）。在當(dāng)前階段，商品房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購(gòu)買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，因此，對(duì)于上海市商品房市場(chǎng)進(jìn)行的有關(guān)整體研究將直接反映出現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律來。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步入了一個(gè)良性發(fā)展軌道。（一）宏觀環(huán)境分析● 政治法律環(huán)境面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，上海作為中國(guó)向世界開放的前沿，“入世”后受國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系的影響將會(huì)加大，由于我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的大波動(dòng)、大變化，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的影響會(huì)十分劇烈，上海作為國(guó)際化大都市將首當(dāng)其沖。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購(gòu)房在滬上已成為時(shí)尚。它可分為兩大部分：家庭裝飾市場(chǎng)和建筑裝飾市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動(dòng)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到10%，僅次于實(shí)物消費(fèi)支出，居第二位。包括人才網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。特別對(duì)于煤炭行業(yè)來說,資源不可再生,越挖越少,經(jīng)過若干代以后,煤礦是要衰退的,世界各國(guó)都沒有從根本上解決這個(gè)問題,因此要趕緊抓轉(zhuǎn)產(chǎn),搞非煤。從戰(zhàn)略研究院到整個(gè)企業(yè),我們都是處于學(xué)習(xí)、打基礎(chǔ)、積蓄力量的階段。取得了一定成績(jī),在一定層面上擴(kuò)大了戰(zhàn)略研究院的影響,塑造了戰(zhàn)略研究院的形象,戰(zhàn)略研究工作有了一個(gè)良好的開局。根據(jù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制、煤炭行業(yè)的特殊情況,沖開體制、機(jī)制、文化等各個(gè)方面的束縛,開拓前進(jìn)。我們選定四跨目標(biāo),盡管是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),但是我們發(fā)展了極具特色的厚煤層綜采放頂煤技術(shù),而且不斷完善,所以從這個(gè)專業(yè)化的領(lǐng)域進(jìn)行發(fā)展。這個(gè)智囊團(tuán)要以中青年為骨干,老同志為補(bǔ)充。因此,建立一個(gè)戰(zhàn)略研究的載體,集中精力搜集信息,研究世界及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),幫助制定集團(tuán)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,減少?zèng)Q策失誤,是關(guān)系到集團(tuán)公司長(zhǎng)治久安的需要,這也就是我們建立發(fā)展戰(zhàn)略研究院的根本初衷。通過進(jìn)入全國(guó)建立現(xiàn)代企業(yè)制度百家試點(diǎn)、120家企業(yè)集團(tuán)試點(diǎn)以及以加強(qiáng)董事會(huì)建設(shè)為核心的法人治理結(jié)構(gòu)建設(shè)和培育多元投資主體,轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制,提高了企業(yè)的檔量。二是以煤為本,煤與非煤并重的發(fā)展戰(zhàn)略。 企業(yè)搞戰(zhàn)略研究是個(gè)大名堂,發(fā)展戰(zhàn)略研究院是新招牌。分析國(guó)內(nèi)外能源、結(jié)構(gòu)形式,在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),起碼到2030年,在一次能源消耗中,煤炭還要占到50%以上。組織邀請(qǐng)清華大學(xué)、世貿(mào)組織研究會(huì)等知名專家到兗礦進(jìn)行專題演講；與首鋼、勝利油田、寶鋼、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院等16家戰(zhàn)略研究機(jī)構(gòu)就有關(guān)問題進(jìn)行交流與學(xué)習(xí)；先后在中國(guó)煤炭經(jīng)濟(jì)研究會(huì)年會(huì)、企業(yè)價(jià)值戰(zhàn)略及危機(jī)管理研討會(huì)等、中促會(huì)研究與咨詢協(xié)作網(wǎng)年會(huì)、中國(guó)煤炭經(jīng)濟(jì)學(xué)院會(huì)議及單位，作了多次關(guān)于兗礦發(fā) 展戰(zhàn)略及戰(zhàn)略研究工作情況的介紹；赴濟(jì)南、棗莊等地進(jìn)行咨詢活動(dòng)五次。在課題研究方面，目前研究完成的課題有13項(xiàng) 。二是強(qiáng)化信息基礎(chǔ)建設(shè)工作。近兩年時(shí)間組織外出參加企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)改革、財(cái)務(wù)金融與宏觀經(jīng)濟(jì)等方面的高級(jí)培訓(xùn)班40多人次，了解最前沿的理論觀點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，開闊了思路；同時(shí)，堅(jiān)持了外出學(xué)習(xí)匯報(bào)制度，并在內(nèi)部刊物上刊出較有價(jià)值的材料 ，擴(kuò)大重大信息與資料的受益面。我們分別明確了企業(yè)研究人員應(yīng)具備的專長(zhǎng)素質(zhì)和技能素質(zhì)。在結(jié)項(xiàng)方面，分類別確定課題結(jié)項(xiàng)程序，并嚴(yán)格按程序做好課題鑒定工作，同時(shí)本著課題研究“出成果、出規(guī)律、出人才”的要求，以課題研究小組為主，對(duì)研究過程系統(tǒng)總結(jié)，探索規(guī)律。一是科學(xué)分類，把握重點(diǎn)。在組織網(wǎng)絡(luò)建設(shè)方面，我們采取虛實(shí)結(jié)合、以實(shí)為依托 的方式，構(gòu)建以戰(zhàn)略院為實(shí)體的內(nèi)三層(顧問、兼職研究員、兼職助研員)和外三層(緊密型 、半緊密型、松散型)的組織網(wǎng)絡(luò)。一是全面建設(shè)內(nèi)核“小機(jī)構(gòu)”，“小機(jī)構(gòu)”指將戰(zhàn)略院建成精干高效的研究組織。兗礦過去的成功很大程度上在于制定和 有效實(shí)施了“三大戰(zhàn)略”。90年代以來，國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理體制 由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；新千年開始，中國(guó)即將加入世貿(mào)組織。《 “九五”企業(yè)管理綱要(試行)》特別要求：“把戰(zhàn)略管理工作放在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要位置 ”，“企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者把很大精力放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究上，并對(duì)戰(zhàn)略的制定、實(shí)施和調(diào) 整實(shí)行全過程管理。戰(zhàn)略研究工作創(chuàng)新之路戰(zhàn)略院堅(jiān)持以服務(wù)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策、創(chuàng)建高水平的企業(yè)戰(zhàn)略研究機(jī)構(gòu)為目標(biāo)，以課題研究工作為中心，以建立內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制為基礎(chǔ)，不斷提高人員素質(zhì)，不斷推進(jìn)組織體制、課題管理 、信息溝通、人員素質(zhì)等建設(shè)工作，初步探索形成了企業(yè)戰(zhàn)略研究工作的路數(shù)。初步形成了“平向?yàn)檠芯渴?、立向?yàn)檎n題研究小組”的“ 矩陣”式運(yùn)作模式；強(qiáng)化了“行政統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)傾向分工、課題專人負(fù)責(zé)”的領(lǐng)導(dǎo)體制； 堅(jiān)持了“以研究室工作為基點(diǎn)，以交叉合作為主要活動(dòng)形式”的工作方式；人員管理實(shí)現(xiàn) 了“專業(yè)定向、工作定位、崗位定責(zé)”，明確了研究室負(fù)責(zé)人“管理者、學(xué)科帶頭人 與師長(zhǎng)”的定位。外部“大網(wǎng)絡(luò)”的建立與運(yùn)作，為課題研究工作提供了人才支持和信息支持，拓展了更寬闊的運(yùn)作空間。在立項(xiàng)方面，戰(zhàn)略院 組織研究的課題需經(jīng)院長(zhǎng)辦公會(huì)討論或一定程序確認(rèn)后，方可立項(xiàng)研究，規(guī)范了課題立項(xiàng)工 作。2．3 強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)，提高人員素質(zhì)高素質(zhì)的人才隊(duì)伍是做好研究工作的根本保證。首先注重在實(shí)踐中培訓(xùn)。一是明確信息收集內(nèi)容。3　戰(zhàn)略研究工作成果　 (1)初步探索了企業(yè)戰(zhàn)略研究工作的運(yùn)行規(guī)律。 同時(shí)，全院人員共在《中國(guó)煤炭》、《管理世界》、《經(jīng)濟(jì)管理》、《企業(yè)管理》、《集團(tuán) 經(jīng)濟(jì)研究》、《經(jīng)濟(jì)管理文摘》、《煤炭企業(yè)管理》等省部級(jí)以上雜志發(fā)表論文60余篇次。兗礦作為傳統(tǒng)的能源企業(yè),在煤炭生產(chǎn)方面取得了巨大成功。兗礦集團(tuán)從煤炭行業(yè)名不見經(jīng)傳的小字輩發(fā)展到今天的行業(yè)龍頭,在全國(guó)煤炭行業(yè)非常不景氣的今天站穩(wěn)腳跟,取得巨大成功,關(guān)鍵之處在于戰(zhàn)略制勝。四是人才開發(fā)戰(zhàn)略。一要聚集人才。今后這個(gè)智囊團(tuán),需要很好地設(shè)計(jì),我建議就設(shè)計(jì)這樣一支適應(yīng)我們企業(yè)的老、中、青相結(jié)合的精英隊(duì)伍,成為一個(gè)有高度智慧、高度創(chuàng)新的、有確定目標(biāo)、極富活力的群體。二要立足兗礦實(shí)際,搞好企業(yè)戰(zhàn)略研究。戰(zhàn)略研究必須實(shí)事求是,立足兗礦實(shí)際,努力進(jìn)取,大膽開拓,發(fā)揚(yáng)撞南墻精神,切實(shí)搞好戰(zhàn)略研究。要搞好課題研究工作和內(nèi)部政策研究工作,要與集團(tuán)公司有關(guān)業(yè)務(wù)部門聯(lián)合,選擇重大課題進(jìn)行研究、設(shè)計(jì)、試點(diǎn)、反饋,然后你們?cè)倬C合研究,形成指導(dǎo)意見。如何構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略研究載體企業(yè)要進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略研究工作,必須有相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),這個(gè)部門就是發(fā)展戰(zhàn)略研究院。培養(yǎng)一千個(gè)具有豐富國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的、懂得國(guó)際貿(mào)易、開辟國(guó)際市場(chǎng)的營(yíng)銷人才。利用社會(huì)智力,搞好我們的課題研究和政策研究工作。2000年1月至9月與1999年同期相比，商品房預(yù)售量增加36%，%，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。而住宅金融發(fā)展迅速，則在支持居民購(gòu)房中發(fā)揮著越來越為顯著的支撐作用。一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)分析公司應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？公司是否有能力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)？要解決這樣的問題，我們首先就應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略分析。中共上海市委《關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃》中，首創(chuàng)先河地將房地產(chǎn)業(yè)定位于新型產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。作為上海新世紀(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。近年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益增加，%%，%。尤其在2000年前三個(gè)季度，%，一舉扭轉(zhuǎn)前3年負(fù)增長(zhǎng)的頹勢(shì)，新開工面積達(dá)到1155萬㎡，%，商品房竣工面積在1500萬㎡左右。房地產(chǎn)可視為城市功能的載體，是城市一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是城市的形態(tài)開發(fā)，而房地產(chǎn)業(yè)的有效使用則是城市功能的重要內(nèi)容。近年來上海經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民的儲(chǔ)蓄存款不斷增長(zhǎng)。在過去的20年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。雖然2000年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過渡的政策行情，未來2—3年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。從房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買賣很難成交。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。第一類需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷商品房。對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來說，在建筑費(fèi)用降低的同