【正文】 名車 2020/3月底 抽獎活動 名人合影及獲贈名車一部（標志206CC） 53 魯能 注：本階段推廣費用約計： 765 萬 RMB 51 持銷期（ 2020/102020/12） 本階段的推廣工作策略在于“ 炒作勝勢 ”。 本階段的銷售任務(wù)在于“ 組團銷售 ” 49 項目的 A組團將于 2020/52020/8 推案，屆時將完成銷售量的 4050%； B組團將于 2020/72020/10 推案，預(yù)計累計完成銷售量的 6070%. C 組團將于2020/102020/12 推案，屆時累計完成銷售量的 80%。放號期為2020/122020/1 月底，本階段只做客戶的放號工作將產(chǎn)品分為 A、 B、 C三組登記，認購期放在 2020/22020/4 月底，其中避免了春節(jié)（ 2020121）的市場冷淡期，工作的關(guān)鍵是將客戶的購買意向確認到戶，同時有更寬裕的時間做價格銷控，保證項目的開盤質(zhì)量。 ? 天然景觀活水（生態(tài)的、景觀的） 小區(qū)搭配溪畔緩坡風(fēng)景引進新堰水庫天然溪水，形成難得的活水景觀。重慶魯能集團是一家擁有極高知名度的國內(nèi)國營電力能源機構(gòu)，擁有雄厚的資金實力、完備的技術(shù)能力、和先進的經(jīng)營理念。如果通過銷控能使 A組團的成交均價能比預(yù)期的要高，那么這將減輕 B、 C組團的銷售壓力或者來講課以提高開發(fā)商的純利潤收益。但是受到高層以及小高層價值性能比和客源復(fù)雜的負面影響，周期會更長一點，建議采用常規(guī)的銷售方式，通過一定的積累，均勻去化，作為貫穿整個項目的產(chǎn)品，還要突出其展示產(chǎn)品形象的一面。 ? A 組團 amp。 本案 銷售推案策略 ： “整盤推出 +組團整理 +逐次消化” ? 整盤推出 項目所采用的營銷模式要求通過“制造第一”、“差異化”和“市場領(lǐng)導(dǎo)性”來實現(xiàn)項目的營運推廣， “重慶 CBD＋生活新市鎮(zhèn)” 的產(chǎn)品概念加定位以 “魯能品牌” 作為市場切入點來展示項目的綜合優(yōu)勢，保證產(chǎn)品形象的統(tǒng)一性。 逸城的銷售重點并不在于產(chǎn)品的銷售力，而是配合營銷策略實現(xiàn)企業(yè)品牌，專業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)整合。 魯能項目營銷模式的結(jié)構(gòu)和運用： “ 3 點 2線” 的營銷架構(gòu) “３點” “制造第一” —— “重慶 CBD 首席社區(qū)” “差異化的” —— “生活新市鎮(zhèn)” 30 “市場領(lǐng)導(dǎo)性” —— “魯能品牌” “２線” 確定和運用“大盤借大勢”的推廣傳播線： “魯能品牌” ?“重慶 CBD＋生活新市鎮(zhèn)” 確定和運用體現(xiàn)功能性的的推廣傳播線： “體驗營銷” SISMODEL 的時間結(jié)構(gòu)和運用： 房地產(chǎn)是“速率制勝”的行業(yè)，一般地，在項目推出上市的“３ — ６個月”的時間里，如果不能迅速吸引目標市場和 消費者的強烈關(guān)注，就會陷入被動的局面、甚至面臨失敗的命運。 逸城 項目我們將會作前瞻性、全方位的整盤考慮，營銷策略方面將完全服從于項目整體的定位，同時側(cè)重于階段性的推盤。 ? 客層廣泛 江北作為市場認知度較高的高檔住宅板塊有著良好的客戶接受度，但由于近階段開發(fā)量的零散，以及南岸市場（南濱路板塊）的崛起導(dǎo)致本已凝聚的追隨客戶有東移的傾向，此次魯南逸城推案借 CBD規(guī)劃的天時必將成為江北住宅磁場中心，不僅吸附住大量各個階層的消費者，而且還會形成外區(qū)客戶倒灌的大好局面。 — 社區(qū)硬件植入現(xiàn)代化 CBD 生活的大量視覺與人文元素，讓它具有“ CBD”特色。 ? 目前居住條件較差 ,但有相當消費能力的家庭 。 三、客戶分析 一、 客源分析 樓盤的目標客源定位（ who） ? 客源年齡層定位 20 ““ 全全 齡齡 化化 ”” 群群 體體 由于項目建面龐大，因此在產(chǎn)品的細分上會更加深化，由此客戶的需求受到針對性地滿足，在各方面條件成熟的情況下，產(chǎn)品目標客戶將向兩極無限延伸。 （ 4）、地塊威脅分析 （ Threats） ◆ 由于新客站的建設(shè)導(dǎo)致流動人口激增，使業(yè)主在居住時缺乏安全感 ◆ 由于地塊大，周邊環(huán)境治理尚需時日，會影響消費者對區(qū)域認知度的良性循環(huán)，導(dǎo)致對項目缺乏信心，所以在開發(fā)區(qū)域，開發(fā)順序的選擇上要極為慎重。 ◆ 強大的公共交通系統(tǒng)的建立，可以改善項目所在區(qū)域的面貌快速同 繁華區(qū)域相連接 增加大規(guī)模人流，其發(fā)展意義更加深遠。 ◆ 地勢高低起伏，五童路橋從項目用地中穿過，橋距地面高度大約為 30 米。既 魯能園區(qū)北面規(guī)劃的大型公交站場，為江北新客站 的配套設(shè)施，擁有 18條公交線路， 650 輛公交車，每日可運送 萬人次，通往重慶主城區(qū) 13個方向。 ? 項目地塊條件較好， 視線開闊 ，自然資源豐富，地形舒緩，龍頭寺地區(qū)唯一的河流 溉瀾溪是北部新城三大重點保護的自然景觀之一。 江北房地產(chǎn)空置面積（平方米） 區(qū) 域 合 計 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 301579 427656 525497 206751 240421 280160 空置一年以上的面積（平方米） 區(qū) 域 合 計 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 156085 146869 237471 98915 69599 127843 注： 市場在逐步規(guī)范以后雖然空置面積會持續(xù)上漲一段時間但是必定會得到有效 的控制 。軌道交通是一方面，解放碑地區(qū)已規(guī)劃有軌道交通 1 號線和 2 號線；江北城規(guī)劃通過軌道環(huán)線或其他軌道線引入軌道交通。是重慶市規(guī)劃 CBD。 北部城區(qū)將建成成熟的交通捷運網(wǎng)絡(luò) 北部新城整個道路網(wǎng)架規(guī)劃為“三橫三縱”，五黃片區(qū) 北部的外延是規(guī)劃建設(shè)中的“一橫”即：正在修建中的新溉路（溉瀾溪 —— 金紫山 —— 新牌坊 —— 石子山）；南端則是另一“橫”：規(guī)劃設(shè)計中的王石路（王家沱大橋 —— 五里店 —— 黃泥磅 —— 紅旗河溝 —— 松樹橋 —— 石馬河）；“兩縱”即：已經(jīng)建成的五童路（黃花園 —— 五里店 —— 童家院子立交）和目前堪稱城區(qū)主干道的建新南北路。 二、市場分析 重慶市房地產(chǎn)市場總體狀況 目前，重慶市的宏觀經(jīng)濟正處于加速上升期，ＧＤＰ增長率持續(xù)提高?？傉嫉丶s 105 公頃，被五童路分為兩部分， 50 公頃地處溉瀾溪片區(qū)； 55 公頃地處龍頭寺片區(qū)。消費者購買能力在中高價位產(chǎn)品的消化上尤為突出，且已經(jīng)開始釋放，預(yù)計未來的 23 年內(nèi)，重慶市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)量價齊升的局面，市場前景十分廣闊。 2020 年新劃入北部新區(qū)的寸灘碼頭一期工程可竣工，吞吐能量 20 用，將使該區(qū)域成為重慶市重要的物流基地，從而促進該地區(qū)周邊商務(wù)的發(fā)展； 新溉路 （溉瀾溪 —— 金紫山 —— 新牌坊 —— 石子山） 自東向西穿過魯能園區(qū)，計劃于 2020 年底竣工，從而將該片區(qū)與重慶市未來的“富人區(qū)” — 新牌坊地區(qū)連接起來； 五桂路（ 五里店 — 桂花灣）輕軌 全長 公里，預(yù)計在 2020年底全線通車，五桂路 不僅改善通往了鐵山坪的交通條件（主城區(qū)到鐵山坪只需 20多分鐘），而且串起數(shù)個公園景點，帶動沿線經(jīng)濟的發(fā)展?！坝埠恕卑ń弊旌徒夥疟?，“核源”包括由江北嘴的周邊地區(qū)、解放碑周邊至朝天門地區(qū)和彈子石組成的“金三角”地區(qū)。 江北房地產(chǎn)施工面積（平方米） 區(qū) 域 合 計 住 宅 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 江 北 區(qū) 1994181 2992908 4148466 1114844 2022401 2710191 注：從近三年江北區(qū)施工面積來看市場供應(yīng)量逐年增加，且趨向平和穩(wěn)中有升。不僅資金實力雄厚，更具有極高的品牌知名度。 現(xiàn)有居住人口較少，建筑環(huán)境相對干凈，居住氛圍寧靜。 地塊空曠，目前無居住氛圍 。 ◆ 本項目開發(fā)規(guī)模大， 周邊無任何限制，操作靈活性強。 ◆ 2020 年 2月 21 日開始降低個人住房公積金貸款利率，購房者的權(quán)益保障系數(shù)相應(yīng)提高，住房貨幣分配化有效刺激了市場需求，公積金貸款比例由 6%提升到 7%；“七橋一隧”改為統(tǒng)一收費，打破了重慶原有的組團布局，有利于城市的 18 拓展與消費的流動，特別是江北與渝北區(qū)的房地產(chǎn)市場受益匪淺 。 如何扭轉(zhuǎn)項目劣勢 （ 1） 實現(xiàn)交通便捷 —— 完善道路系統(tǒng)，解決進入性問題，使 其具備首期開發(fā)條件，并制定交通組織方案，便于向公共展示項目形象。 ? 客源素質(zhì)結(jié)構(gòu)定位 都市化 /高品位”群體 隨著重慶城市化的進化、開放，居民的很多生活理念將被都市化， 21 這將使目標客戶更多的帶上都市化的標記，使其各方面顯現(xiàn)都市化的素質(zhì)：他們的思維方式很都市化， 他們受過良好的教育，他們正處于生活的發(fā)展期需要有良好成長性的居住空間。這部分消費群體相對來講消費能力相對較低，對房型面積不需要太大，所以產(chǎn)品的盈利性并不是很高，可以將其歸并在小戶型產(chǎn)品中，卻不是主力目標客戶。由于本案的體量、品牌等綜合實力在區(qū)域內(nèi)都將是第一位的，再加上放量（推案）程度相對較深，手筆較大，其區(qū)域化的代表性更是彰顯突出。 “整體完全競爭” 重慶今后兩年除了要基礎(chǔ)配套工程建設(shè)力度加大之外，還能促進房地產(chǎn)增值的是嘉陵江、長江交匯的鐵三角 CBD 規(guī)劃，就其規(guī)劃而言必將在其周邊區(qū)域行成數(shù)個規(guī)?；母邫n居住區(qū)，它們之間無疑會產(chǎn)生競爭和比較。 逸城項目也將采用類似“整合”制勝的推廣模式（區(qū)位概念 +產(chǎn)品定位），項目強調(diào)“新市鎮(zhèn)”定位和“ CBD”概念聯(lián)系和共生關(guān)系，即 “重慶 CBD＋生活新市鎮(zhèn)” 。 “ 溫和高位支撐 ” 在完成高調(diào)低價入市的工作，通過成熟的營銷環(huán)境將樓盤推升到一個整體水平（品質(zhì)、推廣、價格）相對均勻的層面，并保持其長期穩(wěn)定爬升的狀態(tài)，讓客戶加強持幣購買信心。 逸城項目在導(dǎo)入階段的銷售任務(wù)在于為強銷期的成交做好充足的客戶儲備，預(yù)計整個強銷期將完成項目 70%的銷售（大定），其余的產(chǎn)品將 根據(jù)銷售策略和計劃作最后的運作，配合實現(xiàn)“溫和高位支撐”的戰(zhàn) 32 略思路。 本案 銷售階段設(shè)計； 本案的銷售周期將基本分為導(dǎo)入期、強銷期、持銷期，而且不同的組團在同一時間段上存在重疊，在銷售節(jié)點上被視為重要的過渡環(huán)節(jié)。 公開引爆 —— 節(jié)點 在前面工作都能順利完成的前提下，公開引爆已經(jīng)演變成形式化的符號，廣告、 PR 活動的轟炸目的在于讓已經(jīng)相當緊張的目標客戶全在沒有過多時間思考和群起哄抬的情況下完成簽約購買，他們往往只能作出下意識的判斷，這將有利于房源健康的消化，同時無形中也成為項目的一種推廣通路。 總建面積 /供應(yīng)面積 可比點 備注 38 南方上格林 江北區(qū)大灣 紫薇苑2300 紅楓苑 2350 錦橙苑3280 藍天苑 2680 334畝 48萬方 地塊優(yōu)勢接近本案 以江北區(qū)、渝北區(qū)客戶為主，輔以渝中區(qū)，及其他區(qū)域少量客戶 金科天籟城 渝北區(qū)人和消防總隊對面 3100 200畝 項目市場定位與本案接近 以江北區(qū)、渝北區(qū)的中產(chǎn)階級為主，覆蓋主城其他區(qū)域 水晶酈城 渝北區(qū)新牌坊龍湖西苑旁 2750 204畝 22萬方 項目市場定位與本案接近 主城各區(qū)均有 竟地溯源居 南坪海峽路南側(cè) 3400 99540平方米 11 .5萬方 該項目市場定位，目標客戶與本案接近 主城各區(qū)均有 融橋半島 南岸銅元局 2900 3000畝 350萬方 該項目市場定位，開發(fā)規(guī)模，目