【正文】 開展多個項目的營銷策劃、整合傳播工作實踐的基礎上，推出“獨立主題傳播”模式： SISMODEL（全稱是 Single Idea Spreading）：它是一種“超越傳統(tǒng)”的體系和工具，強調房地產營銷工作的核心和關鍵是把握項目的“思想靈魂”、或者說是確定“項目營銷總筋”的輸出方向。 27 營銷篇 本案整體營銷策略： 從項目規(guī)劃、客戶定位、產品設計、以及價位來考量其特殊定位，我們建議魯能項目采用“完全壟斷競爭”的營銷策略。然而在對市場、區(qū)域不很了解的情況下，規(guī)劃、配套都很成熟的大型社區(qū)必然成為這些目標客戶的首選。據(jù)了解， 2020 年下半年落實的重慶重點項目 88 項，年內開工 21項，年度資金計劃 280億元。北部新城區(qū)域規(guī)劃的兩條軌道交通線路，在魯能園區(qū)北部匯合，形成輕軌換乘和控制中心，每日可運送 5萬人次。 10 江北區(qū)客戶分析 有經濟能力客戶群的容量、置業(yè)能力、置業(yè)傾向 中 端 中高端 高端 階層 普通公務員、中級技術人員、企業(yè)普通員工、個體戶 企業(yè)中層高級技術人員 領導干部、企業(yè)高層、私營企業(yè)主 容量 50萬人 10 萬人 5萬人 比重 78% 15% 7% 家庭年收入 410 萬元 1020 萬元 20萬元以上 置業(yè)能力 20萬元左右 40 萬元左右 100 萬元左右 置業(yè)傾向 子女教育 居家生活氛圍 景觀環(huán)境 生活工作便利 子女教育 健康與運動 文化品位 自然園林 私家天地 自然園林 產品品質 安全 置業(yè)者來源地：主要集中在江北、渝北、渝中區(qū) 置業(yè)者特征：以教育行業(yè)、政府公務員、金融界工作人員、企業(yè)中層為主 置業(yè)驅動因素：居住環(huán)境、樓盤價格 戶型面積要求： 2房（ 8090平方米）； 3房（ 120140 平方米） 躍式（ 160200 平方米） 可承受價位： 單價：集中于 2500 元以下 總價： 2 房 20 萬元以下； 3 房 30 萬元以下； 4房 40 萬元以下 聯(lián)排別墅 120 萬元以下；獨立別墅 400 萬元以下 11 喜歡樓盤的規(guī)模：中大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境、小高層的物業(yè)類型 區(qū)內配套需求：首先為教育，其次為商業(yè)，再次為運動 希望家居距工作地的時間：半小時以內 區(qū)域個案分析 江北區(qū)、渝北區(qū)主要交通沿線和商業(yè)沿線樓盤調查情況 （ 1） 人和立交 —— 大石壩方向沿線樓盤共計 16 個 項目名稱 銷售價格 建筑模式 占地面積 建 筑面積 容積率 加新時代印象 23882560 元 高層 30000m2 139000m2 九龍湖畔 20203100 元 小高層 12091m2 39340m2 3 碧云花園 21802800 元 高層 13340m2 56000m2 天一新城 21602600 元 多層板樓，高層 9940m2 43737m2 新城綠都 2020 元左右 小高層 51 畝 82626m2 鴻程山水人家 18702200 元 高層、小高層 34000m2 60000m2 東方港灣 22002500 元 小高層 199980m2 500000m2 學府小區(qū) 20202200 小高層 13000m2 75857m2 麗景雅園 均價 1900 元 小高層、多層 7890m2 23667m2 龍景花園 17502200 元 小高層 6668m2 90000m2 12 美景華聯(lián) 19983100 元 高層 1500m2 30000m2 20 金玉滿堂 均價 2300 高層、小高層 17568m2 70000m2 4 12 （ 2）新牌坊 —— 觀音橋方向 沿線樓盤共計 17 個 項目名稱 銷售價格 建筑模式 占地面積 建筑面積 容積率 旭日鳳凰城 27003500 小高層 40020m2 71132m2 2 匯景臺 均價 3500 元 小高層 100050m2 60030m2 加州花園 15501570 元 高層、小高層 130000m2 530000m2 5 東和銀都 37003800 元 高層酒店公寓 7400m2 愛丁堡 22002400 元 小高層 40020m2 99837m2 3 龍湖楓香庭 22502800 元 高層 60000m2 270000m2 華立天地豪園 均價 3700 元 聯(lián)排別墅 91908m2 80000m2 白鶴林住宅區(qū) 16101750 元 多層 11209m2 28022m2 3 白鶴林綜合樓 16601800 元 高層 3800m2 11270m2 3 聚龍錦苑 18602330 元 高層 4532m2 33000m2 6 飛揚世紀 1980 元 高層商住樓 7338m2 35580m2 8 帝豪怡庭 15501900 元 高層 10005m2 37000m2 東方家園 均價 1700 元 多層、高層 133400m2 232881m2 建東大廈 26003100 元 高層 2900m2 38597m2 愛丁 新甸 均價 2200 元 高層、小高層 10000m2 50000m2 5 流金花園 22002700 元 高層、小高層 11226m2 41698m2 13 （ 3） 觀音橋 —— 五里店方向沿線樓盤共計 21個 項目名稱 銷售價格 建筑模式 占地面積 建筑面積 容積率 山水人家 均價 2451 元 多層、高層 30000m2 60000m2 敬業(yè)大廈 21002800 元 高層 1200m2 3000m2 夢幻 21 21402900 元 高層公寓 2184m2 27608m2 13 銀泰新苑 22802700 元 高層商住樓 10065m2 40585m2 鴻程大廈 18703170 元 高層 3280m2 31257m2 5 浩景雅園 22002500 元 小高層、高層 8888m2 東海福苑 21002400 元 小高層、高層 21000m2 73000m2 香江家園 20802200 元 多層 7418m2 35970m2 瑞迪榮都 20802800 元 高層 8586m2 51517m2 6 萬豐花園 21002700 元 高層 8876m2 55000m2 5 新時代大廈 1780元 高層商住 18000m2 36000m2 2 南方上格林 24002700 元 高層、小高層 226780m2 400000m2 光華龍都 19952800 元 高層 北部大廈 16502020 元 高層 13820m2 鴻祥金色年代 18002450 元 高層 2210m2 15038m2 7 清日花園 18002300 元 高層 8668m2 31507m2 3 興華大廈 20202800 元 高層 6334m2 38000m2 6 嘉信御庭苑 均價 2020 高層 15550m2 93552m2 嶺秀錦園 17251910 元 高層 14100m2 58656m2 4 陽光麗景 20202800 元 多層、高層商住 8010m2 中瑞方園 20292139 元 高層 20200m2 100000m2 5 14 （ 4） 紅旗河溝 —— 五里店方向沿線樓盤 21 個 項目名稱 銷售價格 建筑模式 占地面積 建筑面積 容積率 佳華世紀新城 22002900 元 多層、小高層 265000m2 580000m2 2 中瑞方園 20292137 元 高層 20200m2 100000m2 5 天驕俊園 23003000 元 高層、小高層 52020m2 128000m2 2 皇冠東和花園 均價 2300 高層 86710m2 150000m2 2 天一華府 23503400 元 小高層 27333m2 80000m2 金玉滿堂花園 均價 2300 元 高層 17586m2 70000m2 4 新洲陽光 17702330 元 高層公寓 1222m2 28886m2 長安華都 均價 2500 元 高層、小高層 26672m2 277000m2 創(chuàng)新綠色家園 均價 2300 元 高層 13340m2 70000m2 江南山水 18503000 元 小高層、高層 100000m2 金科花園 24703200 元 多層、小高層 53334m2 74424m2 華新 都市花園 22003300 元 高層 83107m2 232585m2 海韻名都 24782945 元 高層 18037m2 50144m2 望?，F(xiàn)代城 22003000 元 小高層、高層 366850m2 1000000m2 渝珠花園 20682550 小高層 55360m2 62800m2 平常人家 19202600 高層 7000m2 40000m2 蔚藍世紀 均價 2040 高層 12186m2 70565m2 6 海景苑 1800元 小高 層、高層 4039m2 20200m2 萬科新城 均價 1800 高層 25000m2 23855m2 3 巴黎世家 22003300 高層 8586m2 52020m2 5 中天香悅華府 27003880 元 疊加別墅、高層 280002m2 68438m2 15 從以上數(shù)據(jù)中可以清楚的看出北部城區(qū)房地產項目（住宅類）開發(fā)規(guī)模相對 較小，建筑形態(tài)多以高層、小高層為主，平均價格在 22002700 之間。 江北區(qū) —— 重慶未來的 CBD（政府辦公及金融商務片區(qū)） 地處兩江交匯的解放碑 — 江北城 — 彈子石構成的“金三角”將“脫穎而出”，成為重慶市的中央商務區(qū)。 3 重慶房地產交易量已經從 1999 年的 510 萬平方米增加到 2020 年的 121 萬平方米。每年的平均增幅在 35％左右 2020 年重慶市房地產市場已呈現(xiàn)良好態(tài)勢。按《重慶中央商務區(qū)規(guī)劃》，中央商務區(qū)主要由江北城商務中心區(qū)、解放碑商貿中心區(qū)和南岸彈子石功能配套區(qū)共同組成，總體用地規(guī)模約 5— 6 平方公里。其中距本項目最近、最有競爭力的規(guī)劃中奧林匹克花園占地 200 畝，但其地形復雜為典 型丘陵地塊，落差相對較大。鐵路江北新客站已經動工建設，其配套的交通網(wǎng)絡如站前廣場、新溉路、龍頭寺中干道以及其他城市干道等將在近幾年內完成。尤其西部大開發(fā)將直接帶來 經濟上的實惠，而經濟的發(fā)展將直接帶動消費能力的提升。 ? 客源單位構成定位 家家 庭庭 型型 ”” 群群 體體 家庭首先是社區(qū)的組成細胞，本項目的主流家庭構 成基本為“ 2+1”型，但我們不可忽略潛在的過渡“二口之家”類型，以及多口之家。該策略主要由 “區(qū)域主流壟斷” +”整體完全競爭” 兩部分組成，確 保項目的市場領導性。 １、“概念營銷”或“主題營銷”： “概念地產”從市場營銷的角度來看，“概念”卻是必不可少的，它作為與競爭者相區(qū)別的符合系統(tǒng)，在傳播中具有高度的有效性。 逸城項目預計銷售周期為 12 個月，其中 2020/122020/的 5個月為項目導入期； 2020/52020/9 的 5 個月年為項目強銷期； 2020/10月 2020/12 月的 3個月為項目持銷期。 本案所需的認購方式完全可以根據(jù)項目的進展采用“放號向意向認購過渡”的方式 蓄水 —— 過程 該階段作為