【正文】 項目的實施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯。2） 三期開工。五、 能源和水資源消耗分析用水量為1854m3/d（最 第十章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、 建設(shè)方式為把本項目建設(shè)成為欽北一流房地產(chǎn)項目，本項目聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計，同時機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務(wù)。（2） 進(jìn)入密閉的場所應(yīng)戴防護(hù)面具。對可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害的工種將采取必要的措施進(jìn)行防護(hù)。二、 安全分析1. 設(shè)計安全本項目將嚴(yán)格按照設(shè)計相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，抗震設(shè)防烈度為6度。總第九章 勞動、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析一、 勞動分析1. 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與人員配置本企業(yè)實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，為總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬設(shè)總經(jīng)理一名，負(fù)總經(jīng)理一名。因此，本項目將盡量利用新技術(shù)、新設(shè)備、新設(shè)備、新材料、以達(dá)到最少的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。3. 水環(huán)境影響與防護(hù)措施本工程在施工期將產(chǎn)生大量的泥沙及粉塵，如果清掃不徹底，其遺留部分會隨施工現(xiàn)場的排水或雨水沖入下水道，廢水將使施工場地附近地表水體和市政排水管中泥沙含量有所增加，嚴(yán)重時造成下水道堵塞，影響城市排水管網(wǎng)功能的正常發(fā)揮，使雨季排水不暢。本工程相關(guān)參建單位將切實做好大氣污染防治工作。除此之外，結(jié)合本工程實際情況，對施工期噪聲影響提出以下對策措施建議：1) 噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離集中居民點嗟采取定期保養(yǎng)，嚴(yán)守操作規(guī)程。上述廢氣排放時間主要集中于就餐時間。3) 生活垃圾按目前欽州市人均每天生活垃圾產(chǎn)生量為1kg計算，項目每天約產(chǎn)生1992kg的生活垃圾。 本項目商業(yè)服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生的將其作為一個整體聲源進(jìn)行預(yù)測分析。目前項目周邊未有配套市政污水管網(wǎng)，但年內(nèi)項目南面皇馬三十六路將動工，南北二級公路拓寬也將在近年內(nèi)動工，根據(jù)現(xiàn)場條件將就近排入附近的市政管網(wǎng)，進(jìn)行污處理廠處理后排放。5. 固體廢棄物施工過程產(chǎn)生的余泥渣土等建筑垃圾，需運到市政管理部門指定的地方處置；施工人員排放的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集處理。致使鄰近住戶在休息時間也受到裝修噪聲的干擾，據(jù)類比實測量，其將導(dǎo)致的鄰近開窗住宅室內(nèi)噪聲級超過50dB((A)。開挖施工揚塵一般在灑水情況下，%；在干燥情況下，可以達(dá)到土方量的1%以上，影響距離不大于50m；在灑水和避免大風(fēng)日施工情況下。2. 廢氣施工期運輸車輛及施工設(shè)備所排放廢氣中含有CO、NO2等污染物。（1） 計算財務(wù)凈現(xiàn)值（單位：萬元）序號項目合計第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入 62, 25, 23, 13, 銷售收入 62, 25, 23, 13, 2現(xiàn)金流出 54, 5, 11, 19, 16, 2, 成本 45, 5, 10, 16, 13, 費用 2, 稅金及附加 4, 1, 1, 所得稅 2, 2, 3凈現(xiàn)金流 8, 5, 11, 6, 7, 10, 4折現(xiàn)率10%　 5凈現(xiàn)值10%　 5, 10, 5, 5, 7, 6累計凈現(xiàn)值　 5, 15, 9, 4, 2, 7折現(xiàn)率15%　 8凈現(xiàn)值15%　 5, 9, 4, 4, 5, 9累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 10折現(xiàn)率20%　 11凈現(xiàn)值20%　 5, 9, 4, 4, 5, 12累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 13折現(xiàn)率25%　 14凈現(xiàn)值25%　 5, 8, 4, 3, 4, 15累計凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 6, 1, 16內(nèi)含收益率%　　　　　由上表可知，在10%的折現(xiàn)率下，（2） 計算財務(wù)內(nèi)含收益率根據(jù)現(xiàn)金流計算，本項目的內(nèi)涵收益率為：%，項目內(nèi)含收益率較高，項目較可行（3） 計算動態(tài)投資回收期P=3+（4） 計算靜態(tài)項目回收期P=3+（5,+11,）/ 10,=國民經(jīng)濟(jì)評價項目總投資社會就業(yè)稅收合計：6,二、社會效益估計本項目建成后將成為欽北甚至欽州一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。n 這反映了市場對未來房地產(chǎn)價格下行的憂慮 。(四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 ——2010年以來重要政策一覽表20102011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項目 時間 主題 要點 節(jié)點 2010年1月 國十一條 提高二套房首付至40% 2010年3月 國十九條 打擊囤地 2010年4月 國十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國五條 限購、停發(fā)三套房貸、 2011年1月 新國八條 提高二套房首付至60%、加大限購力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點方案 2011年2月 廣州出臺調(diào)控市場細(xì)則 廣州十區(qū)限購、二市暫不限購 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會要求銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 2010年4月 提高首付 國務(wù)院常務(wù)會要求貸款購買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國務(wù)院通知房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 ；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 根據(jù)《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》，大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)n 到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬人。2. 城市規(guī)劃因素分析1) 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)——城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇 l 城市定位開放欽州：面向中國東盟的區(qū)域性國際航運中心、物流中心，大西南開發(fā)開放前沿陣地。成交增長不穩(wěn)定，說明市場還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。（二）社會因素1. 欽州房地產(chǎn)市場情況分析1) 房地產(chǎn)投資情況（1） 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升（2） 固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對比來看，欽州房地產(chǎn)投資的快速增長是有基礎(chǔ)的，因為近幾年固定資產(chǎn)的投資更加迅猛，達(dá)到50%的增長率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資，欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實只有1012%的份額，還有很大的發(fā)展空間。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求。開間45米，進(jìn)深915米，單間面積4060平米。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。 道路本項目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。做到“陽光”、清新怡人，漂亮的停車場，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原則。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。項目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。公司具備自身獨特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項目都是嚴(yán)格遵循市場規(guī)律。三、 建設(shè)地點四、 建設(shè)單位基本情況單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址 ：欽州市注冊資金 ：2000萬法定代表人：雷超林職務(wù) ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。項目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。同時該項目建設(shè)，有助于增加財政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容1. 建設(shè)范圍詳見附圖（規(guī)劃總平和本項目效果圖）。 住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場升值空間很大?？h、市 供地總量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各類棚戶區(qū)改造用地 公共租賃房 限價商品房 　 中小套型商品住房 合計 存量 增量 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 　 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 劃撥 出讓 欽州市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區(qū) 港區(qū) 靈山縣 浦北縣 欽南區(qū) 欽北區(qū) 合計 2011年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間 出讓方式 位置 畝 土地用途