【正文】 項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國(guó)家創(chuàng)造了可觀的稅收來(lái)源，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都十分明顯。2） 三期開工。五、 能源和水資源消耗分析用水量為1854m3/d（最 第十章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、 建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為欽北一流房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)提供咨詢服務(wù)。（2） 進(jìn)入密閉的場(chǎng)所應(yīng)戴防護(hù)面具。對(duì)可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害的工種將采取必要的措施進(jìn)行防護(hù)。二、 安全分析1. 設(shè)計(jì)安全本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，抗震設(shè)防烈度為6度。總第九章 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析一、 勞動(dòng)分析1. 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)與人員配置本企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，為總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬設(shè)總經(jīng)理一名，負(fù)總經(jīng)理一名。因此，本項(xiàng)目將盡量利用新技術(shù)、新設(shè)備、新設(shè)備、新材料、以達(dá)到最少的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。3. 水環(huán)境影響與防護(hù)措施本工程在施工期將產(chǎn)生大量的泥沙及粉塵，如果清掃不徹底，其遺留部分會(huì)隨施工現(xiàn)場(chǎng)的排水或雨水沖入下水道，廢水將使施工場(chǎng)地附近地表水體和市政排水管中泥沙含量有所增加，嚴(yán)重時(shí)造成下水道堵塞，影響城市排水管網(wǎng)功能的正常發(fā)揮，使雨季排水不暢。本工程相關(guān)參建單位將切實(shí)做好大氣污染防治工作。除此之外，結(jié)合本工程實(shí)際情況，對(duì)施工期噪聲影響提出以下對(duì)策措施建議：1) 噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離集中居民點(diǎn)嗟采取定期保養(yǎng)，嚴(yán)守操作規(guī)程。上述廢氣排放時(shí)間主要集中于就餐時(shí)間。3) 生活垃圾按目前欽州市人均每天生活垃圾產(chǎn)生量為1kg計(jì)算，項(xiàng)目每天約產(chǎn)生1992kg的生活垃圾。 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生的將其作為一個(gè)整體聲源進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。目前項(xiàng)目周邊未有配套市政污水管網(wǎng)，但年內(nèi)項(xiàng)目南面皇馬三十六路將動(dòng)工，南北二級(jí)公路拓寬也將在近年內(nèi)動(dòng)工，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件將就近排入附近的市政管網(wǎng)，進(jìn)行污處理廠處理后排放。5. 固體廢棄物施工過(guò)程產(chǎn)生的余泥渣土等建筑垃圾，需運(yùn)到市政管理部門指定的地方處置；施工人員排放的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集處理。致使鄰近住戶在休息時(shí)間也受到裝修噪聲的干擾，據(jù)類比實(shí)測(cè)量，其將導(dǎo)致的鄰近開窗住宅室內(nèi)噪聲級(jí)超過(guò)50dB((A)。開挖施工揚(yáng)塵一般在灑水情況下，%；在干燥情況下，可以達(dá)到土方量的1%以上，影響距離不大于50m；在灑水和避免大風(fēng)日施工情況下。2. 廢氣施工期運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備所排放廢氣中含有CO、NO2等污染物。（1） 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入 62, 25, 23, 13, 銷售收入 62, 25, 23, 13, 2現(xiàn)金流出 54, 5, 11, 19, 16, 2, 成本 45, 5, 10, 16, 13, 費(fèi)用 2, 稅金及附加 4, 1, 1, 所得稅 2, 2, 3凈現(xiàn)金流 8, 5, 11, 6, 7, 10, 4折現(xiàn)率10%　 5凈現(xiàn)值10%　 5, 10, 5, 5, 7, 6累計(jì)凈現(xiàn)值　 5, 15, 9, 4, 2, 7折現(xiàn)率15%　 8凈現(xiàn)值15%　 5, 9, 4, 4, 5, 9累計(jì)凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 10折現(xiàn)率20%　 11凈現(xiàn)值20%　 5, 9, 4, 4, 5, 12累計(jì)凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 5, 13折現(xiàn)率25%　 14凈現(xiàn)值25%　 5, 8, 4, 3, 4, 15累計(jì)凈現(xiàn)值　 5, 14, 9, 6, 1, 16內(nèi)含收益率%　　　　　由上表可知，在10%的折現(xiàn)率下，（2） 計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)含收益率根據(jù)現(xiàn)金流計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)涵收益率為：%，項(xiàng)目?jī)?nèi)含收益率較高，項(xiàng)目較可行（3） 計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期P=3+（4） 計(jì)算靜態(tài)項(xiàng)目回收期P=3+（5,+11,）/ 10,=國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資社會(huì)就業(yè)稅收合計(jì)：6,二、社會(huì)效益估計(jì)本項(xiàng)目建成后將成為欽北甚至欽州一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。n 這反映了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮 。(四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 ——2010年以來(lái)重要政策一覽表20102011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項(xiàng)目 時(shí)間 主題 要點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 2010年1月 國(guó)十一條 提高二套房首付至40% 2010年3月 國(guó)十九條 打擊囤地 2010年4月 國(guó)十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國(guó)五條 限購(gòu)、停發(fā)三套房貸、 2011年1月 新國(guó)八條 提高二套房首付至60%、加大限購(gòu)力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案 2011年2月 廣州出臺(tái)調(diào)控市場(chǎng)細(xì)則 廣州十區(qū)限購(gòu)、二市暫不限購(gòu) 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 2010年4月 提高首付 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國(guó)務(wù)院通知房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 根據(jù)《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》，大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)n 到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬(wàn)人。2. 城市規(guī)劃因素分析1) 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)——城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇 l 城市定位開放欽州：面向中國(guó)東盟的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開發(fā)開放前沿陣地。成交增長(zhǎng)不穩(wěn)定，說(shuō)明市場(chǎng)還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。（二）社會(huì)因素1. 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析1) 房地產(chǎn)投資情況（1） 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升（2） 固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對(duì)比來(lái)看，欽州房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)是有基礎(chǔ)的，因?yàn)榻鼛啄旯潭ㄙY產(chǎn)的投資更加迅猛，達(dá)到50%的增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資，欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實(shí)只有1012%的份額，還有很大的發(fā)展空間。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個(gè)，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求。開間45米，進(jìn)深915米，單間面積4060平米。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。 道路本項(xiàng)目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。做到“陽(yáng)光”、清新怡人，漂亮的停車場(chǎng)，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原則。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。項(xiàng)目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。 公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)叁級(jí)；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律。三、 建設(shè)地點(diǎn)四、 建設(shè)單位基本情況單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)地址 ：欽州市注冊(cè)資金 ：2000萬(wàn)法定代表人：雷超林職務(wù) ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，建筑面積8萬(wàn)多平方米，是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。同時(shí)該項(xiàng)目建設(shè)，有助于增加財(cái)政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容1. 建設(shè)范圍詳見附圖（規(guī)劃總平和本項(xiàng)目效果圖）。 住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個(gè)，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)升值空間很大。縣、市 供地總量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各類棚戶區(qū)改造用地 公共租賃房 限價(jià)商品房 　 中小套型商品住房 合計(jì) 存量 增量 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 　 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 劃撥 出讓 欽州市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區(qū) 港區(qū) 靈山縣 浦北縣 欽南區(qū) 欽北區(qū) 合計(jì) 2011年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途