【正文】 研究 采用社會融資等其它方案 解決項目資金來源的可能 性。 財 務(wù)內(nèi)部 收益率 財務(wù) 內(nèi)部收益率 （ FIRR） 是反映項目 在設(shè)定計算 期內(nèi)全部 投資盈利能 力的指標(biāo)。 第一年、第二年、第三年各 年的銷售比例依次為 %、 %、 %；銷售收 入分別為 萬元、 萬元、 萬元。按開發(fā)建設(shè)投資的 %估算。 其中： ? 勘 察 設(shè) 計費(fèi)按 工程費(fèi)用 %估算； ? 監(jiān) 理 費(fèi) 按工程 費(fèi)用 %估算； ? 市 政 基 礎(chǔ)設(shè)施 開發(fā)費(fèi)按 元 /平方米 建筑面積估算； ? 供 電 貼 費(fèi)按 元 /KVA 估算（電增容費(fèi)由住戶繳納，項目單位代收）； ? 自 來 水 管網(wǎng)配 套費(fèi)按住宅 元 /平 方米 估算； ? 結(jié) 建 人 防工程 費(fèi)按 元 /平方米估算 ； ? 墻 改 基 金按有 關(guān)規(guī)定免收； ? 白 蟻 防 治費(fèi)按 元 /平 方米估算； ? 教 育 附 加費(fèi)按 元 /平 方米估算。本項 目從 年 月開工之日 起開發(fā)期為 年 ，于 20xx 年 月竣工 。 小 區(qū) 主 要道路 沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置， 寬度為 7 或 4 米，以保 證消防車行駛。 采 用人車分 流系統(tǒng)， 各種車輛 （包括機(jī) 動車）進(jìn) 入小區(qū)入 口即由專 用通道 進(jìn)入停車 場，不應(yīng) 對 地 表行人 和住戶造成任何干擾，保 證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔 有序。 每戶引入寬帶 視頻接入設(shè) 備以及電視接 收系統(tǒng) 。住 宅部分采用條基或整板基 礎(chǔ)；公建框 剪 部分采用獨(dú) 立基礎(chǔ)。 普通多層住 宅面積每套建筑面積 60～ 150 平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng) 以 院 落方式 呈自由式布置。停車 位機(jī)動車按 輛 /戶、自行車 按 輛 /戶進(jìn)行考慮。院 落間設(shè)置綠 地、晨練、 兒童 游 藝 等鄰里 交往空間。 第五章 建設(shè)方案 一、 總 平 面 布置 本基地形狀 為較規(guī)則的矩形，占地面積 378 畝 。水源由 自來水 廠 提供。 本項目建設(shè) 用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。 虹橋 路 南 與 北四 環(huán) 公 路相接 ， 京藏 高速公路則位于 北 四 環(huán) 路 東 面約 2 公里處。 XX”特有的自然環(huán)境 和田園風(fēng)光 ， 無 城市污 染的空氣以及完善的配 套 設(shè)施將能吸引中老年人前 來尋找修身養(yǎng)性的最佳場 所。 德勝工業(yè)園區(qū) 已 有數(shù) 百 家大 中 型企業(yè)進(jìn)駐 ，其二、三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為 銀川 市 的一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ，此類企業(yè) 經(jīng)營 者 有較高收入 ， 對 住宅有 著較高的要求，“ 泰和 根據(jù) 泰和 公司 對 銀川市房地產(chǎn) 的 調(diào)研 ，“ 泰和樓型上有 聯(lián)排別墅、花園洋房 、電梯觀景 洋房 89層、 高 層 和 層 小高層之 分，套型 上有躍 層式、 平 層式之分 ，房型 上有 XX托 斯卡納 豪 華型、 典雅型 、 簡雅型 之分。 XX”與周邊居住區(qū)比較將在 規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、新型 建材等方面勝出一籌，故本 項目公寓銷售 基價預(yù)計在 3300～ 4000元／平方米 。 與 競爭對 手的優(yōu)勢分析 7 ? 項目與 銀川 市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和價格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸 引 一 部分特 定的消費(fèi)人群。而 “泰和 第二章 市場分析 一、 市場分析 隨著 銀川市“兩宜城 市” 的 建立 和人民生活水平的提高，曾一度 平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售 看 好，購房客戶的主體已由 本省 逐漸 輻射到陜西、甘肅、內(nèi)蒙古 。根據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì) 和社會發(fā)展 2020年遠(yuǎn)景 目標(biāo)綱要精神，已將房地產(chǎn)業(yè)列 為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)?！疤┖?雕塑 公園將以收 藏、展示國 內(nèi)外雕塑藝 術(shù)品為主， 是一處 集雕塑藝術(shù) 欣賞、研究 、普及、 展示和休閑 、娛樂、旅 游等功能為 一體的綜合 性園林藝術(shù) 公園。天 然材質(zhì)如木 頭、石頭、 灰泥表現(xiàn)了 光與影的關(guān) 系 ,別墅在 入口設(shè) 戲劇性的塔 或是圓形大 廳，噴泉 、壁飾、壁 爐、庭院、 鐵藝、陽臺 ，還有爬滿 藤蔓的墻同 樣表達(dá) 了托斯卡納 的生活方式 ，無拘無 束而實際。 XX” 住宅 小區(qū)。同時，二 中、田家 炳中學(xué)、景 博中學(xué)、二 十中、十八 小等近旁環(huán) 待，這里擁 有 3 著銀川優(yōu)厚 的教育資源和醇香的文化 氣息。 銀 川 河 東 機(jī) 場 目 前 已 開 通 了 40 多 條 航 線 ，銀 川 空 港 口 岸 投 入 使 用 ， 拉 近 了 銀 川 與 全 國 乃 至 世 界 各 地 的 距 離 。 雄 渾 的 賀 蘭 山 與 黃 河 ， 一 起 造 就 了 銀 川 平 原 ，在 這 塊 土 地 上 孕 育 了 生 生 不 息 的 文 明 。 元 置 中 興 路 ， 后 改 為 寧 夏 府 路 。 全 市 總 人 口 萬 人 ， 其 中 非 農(nóng)業(yè) 人 口 為 萬 人 ， 占 人 口 總 數(shù) 的 %， 回 族 人 口 為 萬 人 ， 占 全 市 人 口 總 數(shù) 的%。其 地 域 范 圍 在 北 緯 37176。 29′～ 38176。 20xx 年 全 市 實 現(xiàn) 生 產(chǎn) 總 值 億 元 ，按 可 比 價 格 計 算 ， 比 上 年 增 長 %。 明 設(shè) 寧 夏 府 ， 清 沿 明 制 仍 為寧 夏 府 治 。 歷 史 的 年 輪 、 多 元 的 文 化 在 這 里 積 淀 ， 中 原 文 化 、 2 邊 塞 文 化 、 河 套 文 化 、 絲 路 文 化 、 西 夏 文 化 、 伊 斯 蘭 文 化 等 多 種 文 化 激 蕩 交 融 ， 濃 郁 的 回鄉(xiāng) 風(fēng) 情 ， 雄 渾 的 大 漠 風(fēng) 光 ， 秀 麗 的 塞 上 水 色 ， 古 老 的 黃 河 文 明 ， 神 秘 的 西 夏 文 化 ， 構(gòu) 成 了“ 雄 渾 賀 蘭 、 多 彩 銀 川 ” 的 城 市 形 象 ， 形 成 了 “ 塞 上 湖 城 、 西 夏 古 都 、 回 族 之 鄉(xiāng) ” 的 鮮 明特 色 ， 錘 煉 成 “ 包 容 、 誠 信 、 自 強(qiáng) 、 創(chuàng) 新 ” 的 城 市 品 格 。 目 前 ， 緊 緊 圍 繞 建 設(shè) 西 北 地 區(qū) 最 適 宜 居 住 最 適 宜 創(chuàng) 業(yè) 的 現(xiàn) 代 化 區(qū) 域 中 心 城 市 的 目 標(biāo) ，以 “ 水 、 綠 、 路 ” 為 重 點(diǎn) , 大 規(guī) 模 開 展 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 城 市 布 局 及 功 能 分 區(qū) 日 趨 合 理 。另外，北塔湖周邊已形成多個成熟、大型的居民社區(qū) ，如 海 寶 西區(qū)、 錦泰花園、太陽都市花園 、景墨家園等等。 二、 項目單位概況 寧夏泰和房 地產(chǎn)有限公司于 20xx 年 10 月經(jīng)由寧夏 回族自治區(qū)工商行政管理 局批準(zhǔn)注冊 ,為全國房地 產(chǎn) 開發(fā)三級資質(zhì)企業(yè) ,其注 冊資金 5000萬人民幣 .公司現(xiàn) 有多 年從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的 高級管理人員 和熟諳高層建筑及各相關(guān) 專業(yè)的中、高級工程技術(shù)人員，還有一支精干的 人事、財務(wù)、行政 管理隊伍和 一部與之配 套的行政管 理規(guī)章制 度 . 公司負(fù) 責(zé)人畢業(yè)于 清華大學(xué)經(jīng) 濟(jì)管理學(xué)院 ，后留 學(xué)英國，曾 擔(dān)任北京當(dāng) 代集團(tuán)副 總裁，北京 首都工程公 司董事長， 中國萬和投 資公司總裁 ，寧 夏 陽 光礦業(yè) 公司總經(jīng)理。 托斯卡納是 文藝復(fù)興的 最初搖籃， 現(xiàn)在它代表 的是一 種生活方式 。不久的明 天 ,會有來自大江南北的知名雕塑家、藝術(shù)家、畫家匯聚在這里一展技藝，屆時會有眾多 的大型石雕 、雕塑、浮 雕、壁畫 等創(chuàng)世杰作 展現(xiàn)于世人 。 XX”將會成 為人居居住的典范。按照市委 、市政府提出 的“ 宜居、宜創(chuàng)業(yè) ”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化 、市場化、現(xiàn)代化步伐， 堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布 局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ”的原則，按照以新區(qū) 建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為 輔的方針，以住宅 建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn) 一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前 經(jīng) 濟(jì) 建設(shè)中 的重要舉措。預(yù)計今后幾年住宅商品房 的 需 求量仍 將穩(wěn)步提高，并會進(jìn)入一 個的 持續(xù)高漲的 發(fā)展階段 。 XX” 住 宅小區(qū)地處 銀川市唐徠渠 畔， 景觀資 源豐富、 環(huán)境 優(yōu)美 、 空 氣清新 ，很適合人們居住。 ? 項目與 銀川 市 及 賀蘭縣 其他居住區(qū)比 較，本項目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。此價位與南京市區(qū)的同 檔樓盤比較仍有明顯的價 格優(yōu) 勢 ； 而此價 位與 銀川市 相關(guān)樓盤比較 ，在價格、環(huán)境、房型等 各方面又有一定優(yōu)勢。 “泰和 XX” 的主要銷售對象定位在以 下幾個方面： （一） 銀川 市 中高收入階層 。 XX”的高品味 定位將為他們提供較理想 的選擇。 第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 泰和 本項目用地 為 舊村改造 土地，地貌總 體平坦。 泰和 （二） 電信： 賀蘭縣 沿德勝西路 下的電話通信 光纜，能滿足本項目要求 。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合， 根據(jù) 銀川 地 區(qū)的地理緯 度及地段 環(huán)境條件， 適當(dāng)設(shè)計南 偏東及南偏 西的住宅， 在不影響日 照的 同 時 ，改善 小區(qū)空間景觀效果，避免 一般小區(qū)中的兵 營列式單 調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán) 綠地。 區(qū)內(nèi)道路將 整個用地分為 A、 B、 C、 D 四區(qū)。 小 區(qū) 在 布局上 淡化組團(tuán)，突出院落，通 過中心綠地、綠色走廊整 個小區(qū)各部分。 以四～六層 躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為主，另外增加面積在 200 平方米左右的躍層 公寓。 三、 公用工程 （ 一 ） 供配電 及強(qiáng)弱電等 ? 本項目總裝 機(jī)用電量約 13530KW，按 68%的同時使 用系數(shù)，項目需設(shè) 9200KVA 變配電所一 座 。 小 區(qū)內(nèi)統(tǒng) 一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng) ，每戶設(shè)置一個電視終端 。 15 每 幢 躍 層樓設(shè) 置與戶數(shù)相等的半地下車 庫或地上車庫。 五、 環(huán) 境 質(zhì) 量綜合 保障