【正文】 4）媒體接受● 關(guān)注早報(bào)、晚報(bào)等軟文；● 《都市空間》等雜志；● 網(wǎng)絡(luò)；● 業(yè)界知名人士的認(rèn)同二）、投資型客戶1）客戶特征 ● 年齡在27—45歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 獨(dú)立、個(gè)性張揚(yáng)、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；● 社會(huì)地位與文化層面較高，比較關(guān)注市場的熱點(diǎn)情況；● 追求投資風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)率高的行業(yè)；● 家庭負(fù)擔(dān)壓力小，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在27—45歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 獨(dú)立、個(gè)性張揚(yáng)、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；● 社會(huì)地位與文化層面較高，閑暇時(shí)間多，愛讀書看報(bào)；● 追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多2）、影響客戶購買的因素 ● 物業(yè)價(jià)值的平衡點(diǎn)，主要表現(xiàn)在單價(jià)、總價(jià)及付款方式的有機(jī)結(jié)合；● 項(xiàng)目新理念的市場推廣、充分展示和易操作性； ● 能否提供時(shí)尚生活的享受，以體現(xiàn)個(gè)人的價(jià)值及社會(huì)地位；● 物業(yè)管理及生活配套設(shè)施的完善程度；● 發(fā)展商、承建商的社會(huì)信譽(yù)、實(shí)力● 項(xiàng)目周邊環(huán)境設(shè)施、人文科教配套等3）客戶管理 該類客戶屬于本項(xiàng)目的最主要目標(biāo)客戶群，須重點(diǎn)對待和把握。南寧市內(nèi)最大的景觀資源之一南湖使本項(xiàng)目的整體價(jià)值得以提升，是本項(xiàng)目物業(yè)的所有者和使用者的身份象征。l 本項(xiàng)目緊鄰南寧金花茶公園，客戶來說是一個(gè)較有吸引力的賣點(diǎn)。l 佳得鑫l 南湖作為南寧市最為稀缺、最為珍貴的資源與南湖僅一路之隔。成交總量放大，但個(gè)盤銷售周期延長，整體價(jià)格持小幅上升水平。D、瑯東區(qū)市場開發(fā)狀況及產(chǎn)品發(fā)展趨勢從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在住宅開發(fā)狀況看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 項(xiàng)目定位以高檔為主，戶型面積傾向于大戶型，項(xiàng)目總 價(jià)較高，主力總價(jià)多數(shù)在35~60萬元/套之間。三）、總價(jià)、單價(jià)對客戶影響分析C、區(qū)位價(jià)格結(jié)合南寧樓市的具體現(xiàn)狀，一般公認(rèn)均價(jià)在1600元/㎡以下的住宅為低檔住宅，1600元~2500元/㎡的為中檔住宅，2500元/㎡以上的為高檔住宅。林林總總，各種利好因素，一直領(lǐng)跑著南寧房地產(chǎn)業(yè)的瑯東房地產(chǎn)市場仍將以發(fā)展為主題、結(jié)構(gòu)調(diào)整與規(guī)范為主線，繼續(xù)保持高位運(yùn)行。瑯東區(qū)域在出現(xiàn)眾多的高價(jià)位項(xiàng)目，沒有出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的局面，也沒有出現(xiàn)像其他行業(yè)一樣的價(jià)格戰(zhàn)，反而一路飄紅，遍地開花，出現(xiàn)供需兩旺的局面。 南寧作為區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融等的中心城市，其兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈基本涵蓋全區(qū)各主要城市，便捷的交通甚至輻射到全國各地乃至國外，而瑯東作為進(jìn)入南寧的門戶近幾年來成為南寧房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)之后，不斷扮演著領(lǐng)頭羊的角色。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)四通八達(dá)，東行可入桂海高速公路、西行沿民族大道進(jìn)入市中心，南行進(jìn)入機(jī)場高速，北行進(jìn)入快速環(huán)道。由此可見，南寧市的房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向仍是住宅投資。五） 、市場發(fā)育程度近兩年來，南寧市的房地產(chǎn)市場總體上運(yùn)行情況良好，房地產(chǎn)投資、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長，基本保持與國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為南寧市經(jīng)濟(jì)增長和投資、消費(fèi)的主要支柱產(chǎn)業(yè)。南寧市2002年以前除了玫瑰園還算得上象點(diǎn)別墅樣子之外，其余的都是以賣地塊為主。也成為所有市民趨之若騖的地方。而2002年南寧市全年銷售的總面積只是212萬㎡，因此市場發(fā)展空間非常巨大。因此，廣西已決定加快城市化進(jìn)程，才相應(yīng)進(jìn)行了戶籍制度的改革，南寧市城區(qū)人口到2010年將達(dá)到300萬人，按新增人口每人需增加30㎡的居住面積計(jì)算，那么要新增住宅面積為4500萬㎡，這還不包括舊城改造拆遷戶及二次置業(yè)者的住宅需求。 西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇。南寧市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來，南寧市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資連續(xù)兩年保持了高增長勢頭。2. 公路12條，可通往全區(qū)各地及云南、貴州、廣州等地，其中桂海高速公路（桂林——南寧——北海）是目前國內(nèi)最長的高速公路。在“南博會(huì)”的推動(dòng)下，市政設(shè)施、交通路網(wǎng)、新商業(yè)圈、高速信息網(wǎng)絡(luò)陸續(xù)的構(gòu)架起來，繁榮、活躍的商務(wù)、會(huì)展活動(dòng)將在這里逐步展開，巨大的資金流、信息流、人才流將在這里匯聚，引領(lǐng)南寧乃至廣西區(qū)域性經(jīng)濟(jì)、文化、信息、商業(yè)的中央商務(wù)區(qū)將在這里形成。東盟博覽會(huì)將極大提升南寧房地產(chǎn)平臺(tái)，為本地的房地產(chǎn)開發(fā)提供了更大的舞臺(tái)和發(fā)展機(jī)遇，特別是瑯東、南湖片區(qū)開發(fā)的樓盤會(huì)得到前所未有的關(guān)注，它們將以南寧城市新形象，呼應(yīng)“136”工程，向世界展現(xiàn)南寧的風(fēng)采。外來人員的增加，必然會(huì)增進(jìn)對房地產(chǎn)的需求。如馬來西亞東方資本集團(tuán)與廣西航洋投資集團(tuán)聯(lián)合投資達(dá)28億元的香榭里花園、大連萬達(dá)集團(tuán)投資達(dá)11億元的萬達(dá)商業(yè)廣場，以及新加坡財(cái)團(tuán)投資開發(fā)的180畝榮寶華商城等,加劇了房地產(chǎn)激烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進(jìn)程。與沿海和其他發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)也比較，南寧的房地產(chǎn)發(fā)展平臺(tái)并不高。目前，瑯東新區(qū)居住人口已達(dá)10多萬，而且云集了來自全區(qū)乃至全國各地政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)的精英，初步構(gòu)建起南寧中央形象區(qū)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域的雛形。南寧市素有中國“綠城”的美譽(yù)，以綠色馳名于世，2001年園綠地面積達(dá)4874公頃，街頭園藝絕色小品眾多，市區(qū)公園現(xiàn)有13座以及30多處街頭游園，長期的綠化和環(huán)境保護(hù)使得南寧城市空氣質(zhì)量常年達(dá)到國家一、二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，必將吸引大量的外來人員到南寧投資、經(jīng)商，甚至落戶南寧，從而形成有較強(qiáng)購買力的房地產(chǎn)消費(fèi)群體。舊城改造的力度加大，使拆遷戶住房消費(fèi)需求成為剛性需求，而貨幣補(bǔ)償方式在很大程度提高了市民的購買能力。 中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，把南寧從中國邊陲重鎮(zhèn)角色一下推向國際市場競爭的前沿重地。二） 、政策環(huán)境 自2001年底以來，南寧市實(shí)行了經(jīng)營性土地使用權(quán)拍賣掛牌出讓制度，為開發(fā)商創(chuàng)造了一個(gè)公平競爭的平臺(tái)，沒有實(shí)力的開發(fā)商由于拿不到土地會(huì)逐步被淘汰出局，而有實(shí)力的開發(fā)商通過市場競爭，拿到“熱地”直接開發(fā)，使房地產(chǎn)能健康穩(wěn)定地發(fā)展。④ 二級(jí)市場將會(huì)得到很大的發(fā)展空間，進(jìn)一步得到快速發(fā)展。① 新城區(qū)，包括瑯東、鳳嶺等，已逐漸發(fā)展成為都市精英的集結(jié)地。這里房價(jià)普遍在2400元/㎡左右，而且小區(qū)品質(zhì)不斷得到提升，能很好的實(shí)現(xiàn)了南寧普通工薪階層的安居夢想。國際、東葛華都、嘉和自由空間、嶺南百變式公寓，無不銷售火爆，青年在此利好消息影響下，今年一季度南寧市商品房價(jià)格隨即“水漲船高”。九） 一般認(rèn)為，南寧市的房地產(chǎn)業(yè)與東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)大約有著5年時(shí)間的差距，因此在開發(fā)高性價(jià)比的產(chǎn)品上有較大的潛力。這“四高”已經(jīng)成為瑯東房地產(chǎn)的生動(dòng)寫照，特別是樓價(jià)高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。從宏觀上看，當(dāng)居民的GDP指標(biāo)處于800~1500美元之間，居民家庭因格爾系數(shù)也由50%下降到40%，居民消費(fèi)支出將得到有效提升，南寧市正處在住宅高速發(fā)展區(qū)域。獨(dú)立公社的產(chǎn)權(quán)式酒店以及各開發(fā)小戶型商務(wù)公寓、寫字樓的項(xiàng)目等。區(qū)域內(nèi)準(zhǔn)備近期推盤的有南湖名都廣場、綠城畫卷等。如東方明珠騰龍閣與聚龍閣之間。隨著城市中心東移，具有雄厚實(shí)力的開發(fā)商都爭相進(jìn)入這片15平方公里的區(qū)域。因此我們建議在總量分析的考慮下，尋找市場缺口，項(xiàng)目推盤之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，走市場利基的道路，最終