【正文】 1月30日前經(jīng)過各地考察，選定支助的兒童吉寶中原、世家協(xié)助2月10日前聯(lián)系好媒體和公證機(jī)構(gòu)吉寶中原、世家協(xié)助過年前到被支助對象家去將支助的財(cái)物帶給孩子們，公證、媒體同行吉寶中原、世家協(xié)助 愛心大使活動 三等獎：項(xiàng)目本身室內(nèi)游泳池以及沙灘泳池免費(fèi)門票一個月（50名）u u 二等獎：春城高爾夫球場球票一次（30名）252。 一等獎：新加坡往返機(jī)票（10名）252。 獎項(xiàng)設(shè)置：252。、廚師或餐廳，以開發(fā)商的名義給其一定獎勵，可以為物值的，也可替其宣傳，如在商報(bào)為其打廣告等。 主持人介紹美食節(jié)相關(guān)情況，包括活動時間、活動方式等u u2）活動第一天內(nèi)容：00整，美食節(jié)開幕儀式正式開始；u u活動目的：擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，全面對外展示項(xiàng)目形象，達(dá)到一定銷售業(yè)績。 選擇地點(diǎn)：成都市體育中心籃球館或其他同檔體育館178。 178。3）、1月份主題Party：親子Party178。 邀請對象：邀請大眾參加，包括本地人士和外地甚至外國人士參加。 178。11月18日確定參加Party嘉賓名單吉寶中原、世家協(xié)助11月19日場地準(zhǔn)備完畢，一切準(zhǔn)備工作就緒吉寶中原、世家協(xié)助11月20日舉行Party吉寶中原、世家協(xié)助 邀請對象：粼江峰閣業(yè)主中或VIP會員中的高檔管理級別的客戶，成都著名大企業(yè)的老總以及成都商界有重要影響力的客戶。 178。具體內(nèi)容：1）、11月份主題Party：時尚潮流178。舉辦目的借助秋季房交會的余溫和房地產(chǎn)旺季的到來以及國慶長假的有利條件，促使更多的意向性客戶盡快下定，促使銷售率的快速上升。七、總體預(yù)算表 單位：萬元時期固定成本廣告投放費(fèi)用活動其他費(fèi)用總營銷所占銷售總額營銷費(fèi)用占銷售總額比例折算費(fèi)用費(fèi)用比例蓄水期——————%————入市期50%%發(fā)展期105%%穩(wěn)定期90%%尾盤銷售期914235%%總計(jì)9102801990100%——根據(jù)預(yù)算，每一時期的營銷費(fèi)用所占比例與其銷售總額是相對應(yīng)的，但每一階段的具體營銷方式還根據(jù)實(shí)際情況做相應(yīng)調(diào)整。工程進(jìn)度的控制表現(xiàn)在對已確立的工程完工時間必須嚴(yán)格執(zhí)行，否則將影響整個銷售的進(jìn)度。具體廣告建議如下：具體如下：推廣單位：推售一號樓、四號樓A、四號樓B和五號樓剩余單位這四幢單位在戶型選擇上種類比較多多，他們涵蓋了小戶型和景觀非常好的適合居家的中大戶型和躍層，在景觀上來說，四號樓A、四號樓B和五號樓都是對著中心景觀帶的，景觀非常好，而一號樓河景最好，臨河而立。廣告建議該時期是項(xiàng)目進(jìn)入市場最強(qiáng)勢的推廣時期，廣告頻次應(yīng)該相當(dāng)密集，建議將項(xiàng)目的整體形象和開盤信息以一種最直觀的方式散播開去，具體建議如下：時期具體時間選擇媒體宣傳形式版面價格入 市 期7月22日，周四成都商報(bào)開盤硬廣告整版2240007月23日，周五成都商報(bào)開盤硬廣告整版224000華西都市報(bào)整版1920007月26日，周一成都商報(bào)開盤熱銷硬廣告整版2240007月29日，周四華西都市報(bào)新聞繕稿小全版+軟文1920007月30日，周五成都商報(bào)硬廣告整版2240008月4日，周三成都晚報(bào)硬廣告整版588008月6日，周五華西都市報(bào)新聞繕稿小全版+軟文1920008月13日，周五成都商報(bào)硬廣告整版2240008月20日，周五華西都市報(bào)新聞繕稿小全版+軟文1920008月25日，周三天府早報(bào)硬廣告整版420008月27日，周五成都商報(bào)硬廣告整版2240009月3日，周五華西都市報(bào)新聞繕稿小全版+軟文192000“潛力”是指政府已確定斥資打造成都“外灘”即濱河風(fēng)光帶的規(guī)劃方案，本項(xiàng)目正位于濱河風(fēng)光帶的中心部位，而且歐尚Mall，香格里拉酒店也即將座落于本項(xiàng)目附近，使得本項(xiàng)目的潛力大大增加。一、第一階段：蓄水期銷售目標(biāo)：積累意向性客戶至少500個 其他目標(biāo)：將粼江峰閣的整體形象樹立起來，使大多數(shù)市民對其有一個具體的形象了解。由于廣告投放費(fèi)用再營銷費(fèi)用中占很大的比重，所以一旦投放不能促進(jìn)銷售，則增加了無效成本。 價格風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在入市價格的風(fēng)險(xiǎn)，一旦入市的價格偏高，則下調(diào)對本項(xiàng)目的品牌形象有嚴(yán)重的損害。展點(diǎn)，主要是房交會的展點(diǎn)，它的作用也是接待客戶，部分展示項(xiàng)目的內(nèi)容。在入市期、發(fā)展期保持每期雜志都有一次宣傳廣告，在穩(wěn)定期和尾盤銷售期，基本保持每兩到三期的雜志有一次廣告。時期頻率選擇媒體宣傳形式版面?zhèn)渥⑷胧衅谝惶煲淮纬啥忌虉?bào)開盤硬廣告彩色整版開盤前三天一次華西都市報(bào)開盤硬廣告彩色整版開盤當(dāng)天兩周一次成都商報(bào)開盤熱銷硬廣告整版開盤第四天起兩周一次華西都市報(bào)新聞繕稿小全版+軟文開盤第四天起一個月一次天府早報(bào)硬廣告整版——一個月一次成都晚報(bào)硬廣告整版——發(fā)展期兩周一次成都商報(bào)硬廣告豎半版——兩周一次華西都市報(bào)硬廣告豎半版——四周一次華西都市報(bào)新聞繕稿橫半版——穩(wěn)定期兩周一次成都商報(bào)硬廣告橫半版——兩周一次華西都市報(bào)新聞繕稿橫半版——尾 盤銷 售 期四周一次成都商報(bào)硬廣告橫半版——一個月一次華西都市報(bào)新聞繕稿橫半版—— 為了能增加四川二級城市向往成都高端生活的大佬、富商、政客等的接觸機(jī)率，建議選擇一個全川性公眾媒體，四川經(jīng)濟(jì)電視臺在全川二級城市收視率高居榜首；其他的戶外廣告可以選擇機(jī)場高速收費(fèi)站的90㎡的落地?zé)魩蚵涞乜窗?，由于本?xiàng)目面對的高檔客戶群以及外籍人士等都容易在機(jī)場出入，因此在機(jī)場外樹立本項(xiàng)目的形象廣告效果會比較顯著。（五）在項(xiàng)目的尾盤銷售期，為了使這一時期的時間盡量地縮短，我們應(yīng)用粼江峰閣的銷售情況來表明客戶對本項(xiàng)目的信任度以及項(xiàng)目的未來前景，吸引更多的客戶購買本項(xiàng)目，這一時期還可以再次將項(xiàng)目的總體形象作為推廣主題。 差的戶型列表如下:（三）、戶型說明粼江峰閣共有6幢主樓，共有1143套單位，具體分布如下： 單位：套樓號一房兩房三房四房五房總計(jì)各棟套數(shù)占總比例（％）一號樓——1385301129二號樓——521088——168三號樓——541137——174四號樓A——2784286四號樓B——278——686四號樓C——2784286五號樓62186——————248六號樓——5410912166總數(shù)6236564954131143100各戶型套數(shù)占總套數(shù)比例（％）100成都的快速發(fā)展吸引大量外資和外來人士的進(jìn)入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都的外籍人士已經(jīng)達(dá)到5萬人以上，這一大批的外來人士會增加對高檔電梯公寓，特別是國際化社區(qū)電梯公寓的購買或租賃，會直接刺激本項(xiàng)目的銷售。類 型承受價格（元/㎡）置業(yè)需求職 業(yè)年 齡置業(yè)心理所占比例戶型面積（㎡）自 用 類A類對價格的注重程度較低兩房三房90—120外企管理層國企管理層高級公務(wù)員3040歲注重樓盤品質(zhì)、環(huán)境以及生活方式，多為本地人21%B類對價格的注重程度較低兩房三房90—120外企管理者高級專業(yè)人員國企管理員3045歲一直住東門，對該區(qū)域有地域情結(jié)，注重小區(qū)環(huán)境和生活方式21%C類對價格的注重程度較低兩房三房90—120外企管理者私營業(yè)主國企經(jīng)理3040歲多為外地人，看好此地地段和環(huán)境，注重生活品質(zhì)11%D類40005000兩房70—90私營業(yè)主國企經(jīng)理2535歲看重配套和周邊環(huán)境以及生活方式16%自用兼投資對價格的注重程度較低兩房三房90120外企管理者高級公務(wù)員自由職業(yè)者3040歲多為已在成都置業(yè)，對現(xiàn)居住區(qū)域或條件不滿，想換一種生活方式，看好本項(xiàng)目地段和環(huán)境以及升值潛力21%純投資40005000一房50—70國企管理者自由職業(yè)者2540歲注重租金和回報(bào)率10%★商業(yè)配套有層高6米的底層商業(yè)和主題商業(yè)樓雖然不是純住宅，但在商業(yè)配套上對本項(xiàng)目有一定的影響力★ 此外，金色家園的園林設(shè)計(jì)方面并沒有什么特別的優(yōu)勢，其所在區(qū)位與本項(xiàng)目也無法構(gòu)成競爭威脅，這里不再做具體分析。 關(guān)于價格的假定和說明由于中海格林威治城與粼江峰閣最大的區(qū)別在于他有部分商業(yè)，根據(jù)中海過去的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其修建的商業(yè)面積不會超過40000㎡，并且修建的商業(yè)可能不會對外銷售，而是留下自行經(jīng)營，也有可能會對外銷售少部分商業(yè)。根據(jù)中海拿下該地塊的地價311萬/畝和上述因素以及中原對中海一貫作風(fēng)的研究，現(xiàn)對中海關(guān)于格林威治的定位和做法作以下分析：（1） 在中海操作方面中海在推售格林威治城時，可能利用商業(yè)拉低住宅價格，以形成價格競爭優(yōu)勢。（四）營銷的關(guān)鍵外部環(huán)境因素 如政府規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、外來企業(yè)人口的變化都是營銷的關(guān)鍵外部環(huán)境因素。 （三）計(jì)劃需要解決的主要問題 渲染開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力，樹立市民對它的信心； 分析競爭對手每一階段的戰(zhàn)略，并制定相應(yīng)的應(yīng)對措施 抓住項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，促使其下定購買 利用配套設(shè)施對項(xiàng)目銷售形成幫助； 突出項(xiàng)目的精裝優(yōu)勢，利用樣板房增強(qiáng)市民對精裝房的信心； 打消客戶認(rèn)為價格過高的心理障礙，樹立物超價值的印象； 項(xiàng)目品牌的建立和維持。三、產(chǎn)品推售步驟（一）、產(chǎn)品定位產(chǎn)品具體定位已經(jīng)在前期提交的建議中詳細(xì)分析，本推廣計(jì)劃中不再做具體闡述。216。戶型（套）總戶數(shù)所占比例（％）具 體 分 布一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓六號樓戶數(shù)比例（％）戶數(shù)比例（％）戶數(shù)比例（％）戶數(shù)比例（％）戶數(shù)比例（％）戶數(shù)比例（％）最差的戶型872888————3112較差戶型28915252726250總計(jì)376296060726250四、宣傳主題（一）在項(xiàng)目的蓄水期，應(yīng)將項(xiàng)目的總體優(yōu)勢和地段優(yōu)勢作為項(xiàng)目的宣傳主題，在這一時期，市場上并沒有明確的競爭對手，應(yīng)首先將客戶的眼光吸引到項(xiàng)目所在地段來，說明地段的優(yōu)勢以及塑造粼江峰閣的總體形象。此外，還可以考慮鹽市口西南影都上的巨幅廣告位或玉帶橋頭上的廣告位。說明：項(xiàng)目的蓄水期已經(jīng)進(jìn)行了一段時間，并且基本保持一周在《成都商報(bào)》上做硬廣告宣傳，一周在《華西都市報(bào)》上做軟文炒作的方式，因此在上表中不再列明。但是展點(diǎn)不容易令客戶成交，它的主要作用是令客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的興趣，能夠促使客戶到現(xiàn)場去參觀，最終促成成交。六