【正文】 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成的。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價?；鶞实貎r、標定地價、市場地價國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格這些土地價格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相關系的價格形式，中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格房地產(chǎn)的理論價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。心理因素人們的心理狀態(tài)對房地產(chǎn)價格也有重大的影響。物理因素影響房地產(chǎn)價格的物理因素，主要是關于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)因素。因此物價水平對房地產(chǎn)價格也是呈正比例的影響。第四，由于土地位置的不動性或固定性，以及自然的差別性，使房地產(chǎn)（土地）價格具有個別性。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負任何法律的責任及義務，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達成買賣合同后，依然負有一定責任。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單?！斗课蓊A售合同》簽訂生效后，應在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所辦理登記、簽證。房屋預售的具體程序是：房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證；建筑施工合同和工程施工進度計劃；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單（三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結(jié)構(gòu)工程）；商品房預售方案，包括幢號、房號的統(tǒng)一編排方案、經(jīng)審核批準的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計算書、項目開工和計劃竣工時間、房屋交付使用后的物業(yè)管理事項、預售方式等；白蟻預防合同；出賣人可以分期或者分單項向預售主管部門申請商品房預售登記；土地使用權(quán)或在建工程已設定抵押權(quán)的，必須提供抵押權(quán)人同意預售的書面證明；商品房預售款監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)核準免除監(jiān)管的除外）。二、商品房預購預售管理商品房預購預售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。經(jīng)批準后，才能立契成交。確權(quán)。根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。雙方當事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應有法人代表名稱和簽字；（2）對標的房屋的情況的確切說明。房屋買賣契約是規(guī)范房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。這些權(quán)利關系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認，才具有法律效力。3． 工程結(jié)算。2． 熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。對施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進行測量復核；對沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對混凝土的澆注質(zhì)量應指定有關的試塊制作、養(yǎng)護、試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。施工招標又可分為全部工程、分部工程、單項工程和專業(yè)工程的招標投標。勘察費按有關部門規(guī)定的標準計取。城市舊房拆遷，不僅是改善城市現(xiàn)代化水平，提高居民生活質(zhì)量，而且是調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)，進行城市開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程經(jīng)營管理房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容較多，從項目審批立項起，到工程項目竣工驗收為止，期間工作頭緒多、牽涉面廣。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓班。（二） 城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設單位自己拆遷。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：（1）建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商管理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。第一耕地補償費的構(gòu)成。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。其次，通過征地變更了土地所有權(quán)關系，即把原來的農(nóng)民集體所以的土地變成城市國家所有的土地。有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。我國土地所以權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超級限變動的可能性并提出相應的對策及建議。建筑工程資源采購和供應主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質(zhì)采購方式、物質(zhì)供應安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項目建設施工期間的動力、水的供應；（4）建設工程竣工后或建設投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。由于房地產(chǎn)建設經(jīng)營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發(fā)生變化。由于房屋建筑標準等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，最后做出成本估算。可行性研究報告，是可行性研究的最終成果。經(jīng)濟效益問題。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：地產(chǎn)市場問題。對于一些關鍵性的問題，還必須進行專題研究，諸如市場需要狀況、投資經(jīng)營項目的地址優(yōu)劣、工程設計方案合理性、施工進度可行性等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項目進行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟分析的一種科學方法。４、對經(jīng)營項目實行保險。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時，盡量回避有風險或風險大的業(yè)務，選擇無風險和風險小的業(yè)務，達到回避經(jīng)營管理風險的目的。因內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。１、 房地產(chǎn)位置的不動性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性；２、 房地產(chǎn)投資時間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動的不靈活性；３、 房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；４、 房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性；房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。據(jù)此推算，在未來的十幾年中，每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機遇。住宅建設是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動國民經(jīng)濟增長方面將起到日益明顯的作用。確切地說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務等各個環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地稀缺狀態(tài)。房地產(chǎn)的特性（一）地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移動的。 銷售人員培訓計劃表目　　錄第一章　房地產(chǎn)開發(fā)基本知識第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) P4~5第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序 P5~6第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險與開發(fā)項目的可行性研究 P6~9第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設土地使用權(quán)的取得 P10~15第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程經(jīng)營管理 P15~17第六節(jié) 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理 P18~22第七節(jié) 房屋買賣管理 P22~28第八節(jié) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 P28~30第二章　建筑與規(guī)劃基本知識第一節(jié)　建筑學一般知識 P30~37第二節(jié)　城市規(guī)劃（住宅小區(qū)規(guī)劃）一般知識 P37~50第三節(jié)　建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)造 P50~55第四節(jié) 建筑材料 P55~64第五節(jié) 建筑裝修 P65第六節(jié) 建筑風水 P65第七節(jié) 住宅新技術(shù)的應用 P65~68第三章　房地產(chǎn)營銷第一節(jié)　房地產(chǎn)市場調(diào)研 P68~76第二節(jié)　房地產(chǎn)產(chǎn)品定位 P76~78第三節(jié) 房地產(chǎn)價格策略 P78~84第四節(jié) 房地產(chǎn)營銷企劃 P84~89第五節(jié) 房地產(chǎn)項目推廣 P89~99第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀第一節(jié)　中外房地產(chǎn)經(jīng)紀制度 P99第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人素質(zhì) P100第三節(jié) 現(xiàn)行執(zhí)業(yè)制度及考試實施辦法 P100~101第五章 房地產(chǎn)銷售的業(yè)務流程 第一節(jié) 尋找客戶 P101~102 第二節(jié) 現(xiàn)場接待 P102第三節(jié) 談判 P102第四節(jié) 客戶資料登記 P103第五節(jié) 簽約 P103~105第六節(jié) 入住 P105~106第六章 房地產(chǎn)銷售的技巧第一節(jié)　銷售人員的禮儀與形象 P106~112第二節(jié)　如何塑造成功的銷售員 P112~117第三節(jié)　如何追蹤客戶 P117第四節(jié) 如何引導客戶看房 P117~119第五節(jié) 如何電話接聽 P119第六節(jié) 如何了解客戶需求 P120第七節(jié) 如何處理客戶異議并說服客戶 P121~129第八節(jié) 如何根據(jù)不同顧客類別進行相應客戶處理 P129第六章　房地產(chǎn)銷售的其它相關問題第一節(jié)　房地產(chǎn)銷售意見問題及解決方法 P129~133第二節(jié)　商品房買賣的有關政策 P136~138第一章　　房地產(chǎn)開發(fā)基本知識第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)的總稱。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。各類經(jīng)濟組織和經(jīng)紀人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機體系。在未來的幾十年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，這些機遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段或運行過程。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的類型為了認識房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析的認識水平，加強對房地產(chǎn)風險的管理，根據(jù)一定的標準可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險劃分為不同的類型。４、房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風險房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風險，是由于科學技術(shù)的進步引起的風險。２、轉(zhuǎn)移風險。對經(jīng)營項目實行保險，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風險的一種比較好的方式。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學依據(jù)。在對這些問題進一步研究的基礎上，對各個方案進行認真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。一般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內(nèi)容。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（１）土地征用費用估算和概算。（5）基礎設施建設費。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目市場分析房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關鍵問題。國民經(jīng)濟社會評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關，土地收益就是土地使用的結(jié)果。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。（1）土地使用權(quán)出售。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。省級人民政府批準征用的土地，必須同時報國務院備案。按照國家的規(guī)定，耕地補償費由以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償