【正文】 為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)。這種研究不權需要對市場、技術、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應、以及與所在城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：地產(chǎn)市場問題。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失去了存在和發(fā)展的基礎。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎和前提。主要是研究規(guī)劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設計和工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。經(jīng)濟效益問題。在市場經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。所以，這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究院任務?？尚行匝芯繄蟾妫强尚行匝芯康淖罱K成果。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，涉及國家政治經(jīng)濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展和運行的狀況、經(jīng)營管理項目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展和經(jīng)濟運行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明?？尚行詧蟾娴幕緮?shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本估算房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，最后做出成本估算。其中主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設費、勞動力安置費、耕地占有稅等。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。主要包括勘察設計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。由于房屋建筑標準等的不同，應當對不同類型、不同設計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。對不同類型的基礎設施，分別列出所需要的費用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設施配套建設費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。（8）籌資成本與利息的支出。由于房地產(chǎn)建設經(jīng)營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發(fā)生變化。資金籌集與供給方式資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的第一推動力，關系到經(jīng)營管理的全過程。房地產(chǎn)投資建設是一項巨大的工程，投資建設具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。資源采購與供應資源或物質供應狀況，對工程建設有著重要的意義。建筑工程資源采購和供應主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質采購方式、物質供應安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項目建設施工期間的動力、水的供應；（4）建設工程竣工后或建設投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。市場分析主要包括：（1）對銷售市場狀況的預測；（2）對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析；（3）對市場占有率的預期；（4）對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務評價主要包括：（1）房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費、經(jīng)營利潤等的預測；（2）貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；（3）現(xiàn)金流量分析；（4）財務平衡分析等；（5）對項目建設規(guī)模、建設規(guī)劃設計修改的費用測算等；（6）項目建設期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應的盈虧平衡分析。對于較小的投資建設項目，也可以將成本估算、市場分析合并到財務評價中。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超級限變動的可能性并提出相應的對策及建議。重點是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目國民經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學評價。1結論。確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進對策、建議等。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。任何個人不能取得土地的所有權。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。我國土地所以權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。土地使用權。土地利用與占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有和一般把這項權利轉讓給非所有人使用。土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地處分權。國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項全能，但國家不能去直接行使這些權力，而是授權給全民所有制單位以及個人經(jīng)營管理。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。但土地使用權可以依法轉讓。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地使用權可以依法轉讓，但不得以其他形式非法轉讓土地。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉化為國有土地后，才能出讓。土地使用權出讓形式土地使用權出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。（2）招標出讓土地使用權，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權方式。土地使用權出讓年限（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；（3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）土地使用權轉讓 土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。 土地使用權轉讓形式土地使用權轉讓形式主要有出售和交換等幾種形式。土地使用權出售是指土地使用權的轉讓者將土地的直接支配權轉移給購買方，購買方在取得土地使用權時，向出租方支付地價及有關價款。（2）土地使用權交換。土地使用權轉讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以悠長方式取得城市土地使用權，通過有以下幾種方式：（1）以土地使用權出讓方式取得國有土地使用權；（2）以土地使用權轉移方式取得國有土地使用權；（3）以土地使用權出租方式取得國有土地使用權，以及以土地使用權入股方式取得土地使用權等?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎設施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權關系的變化。其次，通過征地變更了土地所有權關系，即把原來的農(nóng)民集體所以的土地變成城市國家所有的土地。同時由于土地使用權性質的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值。（二）農(nóng)地征用的審批權限《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉用和征地的審批權。在已批準的農(nóng)用地轉用范圍內(nèi)，具體建設項目用地，可以由市、縣級人民政府批準。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。（三）農(nóng)地征用的補償國家建設征用農(nóng)民集體所以的土地，必須給予補償。辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨?，并組織實施。確定土地補償?shù)臉藴? 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定對征用土地補償標準時，必須根據(jù)被征用的土地的原來用途（即是耕地還是非耕地），按照不同的標準給予補償。第一耕地補償費的構成。第二土地補償費的標準。第三安置補償費的標準。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量是由被征用的耕地數(shù)量除以征用前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值30倍。（2） 征用其他土地補償和補償標準根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：（1）建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商管理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的憑證。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。 核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設單位房屋拆遷申請書以后，要認真審查申請單位上報的建設項目的計劃批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應當向被拆遷人做好宣傳解釋工作。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權利和義務。 房屋拆除 拆遷人應當在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務。（二） 城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設單位自己拆遷。 委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。與拆遷單位和個人簽訂關于補償、安置以及其他有關事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設施。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務的資格證書。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓班。（三） 城市房屋拆遷補償 拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有權和使用權人，按照規(guī)定的標準給予補償?？梢杂秘泿叛a償，也可以用房屋進行補償。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉藴什煌?。第五?jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程經(jīng)營管理房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)容較多，從項目審批立項起，到工程項目竣工驗收為止，期間工作頭緒多、牽涉面廣。一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程前期準備工作工程前期準備工作主要包括以下一些內(nèi)容：勘察設計建筑工程項目一經(jīng)確立，首先要進行勘察設計。工程設計工程設計一般為初步設計和施工圖設計兩個階段。落實各項配套工程各類建筑工程項目進行施工建設的前提條件，就是必須與工程建設有關的配套單位落實各項配套建設事宜，如申報用電量、用水量、排水量、確定變電所登記、煤氣增壓量、上水泵房、接市政下水口徑等，有時還要聯(lián)系公共交通設立站點以及教育、人防、綠化等一系列有關配套事宜。城市舊房拆遷，不僅是改善城市現(xiàn)代化水平，提高居民生活質量，而且是調(diào)整城市土地結構，進行城市開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。二、房地產(chǎn)建設工程招標與承包房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目涉及的內(nèi)容很多，在社會化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過招標投標、承包發(fā)包、委托專業(yè)部門進行的。中標單位應當按照項目可行性研究的要求和內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議的規(guī)定，按時完成可行性研究報告提出的要求?？辈煸O計招投標房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)在取得土地使用權，辦妥用地手續(xù)，取得當?shù)刂鞴軝C關的批準文件，并清除地上障礙物、設置界標以后，就需要擬定勘察設計單位完成勘察任務?？辈熨M按有關部門規(guī)定的標準計取。建筑工程設計招標投標是為了優(yōu)化工程設計方案，擇優(yōu)選擇設計單位。建筑材料設備供應招標投標房地產(chǎn)建筑材料設備供應是為了擇優(yōu)選定制造供應單位。投標人應當是具有法人資格、符合投標條件的材料設備制造商、供應商、采購單位和設備成套公司等。施工招標又可分為全部工程、分部工程、單項工程和專業(yè)工程的招標投標。投標者必須是具有總承包能力的工程承包企業(yè)。工程質量的主要任務是確保工程的施工質量達到設計要求，對施工全過程質量進行嚴格的檢查監(jiān)督。對施工企業(yè)集中加工或采購的成品、構件、配件、設備等進行質量檢驗。對施工的建筑物，構筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進行測量復核；對沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對混凝土的澆注質量應指定有關的試塊制作、養(yǎng)護、試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。5．參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設備安裝的試壓、試水、試運轉、試車等，并簽證試驗記錄。在工程交工驗收中發(fā)現(xiàn)不符合質量標準且經(jīng)雙方商定需要返工的工程，應分清責任，及時返工。四．工程進度管理 建設施工工程進度管理，是建設單位為確保工程按合同規(guī)定時間完成、對施工生產(chǎn)的時間所進行的控制。2． 熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。4． 分析施工進度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計劃