房地產存貨評估指引-免費閱讀
【正文】 %。該項目計劃于2007年5月開工,預計2009年10月竣工入伙。投資利息＝在建工程評估值{(1+%)^()1}+續(xù)建成本{(1+%)^()1} Ⅳ 銷售費用銷售費用按三年審計后的會計報表數據測算，則：銷售費用=銷售收入%=元Ⅴ 銷售稅金營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費附加：3%防洪費（當地行政事業(yè)性收費）：%土地增值稅：按1%（各地不同）預繳，定期匯算清繳，匯算清繳數同預繳數。假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，動用假設開發(fā)法估算在建工程項目價格，是在預測開發(fā)完成后的房地產價值后，扣除續(xù)建成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、續(xù)建投資利潤投資、稅收等費用后，根據剩余之數來確定項目的評估值。個別因素是指構成宗地的個別特性(宗地條件)并對其價格產生影響的因素。xxxxxxx四期公寓項目的評估范圍是：①已認購和預售的99套公寓，建筑面積為10296平方米；②未售229套，建筑面積計平方米；③。xxxxxxx四期房地產開發(fā)項目于2006年1月取得《xxxxxxx經濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會關于xxxxxxxxxxxxxx房地產開發(fā)有限公司建設xxxxxxx四期公寓工程投資計劃的批復》(區(qū)經字[2006]099號)文件，項目總投資萬元，總建筑面積為平方米，為4棟6層住宅樓和3棟11層住宅樓。所得稅稅率的確定所得稅稅率取33%。D 區(qū)內開發(fā)的住宅在評估基準日之前的兩年內已銷售了400 余套，面積超過了平方米，銷售價款逾2 億元。清查時除對幢數和套數逐項清查核實外，還對照資產占有方提供的測繪報告對建筑的面積進行抽查核實，經清查，賬實、賬表一致。因為已售部分樓盤的權利價值已不屬于委托單位所有。（9）計算在建工程價值根據上述公式即可計算出在建工程的價值。 后續(xù)開發(fā)建筑成本費用是指后期按設計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負擔的建筑附帶費用等，可采用建筑工程概預算的方法來估算。在產品開發(fā)成本主要采用假設開發(fā)法評估，即假設開發(fā)法是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產品如采用分期收款方式銷售，應設置“分期收款開發(fā)商品”科目進行核算，并從“開發(fā)商品”科目轉入“分期收款開發(fā)商品”科目。本討論稿僅針對產成品（開發(fā)產品）、在產品（開發(fā)成本）的評估方法進行討論。開發(fā)成本 主要核算以下六個成本項目：土地取得費用，前期工程費，基礎設施費，建安工程費，配套設施費：指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如居委會、派出所等，開發(fā)間接費：指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，如現場人員工資等。屬于難以辨認或難以合理分攤的費用性成本支出實際發(fā)生時直接計入當期損益。（2）估算續(xù)建成本對于在建工程來說，專業(yè)費用可能已在前期工程中投入。 后續(xù)開發(fā)建設周期指自估價基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。宗地地價測算分析如下：地價=允許建筑面積樓面基準地價宗地容積率修正系數土地類型修正系數使用年期修正系數有些委估的房地產在建項目，已領有商品房預售許可證，并已預售了部分樓盤。由于資產占有方在別墅的開發(fā)中根據周圍地形、景觀的不同采用了個性化設計， 因此別墅的戶型較多，以滿足客戶個性化的需要。如前所述，評估人員對委估存貨逐項進行了核實，帳實、賬表相符。根據資產占有方介紹的有關情況，這兩年結轉的成本中有大量在公司股權交易時同時帶入的潛虧，不具有共性。（二）在產品的評估說明為xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和擬建的xxxxxxx五期公寓開發(fā)項目,為公司賬上資產，共計6大項，賬面價值元。至評估基準日, 四期項目共計574套公寓,其中已獲套公寓的預售許可,尚有184套公寓未放盤。①地價影響因素分析區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的社會經濟條件。供水：市政供水 供水充足，保障有力。其中建安工程包括主體建筑工程、基礎工程、水電安裝、消防工程、電梯工程、通訊工程、室外配套工程、煤氣管理工程等項目，根據《xxxxxxx省建筑工程預算綜合基價》（2003年）、《全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省綜合基價》（2003年）、《xxxxxxx省建設安裝工程費用定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額xxxxxxx省綜合基價》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建設工程價格信息》（2006年第1011期）并結合委估對象的工程結算依據，以及項目的自身狀況，估算該項目總開發(fā)成本如下表：至評估基準日評估范圍內在建工程,賬面值為元
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