【正文】 建筑造型遵循當(dāng)?shù)貧v史文脈，具有深厚的文化內(nèi)涵及獨(dú)特的審美個(gè)性，建筑空間尺度宜人，富有親和力，利于人與人之間和諧相處；這種感覺加上產(chǎn)品而產(chǎn)生高的價(jià)值。雖然眼鏡看出來的東西會(huì)有些改變，但是本質(zhì)和實(shí)體是不變的，所以成功的廣告背后應(yīng)該有一個(gè)好的產(chǎn)品，而廣告公司必須有能力從產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)者心態(tài)中尋找出打造“眼鏡”的原材料。 事實(shí)上消費(fèi)者購(gòu)買房子的實(shí)際過程和心路歷程是非常復(fù)雜的，因?yàn)橐紤]的事情很多?？铺乩赵f過，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格下降兩個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，任何品牌的忠誠(chéng)度都會(huì)接受考驗(yàn)！你會(huì)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者離你而去！不要迷信品牌的力量， 品牌只能在其他競(jìng)爭(zhēng)因素都相同時(shí)才能發(fā)揮功能！ 鼓吹品牌之余以此收尾，也許才能更貼切地體現(xiàn)“品牌魔方”之魔性吧。也可以通過贊助某項(xiàng)活動(dòng)，以例行公司的產(chǎn)品形象。并且只要開發(fā)商是注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的，這種由品牌而還原出來的信息就是可信的，因?yàn)殚_發(fā)商任何有損房地產(chǎn)品牌形象的行為都會(huì)降低消費(fèi)者下一次對(duì)該房地產(chǎn)品牌的評(píng)價(jià)，從而有損開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。麗薄花園的品牌使自己的產(chǎn)品價(jià)格比周邊高出一大截。 它通常是寫下來以形容消費(fèi)者與品牌之間獨(dú)一無二的關(guān)系的文字描繪。三、品牌策略操作實(shí)務(wù)（一）品牌檢驗(yàn)流程設(shè)計(jì) 探索品牌的有形和無形資產(chǎn) 理想品牌價(jià)值觀的定義 品牌檢驗(yàn) 品牌寫真 奧美對(duì)品牌檢驗(yàn)的定義如下：（1 ）是一種特別設(shè)計(jì)的驗(yàn)定方式，目的是去尋找及定義品牌與消費(fèi)者之間的關(guān) 系。即使大家手中均有消費(fèi)者的研究資料，但它們經(jīng)常不是以產(chǎn)品如何融入人們“整體生活層面”的方式被探討或陳述。 品牌是什么？ 在英語來說，品牌就是形象的標(biāo)簽。對(duì)于工地、銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛營(yíng)造，對(duì)于客戶的跟蹤服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此項(xiàng)不足。 C、廣告宣傳優(yōu)勢(shì)：背山而居，規(guī)劃中自然森林公園（待確認(rèn)），超大型百貨超市。 人們對(duì)于居住小區(qū)的選擇，不僅是對(duì)戶型和房?jī)r(jià)的選擇，更是對(duì)戶型、價(jià)格、區(qū)域環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、配套設(shè)施等一系列要素的比較、選擇的綜合結(jié)果。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。（二） 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的概念及其決定因素 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是指在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，某項(xiàng)目與周邊一地價(jià)圈內(nèi)同類項(xiàng)目相比，所具備的比較價(jià)值。因此，中低檔價(jià)位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。金麒麟項(xiàng)目常規(guī)類比土地價(jià)值在3500/平米左右。 從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)訂條件如交通、購(gòu)物、醫(yī)療都非弱勢(shì)；地形地貌亦無特別的劣勢(shì)；幾個(gè)劣勢(shì)因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。（5） 區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。（3） 區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。（2） 噪音污染（略）（3） 社會(huì)治安狀況（略）地塊周圍的交通條件（1） 環(huán)臨的公共交通條件（略）（2） 地塊與公共交通的連接—亞交通條件（略）（3） 交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。（一） 生活方便狀況研究 交通狀況及未來發(fā)展預(yù)測(cè) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況及未來發(fā)展預(yù)測(cè) 休閑、體育場(chǎng)所分布及未來發(fā)展預(yù)測(cè) 醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測(cè) 環(huán)境質(zhì)素現(xiàn)狀及未來變化預(yù)測(cè)（二）商務(wù)頻繁狀況研究公司及員工密度公司流動(dòng)人口頻度公司業(yè)務(wù)分類（三）污染狀況研究空氣質(zhì)量狀況及未來變化水質(zhì)狀況及未來變化土質(zhì)狀況及未來變化輻射物輻射狀況及未來變化能見度狀況及未來變化水氣及腐蝕狀況及未來變化（四）供電、供水、供煤氣狀況研究供電狀況研究供水狀況研究供煤氣狀況研究供熱狀況研究（五）交通便利狀況研究各種交通工具的通勤半徑停車設(shè)施狀況研究各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況（六）居住文化狀況研究居民出行規(guī)律居民起居、聚會(huì)習(xí)慣 居住構(gòu)筑物的建筑風(fēng)格比重及使用率 居住構(gòu)筑物的裝修風(fēng)格及裝修費(fèi)用（七）未來發(fā)展?fàn)顩r研究交通未來發(fā)展?fàn)顩r研究教育及醫(yī)療未來發(fā)展?fàn)顩r研究購(gòu)物及休閑未來發(fā)展?fàn)顩r研究體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究（八）居住圈層狀況研究居住圈密度分析居住圈強(qiáng)度分析（每平方公里的居住人口、流動(dòng)人口、辦公人口、建筑物密度等）（九） 可利用自然景觀狀況研究 不同天際線的主要觀 不同天際線的景觀結(jié)構(gòu) 不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)（十） 周邊人口狀況研究 職業(yè)分布特征研究 購(gòu)買力狀況研究（購(gòu)買水平、購(gòu)買意愿）（十一） 周邊競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)地塊狀況研究 周邊競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)地塊用途及開發(fā)者 周邊競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)地塊的規(guī)劃狀況 周邊競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)地塊的租賃狀況 周邊競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)地塊的租賃狀況（十二） 周邊旅游景點(diǎn)狀況研究（1） 周邊旅游景點(diǎn)景觀結(jié)構(gòu)（2） 周邊旅游景點(diǎn)的到訪率及到訪動(dòng)機(jī)（3） 周邊旅游景點(diǎn)的消費(fèi)量及消費(fèi)結(jié)構(gòu)（4） 周邊旅游景點(diǎn)的開發(fā)者及經(jīng)營(yíng)狀況二、 地塊環(huán)境（區(qū)位）分析（一）地理位置及道路交通 本項(xiàng)目地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋叉口的西北側(cè)，可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米2100025000港元左 右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。序號(hào)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控保安系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車位，租金待定住宅8089挖椿井12萬%118949247110008800商場(chǎng)2217012萬%818103265756575452602惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?chǎng)100個(gè)車位租售待定住宅78157挖椿井4164760%12575815298507289商場(chǎng)1120301360080%472011315822125177003安富花園外玻璃紙皮石彩色釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂每座名廠電梯二部，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù)2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定住宅70100地面5層3900082%12004954395008550商場(chǎng)1253（層）578165%394351245422671208574金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)?。好麖S電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)1到3層停車場(chǎng)全部用作出租租價(jià)待定住宅70100地面3層22000%9200830085008500商場(chǎng)1253（層）4000未推出5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，磚大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場(chǎng)，租金待定住宅71118現(xiàn)樓可交付使用22169100%9283686585008500商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)共四層由一大客包租85006荔灣城玻璃幕花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒?jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆2層為停車場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)住宅：98120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%10542816790008100商場(chǎng)：1373450075%289722061324300218707荔怡中心外墻高級(jí)配色陶瓷住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地震驚，高級(jí)瓷磚到天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等地下車庫(kù)1層租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅64165復(fù)式：186挖椿井13800%9700807091007971商場(chǎng)13170（首層）2770410002800036980321728逢源大廈外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚面高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅88110復(fù)式：151地面2層17000%93年124007500850076500沒有商場(chǎng)9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗少校盆，抽油煙機(jī)，坐廁，排氣扇，洗面盆有停車場(chǎng)，租金待定住宅53100地面8層380060%94年74004200650063053140商場(chǎng)不賣10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克，住宅內(nèi)墻灰批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒有沒有住宅7298地面1層3450%7700667072006264商場(chǎng)不賣98711寶源大廈外墻白色條磚住宅內(nèi)鋪釉面磚乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒有停車位住宅3268開始做三通一平4420%8480828083007968商場(chǎng)未推出126722000（3）樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈，荔枝灣廣場(chǎng)和安富花園。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。據(jù)目前所知，就項(xiàng)目所在地四周已有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。 1996年的市場(chǎng)供應(yīng)量比1995年遞增149%。（七）、住宅項(xiàng)目全程策劃工作模塊表住宅項(xiàng)目全程策劃工作模塊工作階段及內(nèi)容 工作深度主要負(fù)責(zé)部門第一階段地塊環(huán)境調(diào)研報(bào)告策劃調(diào)研部土地SWOT分析報(bào)告對(duì)項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行分析策劃調(diào)研部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研分析策劃調(diào)研部第二階段項(xiàng)目名稱及VIS設(shè)計(jì)項(xiàng)目中英文名，項(xiàng)目視覺、識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝廣告設(shè)計(jì)部項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建筑概念設(shè)計(jì)、環(huán)藝概念設(shè)計(jì)策劃建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷通過對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)各要素的對(duì)比，分析項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值策劃調(diào)研部項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬進(jìn)行靜態(tài)的投入產(chǎn)出模擬及敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)策劃調(diào)研部項(xiàng)目定價(jià)模擬對(duì)項(xiàng)目的均價(jià)和不同的住宅單位價(jià)格進(jìn)行模擬策劃調(diào)研部第三階段入市前營(yíng)銷策劃報(bào)告對(duì)入市前的各種營(yíng)銷工作進(jìn)行策劃和安排策劃營(yíng)銷部項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬銷售節(jié)奏的策略性提示策劃營(yíng)銷部1銷售法律文件各種須準(zhǔn)備的法律文件列示策劃營(yíng)銷部1物業(yè)管理概念指引與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的物業(yè)管理概念提示策劃營(yíng)銷部1銷售人員培訓(xùn)綱要賣點(diǎn)薈萃及銷售人員必備質(zhì)素培訓(xùn)綱要策劃營(yíng)銷部第四階段1年度創(chuàng)意主題階段性的廣告創(chuàng)意