【正文】 后記：　　2001年11月，市場期待已久的“在水一方”如出嫁的新娘終于揭開面紗，于開盤當天創(chuàng)下銷售299套的銷售奇跡，A組團當日售空，從而引起市場與媒體的廣泛關注，并帶動進一步的銷售熱潮?！　?001年6月，在水一方第一期試探性廣告面市，廣告以“低總價、低月供、優(yōu)美的湖景”“總價5萬元起，月供236元起”為訴求點進行市場試探，第一次面向市民提出“5+2”生活模式，在業(yè)界和媒體引起轟動。為此在產品策劃上必須要舍棄傳統(tǒng)項目以二室和三室為主力戶型的定位，而將主力產品戶型定位為一室一廳戶型為絕對主力戶型，同時在戶型細部設計上，考慮到業(yè)主的度假性質，故引入了大陽臺的設計，增加戶外空間，使室內和室外空間能更好的過度和銜接，產品更加原汁原味。項目共分4期開發(fā)，30萬方，主要為多層及小高層住宅，規(guī)劃戶數(shù)1152戶。畫面7：配音：嘈雜聲畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預見性想法，價格應該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。（4）SP活動及公關計劃廣告投人總額為30%。（1）廣告總額應是總銷售額的5%左右。車體廣告選擇28路，1路，2路。四、媒體分析及選擇在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點；（3）2，媒體接觸習慣——有固有的收視、閱讀習慣。在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；2，2，2，深度相關性，擴大客戶量，提高購買率。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術、自然、享受。五以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。引導試銷期：廣告原則是給信息不要過于強調“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關懷”，而要樹立項目富有個性的文化藝術概念；廣告策略一“文化藝術”的設計理念（1）家在身旁，與工作地臨近。家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大?！跋嫠囋贰笔侵曛奘杏兴囆g修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術文化的人的部落。確定“高開”的基礎價格時，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應考慮樓盤定位價。四劣勢：1）品牌號召力：株洲房地產市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。（2）小區(qū)內配套服務設施不足，不能滿足眾多用戶需求。（2）屬于株洲市蘆淞區(qū)。沒有大型購物，休閑場所。偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。二十四小時保安，全封閉式管理。3其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標群是中高薪階層。河東地帶?，F(xiàn)將株洲市河西，河東小區(qū)進行大體對比分析如下：這又表現(xiàn)在銷后服務差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設搞不上去?，F(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產、保利房產等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。房地產更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出目標受眾三廣告主題四項目價格策略分析五市場分析一而本項目因為開發(fā)商實力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競爭套路則很難占上風。從先出產品后找市場上升到先找市場后出產品。而由于這類住宅項目業(yè)己大量開發(fā)，相對過剩，到最后一再降價也賣不出去的風險很大。應市場（了解市場）、上升到培育市場、再上升到創(chuàng)造市場。利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本；利用附近113356777路公交車，充分解決老年人辦事、親友子女探望等交通問題；裝修適用合理，不奢侈豪華；本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了負罪感。多數(shù)被訪問者認為：解決代溝的最佳方式是老年人與子女分開居住，節(jié)假日兒女上門探望，全家團聚。而成都市60歲以上老齡人口約130萬，占全市總人口比例接近13%，已提前進入老齡社會。成都東門國營老廠商單位非常多，經(jīng)濟效益普遍較差，故價位低，賣點雷同。大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容，對該樓盤做了大量的市調工作。競爭的加劇，必然導致市場的細分，開發(fā)商絞盡腦汁紛紛從概念出發(fā)，打出各自的特色：位置牌、環(huán)境牌、生活方式牌、開間布局牌、裝修牌、智能牌、配套設施牌、物管牌、價格牌、付款方式牌，以適應不同的房產消費市場需求?！　、郴顒有Чu估　　備注：　　本次活動總費用合計五萬元人民幣，企劃公司負責承擔如下項目的費用使用：　　⒋中午十二點，剪輯30秒電視廣告片；　?、肚鄭u電視臺、有線電視臺；（電視廣告片以活動表現(xiàn)為主線，逐一介紹弄海園綜合娛樂項目?！　×硗?，主要媒體雖限于一定區(qū)域發(fā)放，但由于媒體的隨身性特點，活動結束后媒體影響面將滲透導市內五區(qū)，從而又具有較強的持續(xù)效果。　?、场肚鄭u電視臺》“青島新聞”、“黃金時刻”收視觀眾；《青島有線電視臺》“連續(xù)劇”的收視觀眾?！　≡诟黝愋畔⑾嗷ヅ懦飧蓴_的形勢下；在目標對象擁有充分選擇余地的前提下；在單純訴求設施、位置已很難奏效的情況下，對一個集地產與娛樂業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象比任何時候更為重要。知名度大為提高，其專有的活動型和崇文型的宣傳風格也與“銀都”的媒介型宣傳形成鮮明對比，給人留下了深刻的印象。第二階段：戶外廣告投放5萬元+報紙廣告投放30萬元+廣播投放4萬元+電視廣告投放10萬元+傳單投放2萬元（3）攝影——六、活動主題：l散發(fā)有獎賀年卡——正值春節(jié)之際，有獎賀年卡是一種非常有用的贈品?！八兰o”服裝飾品展示會——更加女性化的服飾展示活動?！按褐暋倍簳r裝及飾品展示會——常規(guī)的服裝服飾展示會，但要體現(xiàn)“春之聲”服飾廣場的經(jīng)營特色?！吨貞c晚報》——是重慶發(fā)行量最大的消遣娛樂性大眾媒體，擁有非常高的市民認知度，并形成了相對穩(wěn)定的訂閱習慣。利用春節(jié)的余溫，在真正運動休閑服飾的使用消費旺季，利用活動造勢，再次形成公眾關注的焦點，掀起又一個運動、休閑服飾的消費熱點。ll“春之聲”服飾廣場各階段傳播及廣告媒體組合沖刺期：2002年1月12日——2002年2月19日，本案的重點推廣期，利用節(jié)假日造足人氣。報紙平面：形象宣傳、商品信息告之ll商業(yè)推廣合作：聯(lián)合各經(jīng)銷商或生產商，在獎勵性銷售活動中聯(lián)合推動市場的發(fā)展。主題推廣活動：利用“春之聲”的各個主題進行一系列的活動。營銷推廣戰(zhàn)術手段（1）“春之聲”的推廣主題：購物即享受“春之聲”服飾廣場整體推廣策略通過一系列的營銷推廣手段，展示“春之聲”服飾廣場的特色和獨特的定位，以喚起社會公眾的關注和目標消費者的青睞，激發(fā)出大家的購物熱情，提高“春之聲”服飾廣場在本地區(qū)的影響力。開業(yè)前達到50%以上在目標消費者中的知名度。房地產文案策劃范文1. “春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略 102. “弄海園”浪潮行動公關企劃方案 213. 夕陽紅金港花苑項目策劃案 264. “湘藝苑”廣告策劃方案 295. “在水一方”全程策劃 50“春之聲”服飾廣場營銷推廣及傳播策略一、（2）并在此基礎上，增強經(jīng)營戶的信心，推動“春之聲”服飾廣場的市場建設，以此影響目標消費群體，形成市場經(jīng)營的良性循環(huán)，從而推動“春之聲”服飾廣場的健康發(fā)展。營銷推廣周期（1）廣告宣傳：塑造“春之聲”的品牌的知名度和美譽度，將它打造成重慶一流的購物廣場。（5）三、電視：與其他的電視媒體相比，電視媒體以其傳播速度快，受眾面廣，形象生動的表現(xiàn)形式，富有感染力，觸及面廣，千人成本低的優(yōu)勢而獨占鰲頭。其他平面：戶外品牌廣告、宣傳單頁、導購手冊。節(jié)假日是商家比較看好的銷售旺季，但對于服飾類商品來說，由于正處于季節(jié)交替的前夕，在春節(jié)期間零售額的增長是不被看好的，春節(jié)最大的消費在食品或禮品方面。第一階段該階段是“春之聲”服飾廣場對外開放前的“伏筆”，利用媒體的優(yōu)勢進行低調的軟性炒作，達到“潤物細無聲”的潛移默化效果；并以公益活動為炒作主題進行軟性新聞鋪墊。該階段的推廣陣地側重于重慶電視7頻道和〈渝州服務導報〉〈重慶晨報〉等，以本地的地方媒體為主。以硬性廣告為主。l其他的宣傳載體，諸如：車內彩旗、印刷品、“春之聲”品牌的形象代言人（吉祥物）?！吨貞c青年報》——是近來異軍突起的以青年為目標讀者群的報刊，其發(fā)行量正在穩(wěn)步上升，頗受公眾的關注。l（2）l引領時代潮流、體現(xiàn)個性品味l預算：第三階段：報紙廣告投放20萬元+廣播投放5萬元+電視投放15萬元+傳單投放4萬元（4）三、表現(xiàn)策略（關心青島變化，樂于娛樂的居民家庭。）　　⒌下午二點，青島晚報發(fā)布系列廣告；　?、倍f個氣球的成本及印刷費；　?、狈烙陱d修改費不在此列；夕陽紅金港花苑項目策劃案來源：作者以四川大禹企劃有限公司企劃總監(jiān)身份，對成都港都花苑實業(yè)有限公司開發(fā)的金港花苑房地產項目主持策劃的總結。作者獨辟蹊徑，從年齡角度切入，鎖定老年消費群體，開發(fā)出老年公寓特色樓盤，獲得巨大成功。經(jīng)調查，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤的重要優(yōu)勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環(huán)境清幽；蓮花新區(qū)及農貿市場、牛沙便道農貿市場就在附近，生活方便。怎樣能在中低價位的樓盤上做出鮮明的個性色彩，填補市場空白，切中市場特色需求，是我們面臨最大的難題。我們針對這130萬老齡人口進一步細分：具備中低檔樓盤購買力者應占10%以上，即13萬人；統(tǒng)一按老兩口計算。老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大。通過以上分析，我們和開發(fā)商確立了開發(fā)老年公寓的決心，并經(jīng)筆者建議，將樓盤定名為夕陽紅。其它公寓配置大面積花草綠地，老年公寓配置各戶自留地；與附近的醫(yī)院掛鉤，解決老人就醫(yī)難的問題；制定相對較低的價格，采用分期付款，銀行按揭等靈活的收費方式；為了了解和適應市場，我們組織8名業(yè)務骨干，分成東南西北四個小組，對全市的房地產開發(fā)項目進行了全方位深入細致的市場調查，歷時一周，繪制出全市樓盤分布圖，并對各樓盤項目進行了分類登記，分類標識。我們把當?shù)胤康禺a開發(fā)的經(jīng)驗，與全國各地、古往今來、國內國外、各行各業(yè)項目開發(fā)成功失敗的經(jīng)驗教訓相結合，用辯證唯物主義的觀點加以綜合分析，從感性認識上升到理性認識，最后作出科學決策，經(jīng)實踐證明這個決策是正確的。對于任何開發(fā)商來說，最方便的辦法是先出產品，而最可靠的辦法則是先找市場。打不贏就走，走不通就繞。株洲市房地產市場基本狀況二核心價值分析第三節(jié)要樹立的形象五媒介策略四“湘藝苑”項目的資源問題與機會，以達到或超出“湘藝苑”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產塑造品牌。從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產業(yè)日趨成熟，房地產開發(fā)公司實力不斷上升，達到初步的產業(yè)化水平。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。C河西地帶。包括河東整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。湘江四季花園：第二節(jié)價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。因為株洲的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是株洲市民關心的大要素，更是目標消費者著重考慮的主題。二、缺乏相應的教育設施，醫(yī)療設施，娛樂設施。