【正文】 B、戶型差的確定考慮對(duì)比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實(shí)用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的10%。(四)定價(jià)分析（價(jià)格優(yōu)勢(shì)所在）住宅價(jià)格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價(jià)位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價(jià)格體系屬中檔價(jià)位（全市范圍內(nèi)小高層價(jià)位在2200～3500元），相對(duì)周邊（同類型）價(jià)位低300～500元/㎡左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格上升空間在200～300元/㎡。根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。※ 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)企業(yè)在市場(chǎng)的地位、企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。※ 產(chǎn)品差異?！? 品牌目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo)影響產(chǎn)品定價(jià)的因素具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價(jià)的因素主要包括以下幾個(gè)方面※ 成本因素。※ 儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。○低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。 (八)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位※ 復(fù)合優(yōu)勢(shì)；※ 性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；※ 差異優(yōu)勢(shì)；※ 細(xì)處競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；※ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)；※ 門檻優(yōu)勢(shì)。日子過得舒心而富足?！? 都市小戶型的升級(jí)版；※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓）D、商場(chǎng)定位※ 街鋪80150平米。主要是在大城市更容易結(jié)交權(quán)貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個(gè)穩(wěn)定的落腳點(diǎn)，利于個(gè)人發(fā)展。d、年青的自由職業(yè)者與IT一族（約占整體消費(fèi)群體的10％）※ 年齡層：2535歲※ 客戶特征描述：他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對(duì)未來發(fā)展有一定設(shè)想，※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個(gè)人空間，對(duì)生活與工作的環(huán)境比較隨意。在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的21％）※ 年齡層：2540歲左右※ 客戶特征描述：他們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)?？蛻裘枋龈鶕?jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。 具體產(chǎn)品策略是：住宅：——緊湊型兩房，三房（市場(chǎng)供應(yīng)量?。⒚骘L(fēng)格創(chuàng)新（市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，個(gè)性樓盤少，公眾對(duì)建筑立面較在意，如英協(xié)高層）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場(chǎng)空缺）——空中TOWNHOUS（首層，頂層）（市場(chǎng)供應(yīng)量?。懽謽牵骸?0—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場(chǎng)空缺）建商務(wù)會(huì)所（會(huì)議室/商務(wù)中心等）同時(shí)也可服務(wù)SOHO和產(chǎn)權(quán)酒店。O 、 機(jī)會(huì)分析※ 鄭東CBD不斷升溫，提升項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度；※ 規(guī)模化開發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢(shì)明顯；※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，開發(fā)門檻抬高；※ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，促使性價(jià)比；※ 項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目區(qū)域的市場(chǎng)知名度；※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點(diǎn)，農(nóng)業(yè)路段更被看好；※ 周邊大盤的造勢(shì)、造市，使項(xiàng)目區(qū)域具備一定知名度；※ 項(xiàng)目周邊有被評(píng)為國家2A級(jí)康居工程的“德億時(shí)代城”、鑫苑名家等大型項(xiàng)目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對(duì)以后的項(xiàng)目推廣帶來方便。（五）交通條件位于項(xiàng)目地塊東面107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項(xiàng)目地周邊的公交線路較少，路過項(xiàng)目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。 （四）周邊配套項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為288037戶，人口總數(shù)為914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個(gè)區(qū)域。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點(diǎn)：A、項(xiàng)目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時(shí)嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。（見下圖：） C、南面，常砦果菜批發(fā)市場(chǎng)。（三）定位基本原則：從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場(chǎng)來確定；針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出鄭州市的樣板品牌。 （一）定位策略本次市場(chǎng)調(diào)研深入了解了鄭州市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。項(xiàng)目的市場(chǎng)營銷策略定位 通過對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的宏觀市場(chǎng)調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周邊項(xiàng)目和本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)及周邊項(xiàng)目的營銷策略，為項(xiàng)目營銷決策提供依據(jù)。道路面積：；容積率：；覆蓋率：40％；綠化率：40％。B、空氣污染：項(xiàng)目緊臨107國道與果菜批發(fā)市場(chǎng)，天氣晴朗時(shí)的公路揚(yáng)塵與果菜批發(fā)市場(chǎng)的廢棄物，污染項(xiàng)目地空氣質(zhì)量。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障?；?dòng)功能本項(xiàng)目位于鄭州城東區(qū)，與2A級(jí)國家康居工程的德億時(shí)代城、鑫苑名家、圣地?cái)?shù)碼商務(wù)樓等項(xiàng)目位置距離較近，在本項(xiàng)目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補(bǔ) ，從而形成一個(gè)大而集中的新興高尚住宅區(qū)群?！?利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營銷手段，促使項(xiàng)目成功。（二）項(xiàng)目目標(biāo)對(duì)象定位客戶定位通過對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主。鄭州移民白領(lǐng)——不是鄭州本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達(dá)，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大?！?購買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。※ 購買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。離鄭州越近，離美好前景越近。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟(jì)情況不同而定，一般會(huì)需求面積適中的戶型。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動(dòng)則喜歡健身類運(yùn)動(dòng)。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會(huì)100C寫字樓命名：創(chuàng)富時(shí)代廣場(chǎng)、CBD城市廣場(chǎng)D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢(mèng)想之地（四）主題口號(hào)：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風(fēng)尚生活人居坐標(biāo) B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅 ※ 瑞士風(fēng)情特區(qū) ※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點(diǎn)梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林?jǐn)?shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計(jì)※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會(huì)所（步行徑、運(yùn)動(dòng)健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時(shí)尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計(jì)※ 歐陸建筑風(fēng)格※ 后期導(dǎo)入先進(jìn)、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、 價(jià)格策略（一）定價(jià)原則定價(jià)考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。※ 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。※ 銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能沒有競(jìng)爭(zhēng)?！? 消費(fèi)者心理因素如果消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價(jià)就有