【正文】 B、戶型差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※ 噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的10%。(四)定價分析（價格優(yōu)勢所在）住宅價格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內(nèi)小高層價位在2200～3500元），相對周邊（同類型）價位低300～500元/㎡左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在200～300元/㎡。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各單元每個單位的單價，形成項目價格表?！? 企業(yè)發(fā)展目標根據(jù)企業(yè)在市場的地位、企業(yè)的發(fā)展目標?！? 產(chǎn)品差異。※ 品牌目標市場競爭在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎也是價格策劃的一個重要目標影響產(chǎn)品定價的因素具體而言，影響和制約產(chǎn)品定價的因素主要包括以下幾個方面※ 成本因素。※ 儲備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。○低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間。 (八)開發(fā)競爭優(yōu)勢定位※ 復合優(yōu)勢；※ 性價比優(yōu)勢；※ 差異優(yōu)勢；※ 細處競爭優(yōu)勢；※ 技戰(zhàn)術優(yōu)勢；※ 門檻優(yōu)勢。日子過得舒心而富足?！? 都市小戶型的升級版；※ 創(chuàng)新戶型，（如樓中樓）D、商場定位※ 街鋪80150平米。主要是在大城市更容易結(jié)交權貴人士，開闊世面，也給自己在鄭州有個穩(wěn)定的落腳點，利于個人發(fā)展。d、年青的自由職業(yè)者與IT一族（約占整體消費群體的10％）※ 年齡層：2535歲※ 客戶特征描述：他們是鄭州本地人，自由職業(yè)者，個人空間獨立，有一定的經(jīng)濟基礎， 對未來發(fā)展有一定設想，※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨立、自由的個人空間，對生活與工作的環(huán)境比較隨意。在事業(yè)上有一定的基礎，企業(yè)已經(jīng)達到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進一步提升企業(yè)形象，同時又有一定的投資價值。 b、企業(yè)中高層管理者（約占整體消費群體的21％）※ 年齡層：2540歲左右※ 客戶特征描述：他們鄭州本地人居多，或者是在鄭州工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟基礎和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗，事業(yè)還有一定的危機感，有想進一步發(fā)展的機會，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負擔?？蛻裘枋龈鶕?jù)消費市場調(diào)研，本項目的消費者為有一定的經(jīng)濟基礎的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術人員、個體私營業(yè)主、政府公務員及另外一部份高收入者，他們購買物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。 具體產(chǎn)品策略是：住宅：——緊湊型兩房，三房（市場供應量?。⒚骘L格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）——空中TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應量小）寫字樓：——80—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺）建商務會所（會議室/商務中心等）同時也可服務SOHO和產(chǎn)權酒店。O 、 機會分析※ 鄭東CBD不斷升溫，提升項目區(qū)域的市場知名度；※ 規(guī)?；_發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯；※ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強，開發(fā)門檻抬高；※ 市場競爭，促使性價比；※ 項目還處于規(guī)劃設計階段，增強了項目的抗風險能力；※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，增強了本項目區(qū)域的市場知名度；※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點，農(nóng)業(yè)路段更被看好；※ 周邊大盤的造勢、造市，使項目區(qū)域具備一定知名度；※ 項目周邊有被評為國家2A級康居工程的“德億時代城”、鑫苑名家等大型項目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對以后的項目推廣帶來方便。（五）交通條件位于項目地塊東面107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項目地周邊的公交線路較少，路過項目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。 （四）周邊配套項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截止至2001年年末，金水區(qū)居民家庭總戶數(shù)為288037戶，人口總數(shù)為914259人，是市轄區(qū)中人口最多的一個區(qū)域。衛(wèi)生狀況 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點：A、項目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時嚴重污染周邊環(huán)境。（見下圖：） C、南面，常砦果菜批發(fā)市場。（三）定位基本原則：從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定；針對特定目標市場，而非整個市場；充分考慮市場風險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出鄭州市的樣板品牌。 （一）定位策略本次市場調(diào)研深入了解了鄭州市場環(huán)境，根據(jù)市場制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補市場空白。項目的市場營銷策略定位 通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習慣、消費觀念、消費意識、收入及消費能力調(diào)研，研究周邊項目和本項目的優(yōu)、劣勢及周邊項目的營銷策略，為項目營銷決策提供依據(jù)。道路面積：；容積率：；覆蓋率：40％；綠化率：40％。B、空氣污染：項目緊臨107國道與果菜批發(fā)市場，天氣晴朗時的公路揚塵與果菜批發(fā)市場的廢棄物，污染項目地空氣質(zhì)量。水資源狀況 鄭州位于黃河的中下游，水量季節(jié)分配不均，年際變化較大。都是省內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障?；庸δ鼙卷椖课挥卩嵵莩菛|區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數(shù)碼商務樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補 ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。※ 利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機會，運用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。（二）項目目標對象定位客戶定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為：都市白領階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個體企業(yè)主。鄭州移民白領——不是鄭州本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達，生活又舒適，發(fā)展機會也很大。※ 購買決定因素：單位價格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件?！?購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。離鄭州越近，離美好前景越近。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會100C寫字樓命名：創(chuàng)富時代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風尚生活人居坐標 B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅 ※ 瑞士風情特區(qū) ※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林數(shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設計※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風情園林設計※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會所（步行徑、運動健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設計※ 歐陸建筑風格※ 后期導入先進、體貼的物業(yè)管理服務等七、 價格策略（一）定價原則定價考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高?！?價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣?！? 銷售目標這一目標不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。市場經(jīng)濟不可能沒有競爭?！? 消費者心理因素如果消費者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有