【正文】 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)管理簽訂有專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。有智能公共廣播系統(tǒng)，型材堅(jiān)固耐用，造型美觀，每日定時(shí)播放廣播與背景音樂(lè)。重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)以書(shū)面形式履行告知義務(wù)，并通過(guò)信息平臺(tái)以短信形式告知業(yè)主。檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。客戶(hù)經(jīng)理形象良好，能提供中英雙語(yǔ)服務(wù)?？蛻?hù)服務(wù)中心工作時(shí)間至少14小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。每年按物業(yè)服務(wù)合同約定組織社區(qū)文化活動(dòng)，活動(dòng)充分兼顧老、中、青、幼多層次業(yè)主需求。施肥喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔3次，樓外道路無(wú)積水；每半月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2個(gè)月清潔1次雨篷、門(mén)頭等。垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過(guò)其容量的2/3，周邊無(wú)散落垃圾。對(duì)秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每季度組織物管人員和保安人員開(kāi)展1次安全防范教育培訓(xùn)。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次?！?裝飾裝修管理應(yīng)符合表24的規(guī)定。每年至少對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱(chēng)和維保單位名稱(chēng)及其急修、救援、投訴電話。（9）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。（6）門(mén)禁管理設(shè)備：每半月檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（3）應(yīng)安裝單元防盜安全門(mén)。發(fā)電機(jī)：每半月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化2次蓄電池；每5日巡視1次充電機(jī)和蓄電池。化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。外墻每5年清洗外墻1次，外墻外觀整潔。 （2）每半月巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專(zhuān)用工具，確保完好有效。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕。表22（續(xù)）項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)管理簽訂有專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。出入口配置有便民服務(wù)推車(chē)，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/200戶(hù)，不少于8輛。標(biāo)識(shí)的材質(zhì)和設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合本項(xiàng)目的品質(zhì)定位。有物業(yè)服務(wù)工作記錄。從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入成都市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書(shū)。公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書(shū)（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每季度統(tǒng)計(jì)1次）、報(bào)修電話、三級(jí)投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后2小時(shí)內(nèi)清理干凈。配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。垃圾中轉(zhuǎn)站外圍保持整潔。利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次?！?裝飾裝修管理應(yīng)符合表17的規(guī)定。每年至少對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。對(duì)報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；d. 噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)更換，當(dāng)噴頭上有異物時(shí)應(yīng)清除；e. 室外閥門(mén)井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門(mén)和管道中的閥門(mén)，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)；f. 與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動(dòng)功能的防火門(mén)(包括防火卷簾)能否聯(lián)動(dòng)，設(shè)施、設(shè)備間的防火門(mén)是否完好；g. 防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；高層住宅每年至少組織2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練，多層、別墅等住宅每年至少組織1次。（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫(huà)面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。1路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于85%。低壓柜：每3日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1次電氣安全。排水系統(tǒng)有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。 （3）每月巡查1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。共用部位房屋結(jié)構(gòu)每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。表16　 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綜合管理按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。1公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無(wú)障礙設(shè)施使用情況良好，無(wú)侵占、損壞等現(xiàn)象。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。檔 案有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶(hù)經(jīng)理，每人管理戶(hù)數(shù)應(yīng)不高于300戶(hù)。有管務(wù)信息查詢(xún)臺(tái)?！?社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表14的規(guī)定。　 綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表13的規(guī)定。 每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。對(duì)秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗。　 公共秩序維護(hù)應(yīng)符合表11的規(guī)定。有安全警示標(biāo)識(shí)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)組織排除。（8）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。（5）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問(wèn)題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。安全防范系統(tǒng)物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。供配電系統(tǒng)及照明樓內(nèi)照明：每半月巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解決。建筑部件（1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。設(shè)備機(jī)房（1）每月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無(wú)雜物。按照DB510100/T 0542010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。出入口配置有便民服務(wù)推車(chē)，配置標(biāo)準(zhǔn)不低于1輛/400戶(hù)，不少于4輛。房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施標(biāo)識(shí)清晰、明顯。制 度有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確?？蛻?hù)服務(wù)中心工作時(shí)間至少9小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。　 社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表7的規(guī)定?！?綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表6的規(guī)定。利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品?！?公共秩序維護(hù)應(yīng)符合表4的規(guī)定。（5）發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。（4）落實(shí)專(zhuān)人對(duì)各類(lèi)物防設(shè)施每2個(gè)月開(kāi)展1次全面檢查，及時(shí)排除安全隱患。排水設(shè)施：每年汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。（3）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4　 總則　 本標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)進(jìn)行等級(jí)劃分，為物業(yè)管理活動(dòng)的雙方當(dāng)事人確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)提供依據(jù)。[DB510100/T 0542010，]　專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人的委托，承接物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)?！∽≌?以個(gè)人或以家庭為生活單位供人們長(zhǎng)期居住的房屋。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：宋學(xué)明、袁慶華、唐宗偉、林希、任雁、郭馨、茍強(qiáng)、伍三明、唐飛、邱洪。35住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分1　 范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語(yǔ)和定義、總則、等級(jí)劃分的內(nèi)容及要求。[JGJ/T 302003，]　物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人接受委托，按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！√丶s服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人接受業(yè)主（或使用人）委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的各類(lèi)單項(xiàng)服務(wù)?！?住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分為五級(jí)，一級(jí)為最低等級(jí)，五級(jí)為最高等級(jí)，高一等級(jí)要求包含相應(yīng)低一等級(jí)的要求?？蛻?hù)服務(wù)中心工作時(shí)間至少8小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄。　 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表2的規(guī)定。附屬構(gòu)筑物（1）每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等?；S池：每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。技防（1）報(bào)警控制管理主機(jī)：每周檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（6）每年進(jìn)行至少1次消防安全宣傳教育。表4　 公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求公共秩序維護(hù)出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守。配合做好流動(dòng)人口登記、出租房屋登記工作。表6　 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)灌溉根據(jù)氣候、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。表7　 社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求社區(qū)文化建設(shè)有管務(wù)公開(kāi)欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每半年更新1次。公示有24 小時(shí)服務(wù)電話。有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度?？蛻?hù)服務(wù)每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況。按約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。（2）每季度巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障半月內(nèi)修復(fù)。（2）專(zhuān)門(mén)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)域。消防（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；保持消防暢通。（9）有消防安全管理制度，每年對(duì)員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)至少1次。與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。每日巡查1次游樂(lè)設(shè)施，確保無(wú)安全隱患。表11　 公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求公共秩序維護(hù)出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守。利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門(mén)、面板。表13　 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)灌溉出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。表14　 社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求社區(qū)文化建設(shè)有管務(wù)公開(kāi)欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語(yǔ)言文明，主動(dòng)、熱情。檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。1提供特約服務(wù)。按照DB510100/T 0542010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。設(shè)備機(jī)房（1）每月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無(wú)雜物。按照鑒定結(jié)果組織修繕。（4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）。低壓配電箱和線路：每月檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。安全防范系統(tǒng)物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。（4）攝像頭：每2個(gè)月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。（5）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行檢查：a. 火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無(wú)損壞；b. 消防泵房?jī)?nèi)的閥門(mén)、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常；c. 疏散通道、安全出口的防火門(mén)是否完好，常閉防火門(mén)是否處于正常狀態(tài)。表16（續(xù)）項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備 安全防范系統(tǒng)（8）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱(chēng)和維保單位名稱(chēng)及其急修、救援、投訴電話。有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案， 并每年演練1次。表17　 裝飾裝修管理內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求裝飾裝修管理有裝飾裝修管理服務(wù)制度。有外來(lái)人員管理制度，對(duì)來(lái)人來(lái)訪進(jìn)行詢(xún)問(wèn)登記。1有租戶(hù)管理制度，租戶(hù)信息完善，配合做好流動(dòng)人口登記、出