【正文】 3＝45萬元。工程管理專家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。組織實(shí)施董事會決議；（2）組織實(shí)施公司年度經(jīng)營計(jì)劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會聘任或解聘以外的管理人員；（7）對下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。它包括以下幾個(gè)方面：機(jī)構(gòu)：人員構(gòu)成智力構(gòu)成組織培訓(xùn)管理費(fèi)用預(yù)算一、組織構(gòu)架及人員編制、安排及人選建議成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總公司，名稱待定。因?yàn)槊恳晃毁彿空?，未必都有足夠的?jīng)濟(jì)實(shí)力支付全部樓價(jià)款，倘若發(fā)展商能成功地安排銀行提供房產(chǎn)抵押貸款服務(wù)，便可支持那些缺乏足夠資金而又有意購置房地產(chǎn)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，直接將銷售對象范圍擴(kuò)大，從而增促房地產(chǎn)的銷售數(shù)量。　　建筑貸款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒有足夠開發(fā)資金時(shí)，可利用其土地作用權(quán)向銀行借款，確保有充裕資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商本身雖已有足夠資本，但無需全部投入，而透過這類融資途徑，使其更能靈活運(yùn)用自有資金發(fā)展其他業(yè)務(wù)。因此，發(fā)展商一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。（四）重新協(xié)議利率抵押這種還款方法是借貸雙方考慮利率變動因素的影響，為保護(hù)各自的利益，允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作說明房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商（抵押人）以一定的房地產(chǎn)或其它固定的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會效應(yīng)看，已被東營京市政府列為“海上東營”重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為東營市標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要來自政府的關(guān)政策的調(diào)整。1500元/平方米4700平方米－700萬元≈0萬元建設(shè)30000平方米時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元計(jì)算，賣出全部可出售面積30000平方米的54%，即16200平方米即可回籠資金2106萬元，從而達(dá)到盈虧保本點(diǎn)?？偫麧櫆y算表總利潤測算表單位：萬元內(nèi)容項(xiàng)目最低價(jià)最高價(jià)海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計(jì)3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（5980）（三）各項(xiàng)目產(chǎn)出及盈虧保本點(diǎn)分析一期工程保本點(diǎn)分析：一期工程單位面積造價(jià)約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計(jì)投入1740萬元。（見附表）按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）價(jià)格分析雖然從目前來看，該項(xiàng)目還存在諸如水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個(gè)人氣問題，只要前期“造景升值，分步開發(fā)”能按照計(jì)劃進(jìn)行，則可實(shí)現(xiàn)既定利潤目標(biāo)。首先計(jì)算10000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。資金投入計(jì)劃與資金籌措方式： 　　該項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。該部分計(jì)劃投資700－2100萬元。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2005年6月動工至2005年12月結(jié)束。一期開發(fā)分成兩部分同時(shí)進(jìn)行。價(jià)格浮動策略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴(kuò)張期建議每兩個(gè)月上浮20元，爭取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價(jià)格上浮到1800元/平方米以上，市場攤位價(jià)格上浮到1500元/平方米以上。為便于招商和啟動，第一年房租免房費(fèi)，第二年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營業(yè)戶招商招租。市場整租模式對中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場管理運(yùn)營公司（開發(fā)商控股）返租整體經(jīng)營，降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，將大大提高項(xiàng)目銷售速度。具體是引進(jìn)一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報(bào)”方式。媒介策略根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。（2）道路名項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道”。營銷戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營銷推廣策略分為以下四個(gè)部分。東營市人均儲蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求巨大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn)，本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是東營為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項(xiàng)目集多種功能于一身，不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。商品房有效需求不斷被激發(fā)。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞覽漁家風(fēng)俗。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。交通條件已經(jīng)修建的東營旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目，天鵝湖每日有旅游專車直通。項(xiàng)目區(qū)南北長453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）東營市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20022010）》，提出了東營市漁業(yè)應(yīng)立足國內(nèi)外市場，加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。不論是軍事項(xiàng)目，還是體育項(xiàng)目，都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。阿瑞提普說：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。六、安全性 東營鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好，本項(xiàng)目對于項(xiàng)目企業(yè)來講，不但可以促進(jìn)企業(yè)成長，也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。（三）東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來抓。（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場，項(xiàng)目含有唯一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。（二）建設(shè)條件位置條件項(xiàng)目位于東營市本年度破土動工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營”建設(shè)的重要基地。（三）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程防震烈度為八度。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng) 目指 標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒店50米 低層商鋪10米 市場8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場2層 住宅6層建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場項(xiàng)目寫入東營建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。（二）入口廣場景區(qū)“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場“漁港之歌”。產(chǎn)品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項(xiàng)目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售，便于資金的回籠。 （六）小型公寓“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價(jià)格不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需用品倉儲的實(shí)際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。二、東營商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀東營作為新興城市，隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起東營房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，已經(jīng)引起社會各界的重視和注意。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場臨時(shí)建設(shè)或利用原來建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤、房子模型、戶型結(jié)構(gòu)圖等，展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)了解項(xiàng)目情況，客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平面圖、項(xiàng)目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項(xiàng)目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強(qiáng)客戶的　購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強(qiáng)客戶購買信心）。（5）開盤儀式組織策劃大型公關(guān)活動，除組織市級領(lǐng)導(dǎo)參與外，還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動，邀請媒體參與宣傳，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的認(rèn)知度，促進(jìn)銷售。產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”的運(yùn)作模式，對整個(gè)市場進(jìn)行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。政府優(yōu)惠政策。突出項(xiàng)目“賣點(diǎn)”和項(xiàng)目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和有關(guān)說明。工期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，2005年3月動工至2005年9月結(jié)束。二期工程靜態(tài)投資為700－2100萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。二期工程： 　　此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建設(shè)200個(gè)交易攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建設(shè)600個(gè)攤位，建筑面積30000平方米。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完成四期工程的建設(shè)。（二）總利潤分析一期工程：如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）22000平方米＝1540萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）22000平方米＝1760萬元如定價(jià)每平方米1600元，則全部售出后銷售利潤：（1600－700）22000平方米＝1980萬元二期工程：建設(shè)10000平方米交易市場時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）10000平方米＝600萬元如定價(jià)每平方米1400元，則全部售出后銷售利潤：（1400－700）10000平方米＝700萬元如定價(jià)每平方米1500元，則全部售出后銷售利潤：（1500－700）10000平方米＝800萬元建設(shè)30000平方米交易市場時(shí)：如定價(jià)每平方米1300元，則全部售出后銷售利潤：（1300－700）30000平方米＝1800萬元如定價(jià)每平方米1400