【正文】 　　加強(qiáng)養(yǎng)老道德宣傳，完善養(yǎng)老法律法規(guī)體系?！　∽鹄蠍塾资俏覀冎腥A民族的光榮傳統(tǒng)。再過50年，屆時(shí)，%將是60歲以上的老人。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能務(wù)必予以保護(hù)　　和支持，而且家庭所能給予老年人的幫忙和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的?！　?3)政治保障　　黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老帶給了政策和制度保障　　首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，個(gè)性是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東帶給最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。老年公寓的模式。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。規(guī)模與檔次。設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。我們應(yīng)按照中國政府制定的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的養(yǎng)老原則，建立貼合我國國情和老年人需求的中國老年公寓?！　∪鐚⒋吮壤浦寥珖敲磳?duì)老年　　公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切?？梢?，中國老人養(yǎng)兒防老的觀念正在發(fā)生變化。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長?！　±夏旯⑿枨蟮牟粩嘣鲩L。目前我國老年人選取養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主?！　∷枷胗^念　　在過去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機(jī)構(gòu)開辦和經(jīng)營，人們把到　　養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無經(jīng)濟(jì)潛力的孤寡老人。那么，投資養(yǎng)老院錢景到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示。追求高品位，高素質(zhì)，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂園，到那里以后，能夠丟掉一切家務(wù)的煩惱，子女探望老人不再是負(fù)擔(dān)，所以把它建成一座東方的伊甸園。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。在一些新近的調(diào)查　　報(bào)告中我們能夠看到，大概每五位合肥人中就有一位老人。有35％的老人能夠乘公共汽車、出租車外出；有18％的老人能夠拜訪左鄰右舍；有37％的老人不能單獨(dú)外出，但能夠一個(gè)人自理居家生活（如圖3（略））?！　　楸苊饣虮M可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。從國內(nèi)市場(chǎng)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于沉睡階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正在吸引著全球的目光。需每年到民　　政部門審批一次?！　《?、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬╅_辦組織或個(gè)人的身份證明；　　（二）機(jī)構(gòu)章程；　?。ㄈ┵Y金狀況證明；　　（四）場(chǎng)所證明；　?。ㄎ澹┫腊踩⑿l(wèi)生防疫證明；　　（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的帶給醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書?！　』锸迟M(fèi)成本3005012=180000元?！　)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺(tái)，總控制在8000元。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補(bǔ)盈利潛力不足。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)到達(dá)了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。目前深圳實(shí)際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。　　盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，那里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要思考在內(nèi)。工程經(jīng)濟(jì)學(xué)既能夠分析夕陽紅養(yǎng)老院這個(gè)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，又能夠進(jìn)行更好方案的選取。　　本養(yǎng)老院項(xiàng)目的建設(shè)弘揚(yáng)了中華民族尊老、敬老、愛老的傳統(tǒng)美德，是社會(huì)精神禮貌資料的一大體現(xiàn)?！　〉谌拢猴L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避推薦　?。?）在項(xiàng)目實(shí)施之前，務(wù)必事先制定一個(gè)切實(shí)可行的、科學(xué)的進(jìn)度計(jì)劃?！　‰S著人們的法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。雖說目前該院經(jīng)營狀況良好，但是由于股東投資潛力有限，不得不放棄原有經(jīng)營的其他產(chǎn)業(yè)。這能夠把近期的巨大投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出。養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%?！　。ㄒ唬┩顿Y凈現(xiàn)值：　　NPV=（CICO）t/（1+Ic）t得NPV=*（1+7%）1+*（1+7%）2+*(1+7%)3+*(1+7%)4+*(1+7%)5+*(1+7%)6+*(1+7%)7+*(1+7%)8+*(1+7%)9+*(1+7%)10+*(1+7%)=　　由于項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值于零，證明項(xiàng)目的盈利潛力到達(dá)或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行?！　、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10萬元。此外我們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬元，為期2年（%）。　　（2）融資組：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇　　（3）會(huì)計(jì)：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇；設(shè)主辦1人，享受F5級(jí)別待遇　?。?）出納：設(shè)主管1人，享受E4級(jí)別待遇業(yè)務(wù)發(fā)展中心人員編制，共17人　?。?）業(yè)務(wù)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受C6級(jí)別待遇；業(yè)務(wù)代表3人，享受F5級(jí)別待遇　?。?）外聯(lián)部：設(shè)經(jīng)理1人，享受C6級(jí)別待遇；辦事員2人，享受F5級(jí)別待遇　?。?）策劃部：設(shè)項(xiàng)目策劃主管1人，享受E4級(jí)別待遇；項(xiàng)目策劃人員2人，享（8）受F5級(jí)別待遇；設(shè)活動(dòng)主管1人，享受E4級(jí)別待遇，活動(dòng)實(shí)施員2人享受，F(xiàn)6級(jí)別待遇　?。?）項(xiàng)目部：設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人，享受C4級(jí)別待遇；項(xiàng)目主管1人，享受D4級(jí)別待遇；項(xiàng)目實(shí)施人員2人，享受E6級(jí)別待遇　　第二章：人員培訓(xùn)　　首先我們需要對(duì)高管編制中的四位高管進(jìn)行人員培訓(xùn)，需要讓他們明白并且了解在養(yǎng)老院這個(gè)項(xiàng)目中的一些基本的知識(shí)，并對(duì)在此方面的一些基本管理有必須的了解?！　〉谌拢涵h(huán)境保護(hù)措施　　項(xiàng)目建設(shè)期間施工企業(yè)應(yīng)避免機(jī)械打樁和大功率的振動(dòng)設(shè)備運(yùn)行，以免造成對(duì)周邊建筑物的損毀，及干擾正常的生產(chǎn)、生活秩序，嚴(yán)格性杜絕夜間機(jī)械作業(yè)?！　。?）第二階段：工程施工階段　　主要完成養(yǎng)老院主體工程及室內(nèi)外粉刷、地下排水、電力設(shè)施、綠化等工程建設(shè)?！　〉谌糠郑嘿Y源、原材料、燃料及公用設(shè)施狀況　　建設(shè)養(yǎng)老院所需的建筑材料從本地均可采購。　　第三章：擬建項(xiàng)目的規(guī)?！　∠﹃柤t養(yǎng)老院現(xiàn)有地面積5000平方米，總建筑面積5000平方米，計(jì)劃拆除危房1334平方米，新建房屋面積1400平方米，其中：新建1幢2層磚混結(jié)構(gòu)居住房800m2，新建1幢2層辦公服務(wù)用房600m2。尊老愛幼是我們中華民族的光榮傳統(tǒng)，新建的航空港區(qū)敬老院，將成為鄭州市的弱勢(shì)老人，孤兒等帶給了一個(gè)老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的好場(chǎng)所，不僅僅使老年人晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也成為孤兒等困難弱勢(shì)群體帶給一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。目前，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。而由于經(jīng)濟(jì)潛力的提高人們?cè)敢獬鲥X讓老人進(jìn)入養(yǎng)老院，觀念的轉(zhuǎn)變也使老人們能夠理解這種做法。隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。從國內(nèi)市場(chǎng)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于沉睡階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的巨大經(jīng)濟(jì)效益正在吸引著全球的目光。資金籌措，陽光養(yǎng)老綜合服務(wù)中心自籌資金150萬元，申請(qǐng)上級(jí)部門資、補(bǔ)、助或協(xié)助貸款150萬元。確立五保三無老人的長效供養(yǎng)機(jī)制、供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，以及醫(yī)保。在服務(wù)中心的總框架下根據(jù)實(shí)際狀況，打破地域限制，統(tǒng)一布局，設(shè)立不同服務(wù)資料的專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)?！　±眄樅脵?quán)屬關(guān)系，明確各方職責(zé)。　　增強(qiáng)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，更好的保障在院老人的合法權(quán)益，到達(dá)五有標(biāo)準(zhǔn)，踐行中央制定的老齡工作方針政策，更好地為老人帶給及時(shí)、全面的服務(wù)，離不開改革的深入推進(jìn)和運(yùn)行機(jī)制的深刻調(diào)整?！　?：項(xiàng)目實(shí)施后會(huì)有良好的社會(huì)效益。黨中央、國務(wù)院發(fā)出了構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召，縣委、政府也提出建設(shè)和諧要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。養(yǎng)老服務(wù)中心成立后，能夠滿足我縣社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求，同時(shí)也為社會(huì)家庭排憂解難，再次能夠增加就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)崗位。將公有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尤其是現(xiàn)有管理不規(guī)范，服務(wù)水平差的機(jī)構(gòu)，委托給社會(huì)力量來管理和運(yùn)營，將會(huì)盤活公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的存量，使原有資源得到更好的利用和發(fā)展，為養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)注入蓬勃的生機(jī)和活力。明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，敬老院原有硬件建設(shè)投入，歸服務(wù)中心負(fù)責(zé)，歸敬老院所有。如、臥床護(hù)理院，精神障礙老人院，臨終安樂院等特殊養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。確保五保三無老人免費(fèi)參加新農(nóng)合，納入大病醫(yī)護(hù)救助，并實(shí)行零起步救助。　　五：效益分析　　服務(wù)中心擬建床位200張，按年入住率70%計(jì)算，按自理老人每月六百元計(jì)算，預(yù)計(jì)可收入100萬元左右，家政服務(wù)、培訓(xùn)等可收入十萬元左右，種植園，養(yǎng)殖場(chǎng)預(yù)計(jì)收入20萬元左右。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求?！　∈鍟r(shí)期，我國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長高峰，60歲以上的老年人將新增800萬，%增加到16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將超多增加。據(jù)報(bào)道，到2010年，重慶養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)應(yīng)到達(dá)28800張。因此建一個(gè)養(yǎng)老院能夠解決老人生活問題的同時(shí)給企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)利益。到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即沒4個(gè)人中就有一位老人；（%）（%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到用心地促進(jìn)作用。維修原有住房1560m2，硬化道路面積250m2，綠化面積為330m2。還需購置床，柜子等生活用品，本地也均可采購。此階段務(wù)必思考到各方面因素，貼合當(dāng)?shù)鼐穸Y貌建設(shè)狀況。建筑施工場(chǎng)地設(shè)置臨時(shí)安全圍欄，建筑物設(shè)置安全網(wǎng)，施工機(jī)械注意防塵降噪?！　?duì)各個(gè)部門的行政管理人員進(jìn)行崗位前培訓(xùn)，在上崗之后的每一個(gè)月需要進(jìn)行一次集中的培訓(xùn)和工作總結(jié)，相互討論并學(xué)習(xí)比較好的一些基本的管理觀念和好一點(diǎn)的管理辦法?！　〉诙拢喉?xiàng)目總成本費(fèi)用估算　　房建投入：思考到經(jīng)營的長久性，雖然可能投資回收期長些，但是是值得投資的，由于從事非營利事業(yè)，可邀有意愿回報(bào)社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，控制在850萬元以內(nèi)。　　職工工資：按服務(wù)管理人員20人計(jì)算，每人福利工資按24000/年估算，年福利工資總計(jì)48萬元。　?。ǘ┴?cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）　　(CICo)tX(1+FIRR)t=0　　*（1+R）1+*（1+R）2+（1+R）3+（1+R）4+（1+R）5+（1+R）6+（1+R）7+（1+R）8+（1+R）9+（1+R）10=1000　　IRR17%　?。ㄈ┩顿Y回收期：　　回收期=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)1+（未收到現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）　　=51+（）=　　根據(jù)以上三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，NPV遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率為17%大于資本收益率7%，投資回收期在養(yǎng)老行業(yè)算是十分好的了，因此值得投資。養(yǎng)老院的規(guī)模按1000張床位計(jì)算，回收資金的主要收入來源是一次性設(shè)備購置費(fèi)，人均收費(fèi)約8000元，10年的周轉(zhuǎn)率為3次，共計(jì)約2400萬元；床位費(fèi)每人每月500元，10年入住率按100%計(jì)算共計(jì)約6000萬元；其他收入抵扣經(jīng)營成本。但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢？答案只有一個(gè)，那必須是多年的爛尾樓。由于經(jīng)營權(quán)不能抵押貸款，為了籌措養(yǎng)老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住宅也做了銀行抵押貸款。由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn)為其有必須的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償潛力，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過程中的失誤和不當(dāng)，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償?！　。?）公司利用不同形式的有固定價(jià)格固定工期的交鑰匙合同和實(shí)報(bào)實(shí)銷合同?！　”攫B(yǎng)老院項(xiàng)目建成投入使用后對(duì)于提高當(dāng)?shù)厝罕娢幕裆钯|(zhì)量，加快推進(jìn)社會(huì)禮貌養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧，不斷提高當(dāng)?shù)囟Y貌程度都具有重要好處。在我們進(jìn)行夕陽紅養(yǎng)老院可行性研究的過程中，我們進(jìn)行了市場(chǎng)需求的調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模的估計(jì)，不僅僅有資源、原材料、燃料及公用設(shè)施狀況，還有養(yǎng)老院項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。其計(jì)算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費(fèi)）服務(wù)成本即為盈虧，收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)86家，床位共計(jì)3500余張，剛剛到達(dá)老年人口千分之二的最低要求，就應(yīng)還有很大的發(fā)展空間。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的潛力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能透過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。（可在開業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）　　g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元?！　∷娰M(fèi)40050=20000元　　取暖費(fèi)700平米20=14000元　　辦公費(fèi)用60012=7200元　　設(shè)備耗材、維護(hù)等2000元　　租金10萬元。　　三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：　　市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請(qǐng)。　　貼合星光老年之家投入條件的，可