【正文】 （五）2010年安排資金34142萬(wàn)元，%，主要用于項(xiàng)目后期完善。資金籌措方案為：由申請(qǐng)銀行貸款和業(yè)主自籌組成。（％～％）工程保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)511萬(wàn)元。綠化工程按150元每平方米計(jì)算，估算投資390萬(wàn)元。自來(lái)水管線工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬(wàn)元。道路及管網(wǎng)管線工程道路工程：機(jī)動(dòng)車道按每平方米250元計(jì)算，估算投資336萬(wàn)元?！耠姎庹彰鞴こ蹋ê娞莨こ蹋┌疵科椒矫?40元計(jì)算，估算投資8236萬(wàn)元。以及配套道路、管網(wǎng)、綠化工程、街道辦事處、派出所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等以及同步建設(shè)的市政配套工程。（十一）2009年～2010年12月底前，進(jìn)行第三期、第四期新居工程的施工建設(shè)。（一）琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改）在2008年8月底前完成。第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施原則在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，要本著“全面布局、合理安排、科學(xué)設(shè)計(jì)、保證質(zhì)量、先急后緩”的原則，認(rèn)真組織項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)是新一輪城市化建設(shè)的一個(gè)良好的契機(jī)，為此項(xiàng)目的建設(shè)從城市化的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)講也是非常必要的。此外，除用于碾回填部分外，其余棄渣的妥善處置必須落實(shí)，應(yīng)作出合理規(guī)劃。在中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)（：//）等指定媒體上公開(kāi)發(fā)布工程設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料、重要設(shè)備等招標(biāo)公告。四、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求項(xiàng)目全部采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過(guò)程中，為保證項(xiàng)目的公開(kāi)，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資質(zhì)有如下要求：（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。（二）在招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)投標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其它組織都可以投標(biāo)。其次，做好安全檢查。在項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，制定具體的《合同管理辦法》，對(duì)合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、對(duì)合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對(duì)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。五、加強(qiáng)質(zhì)量管理工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗(yàn)收合格。（六）檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購(gòu)工作。需加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的監(jiān)督管理。項(xiàng)目區(qū)為**城東、城南副中心連接處，項(xiàng)目區(qū)建設(shè)符合**市的城市總體規(guī)劃。三、地形及工程地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)位于**市區(qū)東南部，地形平坦，地表為砂質(zhì)壤土層，地下潛水層埋深35米，含水層為砂卵石層，地下水對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。二、建筑單體豎向設(shè)計(jì)、建筑物層高：地下一層： 4 m；地上一層： 住宅：（架空層）、3 m， 商業(yè)： 4－；地上二層： 住宅：3 m 、 商業(yè)： 4－；地上三層及以上： 3 m。本項(xiàng)目按照居住組團(tuán)的方式建設(shè)成為以高層建筑為主的住宅小區(qū)，樓宇平面布置富有韻律感，規(guī)劃方案保證了小區(qū)內(nèi)部的居住品質(zhì)，避免了城市道路交通噪音對(duì)居住的干擾，提升了內(nèi)部各幢住宅樓的檔次和價(jià)值。小區(qū)主入口設(shè)置于地塊南側(cè)，5幢建筑圍合成中庭，中庭主要為綠化和全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地“四期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，“一期”項(xiàng)目用地東側(cè)，為一東西向狹長(zhǎng)地塊，其南側(cè)為規(guī)劃派出所用地、街道辦事處用地、幼兒園和中小學(xué)用地等。本可行性研究報(bào)告根據(jù)規(guī)劃調(diào)整總建筑面積為588300平方米，用地面積根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加。同時(shí)修建公廁3所，每所建筑面積80平方米，共計(jì)240平方米，沿道路設(shè)置垃圾箱，按50米設(shè)置1處，共計(jì)60個(gè)。4）通訊管線通訊管線總長(zhǎng)840米，24孔管，在道路東北側(cè)布置。（二）配套道路及管網(wǎng)工程道路工程（1）道路根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將新建琉璃一街25米，道路總長(zhǎng)840米，占地面積21000平方米。按目前可比市場(chǎng)價(jià)格，開(kāi)發(fā)后高層電梯公寓均價(jià)可達(dá)5200元/平方米左右。實(shí)例2：沙河堡地塊地塊位于東郊二、三環(huán)路之間，2007年拍賣，住宅用地起拍價(jià)450萬(wàn)元/畝，以940萬(wàn)元/畝拍出。由于本區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好，交通便利，土地價(jià)格低于二環(huán)路以內(nèi)，消費(fèi)者用購(gòu)買市區(qū)二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價(jià)格，可以在此買上更好的住房愿望。政策優(yōu)勢(shì)（1）按照**市城市總體規(guī)劃，向東向南發(fā)展是既定的戰(zhàn)略，因此從規(guī)劃上和政府在政策引導(dǎo)方面，對(duì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)都十分有利。（三）土地配套條件為使該地塊具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件，首先要對(duì)地塊進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，將現(xiàn)有“生地”轉(zhuǎn)化為具有開(kāi)發(fā)條件的建設(shè)用地，即完成“七通一平”工作，其主要內(nèi)容為：（一）拆遷安置工程（二）區(qū)內(nèi)道路工程（三）公共綠化工程（四）環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程（五）專業(yè)管線工程雨、污排水工程自來(lái)水工程天然氣工程電力工程通訊工程上述各項(xiàng)配套條件已逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)出讓時(shí)候具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。項(xiàng)目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達(dá)；開(kāi)發(fā)、整理產(chǎn)品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費(fèi)，也由當(dāng)?shù)卣孕形姆绞酱_定，費(fèi)用水平大幅抵于同期所開(kāi)發(fā)整理產(chǎn)品的平均市場(chǎng)價(jià)值。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約25平方公里，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦、金像寺和皇經(jīng)三個(gè)社區(qū)。并接受政府委托，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)農(nóng)農(nóng)村“五?！崩先撕统鞘小叭裏o(wú)”老人進(jìn)行集中供養(yǎng)。項(xiàng)目選址位于**市東南部三環(huán)路外側(cè)，琉璃立交橋附近，北距三環(huán)路約500米。群眾的社會(huì)化養(yǎng)老的需要不斷增長(zhǎng)，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務(wù)的質(zhì)量提出了更高要求。從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，經(jīng)天路、皇經(jīng)樓1街、2街、3街等三環(huán)路兩側(cè)的片區(qū)道路相繼建成或完成改造，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施配套水平大幅度提升，基本實(shí)現(xiàn)了與中心城區(qū)的一體化，人民居住條件和居住質(zhì)量大幅度提升，生活水平穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)二元化的社會(huì)結(jié)構(gòu)得到了根本改變。三、周邊“新居工程”概況 2004年，**市委、市政府作出了加快“三個(gè)集中，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重大戰(zhàn)略部署。2007年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入27825萬(wàn)元。2008年全區(qū)共出生2438人，‰，‰。其中，跨國(guó)公司設(shè)立的投資性公司和代表處75家，近年來(lái)，錦江區(qū)堅(jiān)持“以商務(wù)支撐商貿(mào)，經(jīng)文化潤(rùn)色經(jīng)濟(jì)，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是**市最繁華的中心城區(qū)。賴家店場(chǎng)鎮(zhèn)改造是市政府確定的重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目，, 目前，項(xiàng)目已完成拆遷，城市基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)。其中沙河綜合整治工程于2004年獲 “建設(shè)**杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2006年，奪得世界河流整治最高獎(jiǎng)項(xiàng)— “國(guó)際舍斯河流獎(jiǎng)”。城投集團(tuán)所屬二級(jí)單位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。公司建立了較為完善的管理制度和操作規(guī)范，在管理過(guò)程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡與和諧，在多年的管理工作中形成了較為獨(dú)特的管理方法，建立起了規(guī)范化的服務(wù)體系。第三章 項(xiàng)目申請(qǐng)單位介紹本項(xiàng)目由**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為項(xiàng)目業(yè)務(wù)投資建設(shè)，并組織運(yùn)營(yíng)。（四）投資估算及資金來(lái)源投資估算“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為167174萬(wàn)元，其中：序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬(wàn)元）比例 （%）一第一部分工程費(fèi)用1441201農(nóng)民新居和安置房1317372道路及管網(wǎng)管線工程15223公建配套設(shè)施10862二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用11477三預(yù)備費(fèi)9221四建設(shè)期貸款利息2356五工程建設(shè)總投資167174資金來(lái)源項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元，資金來(lái)源具體構(gòu)成如下：（1）申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款30000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銀行軟硬貸款75000萬(wàn)元。可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)：《**市國(guó)土資源局關(guān)于**市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見(jiàn)函》（成國(guó)土咨詢函〔2009〕21號(hào)）；本擬建項(xiàng)目《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》（選字510104200910037）；建設(shè)部、民政部《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（建標(biāo)〔1999〕131號(hào)）；其他相關(guān)資料。七、可行性研究報(bào)告概要及主要結(jié)論意見(jiàn)（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略部署項(xiàng)目建設(shè)有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)增強(qiáng)城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實(shí)施項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足增加的拆遷安置需求（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模農(nóng)民新居和安置房建筑面積588300平方米。（2）業(yè)主自籌62174萬(wàn)元。**城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司是**城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱城投集團(tuán)）的全資子公司。公司注重提升各級(jí)員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，著力打造一支高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。截止2008年12月31日。目前，城投集團(tuán)正在實(shí)施以下**市重點(diǎn)城市建設(shè)工程：（1）城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設(shè)。投融資平臺(tái)城投集團(tuán)是省、市政府指定的融資平臺(tái)，除承擔(dān)自身項(xiàng)目的融資外，還承擔(dān)了**市教育項(xiàng)目、地鐵一、二號(hào)線一期工程、6個(gè)工業(yè)園項(xiàng)目、大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目、衛(wèi)生項(xiàng)目及“”地震應(yīng)急及災(zāi)后重建項(xiàng)目的融資，（其中災(zāi)后重建貸款19億元），（）。錦江區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持“商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、開(kāi)放興區(qū)、建設(shè)帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展成就卓著。2008年，錦江區(qū)堅(jiān)定不移地實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機(jī)等嚴(yán)竣挑戰(zhàn)，著力抓好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)等重點(diǎn)工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災(zāi)、維護(hù)穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展力，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)建設(shè)全面推進(jìn)，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活水平進(jìn)一步提高。本項(xiàng)目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處），成立于2000年7月，為四川省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。作為市委、市政府部署實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措－中心城區(qū)五城區(qū)“新居工程”即于當(dāng)年起開(kāi)始實(shí)施。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的提出“新居工程”是實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重大舉措，**市委、市政府提出了推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會(huì)保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、城鄉(xiāng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領(lǐng)。（三）項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)提高社會(huì)福利水平，實(shí)施 “民心工程”的需要　民生工程是政府堅(jiān)持以人為本，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點(diǎn)關(guān)心弱勢(shì)群體，采取的一系列積極政策舉措。本項(xiàng)目在新建社會(huì)化養(yǎng)老院的同時(shí)，提升養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務(wù)滿足社會(huì)需求。項(xiàng)目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等綜合配套服務(wù)。該區(qū)域內(nèi)戶籍人口約10萬(wàn)人，常住人口約12萬(wàn)人。該項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。根據(jù)**市城市用地規(guī)劃。（2）由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，因此，可以享受舊城改造的有關(guān)政策，有利于降低土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來(lái)此購(gòu)房置業(yè)。實(shí)例地塊與本項(xiàng)目涉及土地比較表●基本情況項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí) 例本項(xiàng)目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)）沙河堡地塊（二環(huán)路以外、三環(huán)路以內(nèi)）地域區(qū)分較 好稍差用地性質(zhì)住宅住 宅出讓價(jià)（起拍價(jià)）265萬(wàn)元/畝450萬(wàn)元/畝成交價(jià)940萬(wàn)元/畝出讓時(shí)間20022007地 勢(shì)平 坦有起伏地 質(zhì)普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好●交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計(jì)正常估計(jì)正?！窠灰讜r(shí)間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）10％10％●區(qū)域因素自然因素較好稍差社會(huì)環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076●其他個(gè)別因素對(duì)比：實(shí)例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項(xiàng)目地塊面積較大，容積率不可能過(guò)高，實(shí)例地塊比本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊有一定的優(yōu)勢(shì)，此外，實(shí)例地塊更靠近市中心，開(kāi)發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項(xiàng)目地塊。本項(xiàng)目你拍賣土地住宅開(kāi)發(fā)上市時(shí)間約為2010～2012年，據(jù)一般估計(jì)，目前**市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格不低于根據(jù)目前市場(chǎng)行情的股價(jià)。（2）交通標(biāo)志道路標(biāo)線工程總長(zhǎng)840米。（三）新居配套工程辦事處新建辦事處一處，占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目由新居工程、拆遷安置房和公建配套設(shè)施組成，分為五期建設(shè)實(shí)施，其公建配套為中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、辦派綜合樓等。）用地規(guī)模本項(xiàng)目主要還款資金來(lái)源為原配置700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村7組、包江橋村10組和東光村5組的配置土地。四期項(xiàng)目共布置八幢26～30層高層住宅樓，地塊西側(cè)和東側(cè)北部3幢樓房均南北向長(zhǎng)條形布置，東南部5幢為東西向布置。小區(qū)內(nèi)采用較高容積率（），以提高