【正文】 同時，也要感謝管理學(xué)院各位老師四年的培養(yǎng)和教育，是你們的無私奉獻(xiàn)給予了我奮斗的勇氣和信心，感謝學(xué)校和管理學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)為我提供的優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓我能夠在一個良好的學(xué)習(xí)氛圍中進步和成長。結(jié) 論 從稅務(wù)籌劃作為新興的產(chǎn)業(yè)在中國迅速崛起以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟狀況的不斷發(fā)展，稅務(wù)籌劃越來越被人們所接受和追捧。二、簽訂合同時的稅務(wù)籌劃簽訂合同的時候也可以展開稅務(wù)籌劃，其內(nèi)容包括：首先，伊泰置業(yè)在銷售舊房屋的時候，可以從房地產(chǎn)中將能夠單獨計價的那部分抽離出來，像房屋內(nèi)部的電器、辦公用品等。第二種方式則是上述營業(yè)稅稅務(wù)籌劃案例一中提到的方法，伊泰置業(yè)可以按其所發(fā)生的營業(yè)稅應(yīng)稅行為選擇適合的合作建房方式，這樣便可提高節(jié)稅利益。 營業(yè)稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié)由于伊泰置業(yè)經(jīng)常與其他房地產(chǎn)企業(yè)采取合作建房的方式開發(fā)房地產(chǎn)，故選擇合理的合作建房方式對于營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃是至關(guān)重要的。企業(yè)所得稅的計算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額（51）二、公司企業(yè)所得稅籌劃具體措施案例一：伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司在對鄂爾多斯的土地價值狀況進行研究之后，準(zhǔn)備投資5000萬開發(fā)建設(shè)一套商業(yè)用房，在經(jīng)過高層之間的協(xié)商討論之后對于資金的來源問題做出了如下安排：投入自有資金2500萬元，向銀行貸款2500萬元，預(yù)期從開工到竣工驗收所需時間為2年。第二,增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除的項目金額。對于伊泰置業(yè)來說，土地增值稅也是稅負(fù)最重的一個稅種。但是對于購買者來說一次性付清大量的房屋款項是吃力并且不合算的，故房地產(chǎn)大都會采用分期付款方式收回房屋價款。對這種合作建房的形式，則要根據(jù)其存在的問題進行具體分析。二、 財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高除了企業(yè)高層沒有考慮到稅務(wù)籌劃的重要性之外，伊泰置業(yè)房地產(chǎn)有限公司的財務(wù)人員并沒有具備很完善的專業(yè)知識，他們中大多數(shù)人員都是企業(yè)的老員工，有的甚至都沒有會計從業(yè)資格證，更不了解何為稅務(wù)籌劃，只是單一的履行會計和出納的職責(zé)，稍微專業(yè)一點的財務(wù)人員兼任稅務(wù)方面的工作，整個企業(yè)稅務(wù)運作系統(tǒng)并不完善。成立于2006年5月9日。房地產(chǎn)企業(yè)只要在稅收法律制度允許的范圍內(nèi)進行稅務(wù)籌劃，不僅不會觸犯法律而得到懲罰，而且還能夠提升其利潤空間。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅収制度存在稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，稅種復(fù)雜，重復(fù)征稅，計稅依據(jù)不合理等普遍現(xiàn)象，經(jīng)過稅務(wù)籌劃后可有效地節(jié)省企業(yè)的財務(wù)資金，管理企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營過程，從而提高了企業(yè)財務(wù)管理水平。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計繳城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)成要素包括課稅主體、課稅客體、計稅依據(jù)、稅率、應(yīng)稅范圍、應(yīng)稅時間等，以上這些稅制要素是房地產(chǎn)業(yè)整個納稅過程中所涉及到的必不可少的因素，與企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營有著密不可分的關(guān)系。始于上世紀(jì)八十年代的我國土地制度改革和住房制度改革，其核心就是將土地和住房問題的解決推到商品化、市場化道路上去。我國的房地產(chǎn)業(yè)雖然是在20世紀(jì)末期才逐步發(fā)展和成型，但是房地產(chǎn)業(yè)在我國能夠發(fā)展的如此迅速的原因如下所述：一、中國經(jīng)濟快速穩(wěn)步發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。五、維護主體合法權(quán)益依法治稅不僅要求稅務(wù)機關(guān)依照稅法規(guī)定合理、合法地征收稅款，而且還要求納稅人按規(guī)定及時、足額地交納稅款。三、獲取資金時間價值稅務(wù)籌劃的目標(biāo)還包括納稅人利用恰當(dāng)?shù)氖侄问沟盟枥U納的稅款能夠推遲到以后期間繳納，在時間上獲取資金的有效價值。在保持總收益不變的基礎(chǔ)上，就得把總成本降低到最小。企業(yè)在發(fā)生納稅行為時，為了達(dá)到資本總收益最大化的目的，要綜合考慮到除稅收因素外的各個因素。三、風(fēng)險性。 稅務(wù)籌劃的特點一、合法性。然而，由于我國的社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，法律完善健全與否的情況，引進的時間問題等各方面的制約因素，稅務(wù)籌劃仍處于起步階段，即只停留在利用稅收優(yōu)惠和稅收漏洞的階段，而且在中國所謂的“稅收籌劃”，研究并不夠系統(tǒng)，只停留在使用折舊扣稅利息，扣稅分紅和投資收益的差異及稅務(wù)處理來達(dá)到節(jié)稅的目的，并沒有根據(jù)稅制現(xiàn)狀分析稅務(wù)籌劃空間。若企業(yè)不進行合理的稅務(wù)籌劃，將有可能造成重復(fù)納稅和難以預(yù)料的納稅支出等后果。房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)比其他行業(yè)企業(yè)稅負(fù)高就是由上述原因造成的，即應(yīng)稅稅種多、稅率高。由于房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)狀況幾乎是各個行業(yè)中最復(fù)雜，最多元化的，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃是非常有必要的，因而本文作出的研究是以房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃為主的。 on today39?？茖W(xué)的稅收籌劃，不僅有助于優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，而且有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)商的利益最大化。 planning risk目 錄第1章 引言............................................................ 1 研究目的與背景 1 研究目的 1 研究背景 1 研究意義及具體思路 2 研究意義 2 研究思路 2第2章 稅務(wù)籌劃基本理論................................................ 3 稅務(wù)籌劃的定義 3 稅務(wù)籌劃的特點 3 稅務(wù)籌劃的目標(biāo) 4第3章 房地產(chǎn)概念及相關(guān)稅制概述........................................ 7 房地產(chǎn)的相關(guān)概念與發(fā)展原因 7 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系 8 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程及其適用稅種 8第4章 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性和可行性.............................. 11 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性 11 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性 11第5章 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)各涉稅環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃..................... 13 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)基本概況及稅務(wù)籌劃原因 13 伊泰置業(yè)公司基本概況 13 伊泰置業(yè)房地產(chǎn)公司進行稅務(wù)籌劃原因 13 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)各個稅種的稅務(wù)籌劃 14 公司涉及的稅種 14 營業(yè)稅稅務(wù)籌劃 14 土地增值稅稅務(wù)籌劃 16 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃 18 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃總結(jié) 19 營業(yè)稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié) 19 土地增值稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié) 19 企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃方案總結(jié) 20結(jié) 論................................................................ 22參考文獻(xiàn).............................................................. 23謝 辭................................................................ 2424 / 29第1章 引言 研究目的與背景 研究目的自從改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)企業(yè)逐步發(fā)展，而由于近年來鄂爾多斯煤炭業(yè)的迅速發(fā)展，首先帶動的便是房地產(chǎn)企業(yè)。通過稅收籌劃的手段可達(dá)到使企業(yè)成本降低，經(jīng)濟效益增加，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢的目的。房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)區(qū)別包括：一、產(chǎn)品的差異性。最后，通過鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)的實際籌劃對上述理論研究進行實際案例分析。這種看法是完全錯誤的，稅務(wù)籌劃與這些具有違法性質(zhì)的行為是不同的，俗話說：“野蠻的人抗稅，糊涂的人騙稅，狡猾的人避稅，精明的人方進行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的籌劃性體現(xiàn)在籌劃的行為一般都在應(yīng)稅行為發(fā)生之前就做出了合適的選擇和應(yīng)對的方法。綜合性體現(xiàn)在相比于個別稅負(fù)稅種的高低，稅務(wù)籌劃更加重視的是企業(yè)總體利潤的穩(wěn)定的步步增長。 稅務(wù)籌劃的目標(biāo)一、降低納稅負(fù)擔(dān)納稅人對于追求整體納稅負(fù)擔(dān)的降低，是稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的基本原因。而在通過有效的稅務(wù)籌劃之后，能夠讓納稅人不會處于偷稅漏稅之后會產(chǎn)生的風(fēng)險巨大的狀況。雖然納稅人通過稅務(wù)籌劃可使得企業(yè)達(dá)到利潤最大化的目的，但稅務(wù)籌劃是需要成本的。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，房地產(chǎn)的調(diào)控和管理等。城市發(fā)展和提高人民生活條件的兩股洪流形成了我國房地產(chǎn)發(fā)展的大好形勢。三、市場需求的逐漸提高是我國房地產(chǎn)發(fā)展的動因。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程及其適用稅種房地產(chǎn)企業(yè)較其他行業(yè)企業(yè)涉及的稅種較多，且較為復(fù)雜，其開發(fā)經(jīng)營流程主要包括：開發(fā)階段，建設(shè)階段，銷售階段和租售管理階段。若企業(yè)能夠在不違法的情況下達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，從而減少承擔(dān)不必要的風(fēng)險，這是納稅人以及企業(yè)可以接受的。綜上所述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)自身核心競爭力，而且還可以加快落實國家宏觀調(diào)控政策。尤為重要的是，因為稅務(wù)籌劃方案在大多數(shù)情況下會造成企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動時將要在很長一段時間內(nèi)存在著收益的不穩(wěn)定性和支付資金在時間上的差異，因此稅務(wù)籌劃的資金時間價值和決策風(fēng)險是對稅務(wù)籌劃成本和收益相比較時必須要考慮到的。但沒有專門的部門和機構(gòu)對稅務(wù)籌劃做出詳細(xì)的研究，不專門研究稅率、稅種和國家各個階段的稅收政策，其財務(wù)、出納人員兼任與稅務(wù)相關(guān)的工作，并沒有進行專業(yè)的稅務(wù)籌劃，只是簡單地做一些每月報稅、納稅的工作。與此同時，營業(yè)稅的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，自03年1月1日開始，不征收營業(yè)稅的情況又增加了“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配共擔(dān)風(fēng)險的行為”一項；這項稅收優(yōu)惠政策對伊泰置業(yè)營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃有著重要作用。遵循營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對伊泰置業(yè)向合資企業(yè)所提供的土地使用權(quán)當(dāng)做股本的行為并不在營業(yè)稅征稅范圍之內(nèi)。 土地增值稅稅務(wù)籌劃一、伊泰置業(yè)土地增值稅分析土地增值稅的概念包含兩個要點,一是國有土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，二是地上的建筑物及其附著物連同土地所有權(quán)權(quán)屬一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，其所得的收入包括各種形式的收入，也就是貨幣收入，實物收入和其他