【正文】 用，這也就進一步導(dǎo)致整個公司領(lǐng)導(dǎo)層不注重稅務(wù)籌劃，員工做企業(yè)稅務(wù)籌劃的時間和精力也無法得到保證，整個公司的稅務(wù)籌劃環(huán)境都處于一個比較消極的狀態(tài)，同時稅務(wù)籌劃水平偏低也給企業(yè)帶來了很多不必要的麻煩。但沒有專門的部門和機構(gòu)對稅務(wù)籌劃做出詳細的研究，不專門研究稅率、稅種和國家各個階段的稅收政策，其財務(wù)、出納人員兼任與稅務(wù)相關(guān)的工作，并沒有進行專業(yè)的稅務(wù)籌劃，只是簡單地做一些每月報稅、納稅的工作。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)”、“萬博廣場”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會所”、“府利美佳苑”等商住項目，并且獲得了客戶及業(yè)內(nèi)的普遍認同，為伊泰置業(yè)打造高品質(zhì)地產(chǎn)品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司和1家控股公司，業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂爾多斯及整個內(nèi)蒙地區(qū)為重點，以內(nèi)地中心城市為點狀支撐輻射全國的戰(zhàn)略版圖。第5章 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)各涉稅環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃 鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)基本概況及稅務(wù)籌劃原因 伊泰置業(yè)公司基本概況鄂爾多斯伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司是伊泰集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。尤為重要的是，因為稅務(wù)籌劃方案在大多數(shù)情況下會造成企業(yè)在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動時將要在很長一段時間內(nèi)存在著收益的不穩(wěn)定性和支付資金在時間上的差異，因此稅務(wù)籌劃的資金時間價值和決策風(fēng)險是對稅務(wù)籌劃成本和收益相比較時必須要考慮到的。其次，在規(guī)劃稅務(wù)方案時，企業(yè)小心的精打細算，為了節(jié)省開支、減少浪費有些企業(yè)會單純地為了減少稅收負擔(dān)，從而忽略了使用這種方法帶來的一系列的譬如費用減少或者收入增加等不良后果。這種“涉稅零風(fēng)險”的的行為應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中得到發(fā)展與推廣。 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性隨著我國稅收大環(huán)境的改善，尤其是在我國一系列的稅收優(yōu)惠政策推出之后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一個很好的進行稅務(wù)籌劃的鍛煉機會。綜上所述房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕稅收負擔(dān)，提高企業(yè)自身核心競爭力，而且還可以加快落實國家宏觀調(diào)控政策。近幾年由于國家對于房價宏觀調(diào)控的政策，為了控制房價上漲做出了一系列的措施，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大大減少，而房地產(chǎn)業(yè)稅收稅種的復(fù)雜化，多元化，使得房地產(chǎn)業(yè)的稅負加重。而進行稅務(wù)籌劃需要對稅務(wù)知識，財務(wù)知識等專業(yè)知識精通的高素質(zhì)人才，引進了這些高端人才，則提高了企業(yè)會計核算水平。其次，稅務(wù)籌劃有利于提高企業(yè)財務(wù)管理水平和會計核算水平。若企業(yè)能夠在不違法的情況下達到減輕稅負的目的，從而減少承擔(dān)不必要的風(fēng)險，這是納稅人以及企業(yè)可以接受的。首先，合理的稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)提高他們在稅收方面的法律知識。 三、土地增值稅所用的稅率為四級超率累進稅率，計算公式如下：應(yīng)納土地增值稅=土地增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除率（31）土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項目金額（32）表32 土地增值稅的四級超率累進稅率和速算扣除率級次增值額占扣除項目金額的比例稅率速算扣除率150%以下部分30%02超過50%,未超過100%部分40%5%3超過100%,未超過200%部分50%15%4超過200%部分60%35%第4章 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性和可行性 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅的范圍十分廣泛，其中包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等12個稅種，幾乎囊括了整個稅收制度中稅種的二分之一，較其他企業(yè)相比稅負較重，而且在納稅上又有很多的特殊規(guī)定。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅以年計征，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程及其適用稅種房地產(chǎn)企業(yè)較其他行業(yè)企業(yè)涉及的稅種較多，且較為復(fù)雜，其開發(fā)經(jīng)營流程主要包括：開發(fā)階段，建設(shè)階段，銷售階段和租售管理階段。內(nèi)外資納稅人適合的稅制也是有區(qū)別的，其中包括所適用不同的財產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅，還包括在內(nèi)外資企業(yè)之間是否需征收教育費附加和城市維護建設(shè)稅等。房地產(chǎn)的相關(guān)稅收主要有兩大類，一種是具有財產(chǎn)稅性質(zhì)稅收，也就是對房地產(chǎn)的存在的數(shù)量進行征稅；第二種是具有所得稅和流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅收，即在房地產(chǎn)開工建設(shè)和銷售交易等環(huán)節(jié)所征的種種稅收，主要包括的有營業(yè)稅，企業(yè)所得稅、土地增值稅等。但真正決定我國房地產(chǎn)發(fā)展的還是社會和群眾個體從舊體制束縛下釋放出來的對商品房旺盛的市場有效需求。三、市場需求的逐漸提高是我國房地產(chǎn)發(fā)展的動因。譬如上海市上世紀最后十年的土地批租收益共計約一千億元，為上海城市發(fā)展“一年一個樣、三年大變樣”提供了經(jīng)濟支撐。國家除財政資金投入外，允許單位自籌資金、民營資本、境外資本、個人資金、金融資本、公積金、信托基金、土地批租收益、債券和股票市場資金等投入房地產(chǎn)業(yè)，這就從根本上解決了發(fā)展財力不足的問題。在計劃經(jīng)濟年代里，土地是免費分配供應(yīng)，這就導(dǎo)致土地資源的浪費和稀缺同時存在，土地價值無法從國家的資產(chǎn)財富中反映出；住房是由政府和各個單位無償分配并實施福利性租金，大批的城鎮(zhèn)居民無法分到房子，大部分的城市居民住在無法維持長時間的小房和破房當(dāng)中，住房問題成為各地爆炸性的社會問題。城市發(fā)展和提高人民生活條件的兩股洪流形成了我國房地產(chǎn)發(fā)展的大好形勢。經(jīng)濟的增長使地方的財政和老百姓的各項收入也呈現(xiàn)相應(yīng)增長的趨勢。我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是和我國經(jīng)濟超常規(guī)、長周期、高速度發(fā)展分不開的。此外，隨著我國對于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策作出的一些改變使得土地私有化和住房商品化，從而令房地產(chǎn)業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有著極其重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容包括國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)中介服務(wù)，房地產(chǎn)的調(diào)控和管理等。因此企業(yè)想要維護自身合法權(quán)益的話，進行稅務(wù)籌劃就是極其重要的一環(huán)。在現(xiàn)行稅收制度中，人治的因素還占據(jù)主導(dǎo)地位，這就需要納稅人通過籌劃工具來維護自身的合法權(quán)益。這里所提到的成本，既可以是單指當(dāng)前的實際成本，亦可以是將來可能出現(xiàn)的顯隱性成本所有的總和。雖然納稅人通過稅務(wù)籌劃可使得企業(yè)達到利潤最大化的目的，但稅務(wù)籌劃是需要成本的。企業(yè)如果能通過稅款延遲繳納的方式來獲得這樣的一筆營運資金，可以對大多數(shù)企業(yè)尤其是資金處于緊張狀態(tài)的的企業(yè)有極大的好處。理論上講，假如企業(yè)每季度都能將后一季度的一筆費用在當(dāng)期列支，每季度都能將本季度的一筆收入在下一季度計入應(yīng)納稅所得，這就意味著每季度都有一部分稅金有延期繳納的機會，等同于每季度都有一筆無息的貸款可供使用這筆無息貸款可以用來償還舊貸款，也就是說這筆貸款不需要再償還。因此，稅務(wù)籌劃所追求的目標也包括涉稅零風(fēng)險的實現(xiàn)。而在通過有效的稅務(wù)籌劃之后，能夠讓納稅人不會處于偷稅漏稅之后會產(chǎn)生的風(fēng)險巨大的狀況。因此，納稅人通過稅務(wù)籌劃來減輕稅收負擔(dān)是為了實現(xiàn)其實際經(jīng)濟利益的最大化，更是市場競爭體制是否健全的外在表現(xiàn)。一方面，企業(yè)的內(nèi)部成本包括在生產(chǎn)和經(jīng)營的整個流程中產(chǎn)生的各項費用，如用于外部采購的原材料、燃料、動力，支付工人的工資、津貼補貼、固定資產(chǎn)投資支出、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用等，而內(nèi)在成本的降低就意味著企業(yè)總體經(jīng)濟利益的提高。而納稅人要想實現(xiàn)其自身經(jīng)濟收益的最大化，所要求的不但是總體的收益大于總體的成本，更加注重這兩者之間的差額最大化。 稅務(wù)籌劃的目標一、降低納稅負擔(dān)納稅人對于追求整體納稅負擔(dān)的降低，是稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的基本原因。六、全局性。五、專業(yè)性。此外，納稅支出最小化的方案與經(jīng)濟效益最大化方案在本質(zhì)上并不相同。綜合性體現(xiàn)在相比于個別稅負稅種的高低，稅務(wù)籌劃更加重視的是企業(yè)總體利潤的穩(wěn)定的步步增長。而稅務(wù)籌劃的風(fēng)險性又具體包括籌劃條件的風(fēng)險，籌劃時效性風(fēng)險，征納雙方認定差異的風(fēng)險等幾個具體方面。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險性，也就是說納稅人在經(jīng)過稅務(wù)籌劃之后由于存在未知的因素，并沒有獲得預(yù)料中的籌劃結(jié)果，甚至有可能對企業(yè)利益造成一定損失的各種可能性。在進行投資或經(jīng)營調(diào)整前，投資經(jīng)營者選擇不同的方案，可以造成稅負的輕重也各不相同。稅務(wù)籌劃的籌劃性體現(xiàn)在籌劃的行為一般都在應(yīng)稅行為發(fā)生之前就做出了合適的選擇和應(yīng)對的方法。在符合遵守法律的這個大框架之下，當(dāng)同時可以選擇幾個或者多個納稅的方案時，納稅人就可以通過熟練地掌握甚至精通的運用稅法專業(yè)知識和實踐技術(shù)，對比選擇出最佳方案，這對于調(diào)節(jié)納稅人經(jīng)營行為，使得納稅人為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤也具有重要作用。合法性對于稅務(wù)籌劃來說不僅是最基本的特點，它更是稅務(wù)籌劃與偷稅逃稅行為區(qū)別開來的最根本的標志。稅務(wù)籌劃對于維護納稅人自身的合法權(quán)益來說非常重要，它更是納稅人納稅意識提高的具體表現(xiàn)和必然結(jié)果，稅務(wù)籌劃并不單單是企業(yè)為了節(jié)省稅收而作出的應(yīng)對措施，它更是貫穿于企業(yè)整個過程的對企業(yè)具有重大影響意義的重要內(nèi)容。這種看法是完全錯誤的，稅務(wù)籌劃與這些具有違法性質(zhì)的行為是不同的，俗話說：“野蠻的人抗稅，糊涂的人騙稅，狡猾的人避稅，精明的人方進行稅務(wù)籌劃。所謂的稅務(wù)籌劃是納稅人在合法的，或不違法的情況下，對于納稅人稅務(wù)方面所進行的籌劃，這種行為是對納稅人極其有利的一種行為，主要包括稅收節(jié)省的籌劃、稅收規(guī)避的籌劃、稅收轉(zhuǎn)退的籌劃和實現(xiàn)納稅零風(fēng)險，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的終極目標就是減輕稅負，推遲納稅期限，能夠在稅務(wù)繳納這個部分實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。 稅務(wù)籌劃的定義由于目前國際尚未對稅務(wù)籌劃有個很權(quán)威和全面的解釋，所以下面歸納了一些較權(quán)威的有關(guān)稅務(wù)籌劃的基本定義。第2章 稅務(wù)籌劃基本理論近年來，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，稅務(wù)籌劃迅速走紅，正逐漸成為我國重要的一個研究項目。最后，通過鄂爾多斯伊泰置業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)的實際籌劃對上述理論研究進行實際案例分析。 研究思路基于鄂爾多斯房地產(chǎn)企業(yè)具有大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的典型特點，故本文對房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃研究與研究大多房地產(chǎn)公司思路基本一致，首先歸納出稅務(wù)籌劃的定義和房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃相關(guān)內(nèi)容，然后對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收政策和國家宏觀調(diào)控政策進行研究，通過分析進而得出稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響。在現(xiàn)如今