房地產(chǎn)資本運營-任自強-免費閱讀
【正文】 我們最早實行的是在八十年代末期用的叫做股份制管理辦法這個問題。 管理隊伍最追求的五個職位是什么？為什么？ 我不認為管理隊伍最重要的是五個職位，管理隊伍最核心的就是老總，然后是你的一套創(chuàng)作班子、輔助人員，如果你的第一把手是黨委書記，所有的投資者都不給你投資，如果說你的第一把手還需要除了董事會之后還要其他人批準人家可能也不給你投資。 銀行的錢現(xiàn)在是怎么一個情況呢？我把2001年的情況給大家作一個簡單的介紹，2001年房地產(chǎn)投資是6245個億，％，％，其中商品房住宅投資是4279億，％，％，3860個億，全國去年的住房按揭貸款是6398億元，這里頭包括了公積金貸款，占全國主任消費貸款總額的86％，是1997年的33倍，我們可以從這個數(shù)據(jù)里面看到金融的發(fā)展速度是非?？斓模鴮Ψ康禺a(chǎn)的支持是非常大的，去年的銀行個人住房貸款是占了5858個億，而當年的一年之內(nèi)，銀行的按揭貸款是2282個億，紀念的1—2月份是263個億，那么銀行大概是用于房地產(chǎn)按揭和企業(yè)的貸款是5個億，那么進行融資最好不要忘記最好用的錢就是銀行的錢。那么我們現(xiàn)在的發(fā)展商在很多方面都是沒有優(yōu)勢的，那么比如說自己建一個樣板房，那么比如說人家過來拍個照學習學習，那么他就不允許人家拍照，那么實際上這種不開放的心態(tài)是很不對的。 第三個就是市場經(jīng)濟的判斷，要看你這個企業(yè)對市場的影響力，你的運營能力、知名度和市場占有率和信譽度，那么我們知道在上市過程中有一個推介活動，那么就是到所有的投資者那里去出自己，就是要推品牌，那么品牌的最大作用就是對信息的了解程度，最快、最短、最直接，比如說海爾，比如說長虹，大家馬上就知道他是生產(chǎn)電視機的，而他的電視機質(zhì)量是比較好的，你不需要了解其他更多的信息了，而如果我說這是一個土豆，那么你可能要先想想他是哪產(chǎn)的，然后想想他的特點什么樣，那么這就不同了。那么大家知道，如果我們沒有具備那么多馬上開工的項目的話，我沒有那么的錢，我也不能要。那么這是我們已經(jīng)完成的兩項。 同時我們在國內(nèi)又以合資公司的名義發(fā)行了企業(yè)股債券，我們可能是唯一的一家，我們第一次發(fā)行是完全全民所有制，而第二次發(fā)行的企業(yè)債實際上是合資企業(yè)的企業(yè)債。93年我們進行股份制改造以后，94年做了一個送二配三的增資擴股，原有股東每10股送了2股，然后每10股配送3股，不上市的公司，不流通的股票也可以議價發(fā)行，我們第二次發(fā)行的價格是2塊5，只要你業(yè)績好，我們第一輪的分紅是9毛9分錢每股，那么這樣就造成了我們可以用易價值來進行特殊形式的配故。我們在84年第一個成立的城市項目是西單社區(qū)的改造，第一個項目是華威大廈，實際上我們是用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)換而形成的股權(quán)結(jié)構(gòu)，當時的土地使用權(quán)是按照我們合約是25年分期支付，一年只交一年的錢，但是按照合作法的規(guī)定，我們把它轉(zhuǎn)換成了一個綜合的價格，就是按照25年的價格一次性變換成了股權(quán)，然后組織了合資公司，公司持有50％的股權(quán)，通過合資公司的外方在國際銀團組織了12家國際貸款銀團，由中國銀行提供的擔保，我們把公司的股權(quán)、建筑物以及公司的全部資產(chǎn)進行了抵押，轉(zhuǎn)換成了中國銀行的擔保，貸了112億美元，而且我們國家的總理李鵬和挪威的首相布藍特夫人來出席簽字儀式。還有一種是延遲付款，這相當于房地產(chǎn)里面直接融資的一種方式，等于把資金轉(zhuǎn)移給了其他單位或者是供應(yīng)商，通過延遲付款的方式變成了一種特殊的融資。那么這種債券是基本上采取的定息和定息的方式，那么是要國家審批的。我們現(xiàn)在遇到的一種方式就是最常見的住房按揭，這種實際上不是企業(yè)的行為，因為你企業(yè)并不支付利息和成本，但是很多企業(yè)在資金可以支持的時候，就以個人職工的名義把房子直接買掉，然后轉(zhuǎn)化一種銀行貸款，這種情況也是在我們現(xiàn)有的這種小的發(fā)展商資金遇到困難的時候，常常出現(xiàn)的一種融資情況，實際上你把個人的按揭轉(zhuǎn)換成了企業(yè)對銀行的一種負債。那么在市場競爭中逐漸優(yōu)勝劣汰，開始出現(xiàn)了無形資產(chǎn)，那么就開始出現(xiàn)了知名的品牌，那么比如說海爾打入國際市場等等，像我們的微波爐，這時候?qū)嶋H上無形資產(chǎn)已經(jīng)形成了廣義的資本是市場的一部分，因此中國市場也出現(xiàn)了品牌的評級問題，品牌值多少錢，實際上就是把無形資產(chǎn)變成了金錢的一種轉(zhuǎn)化，開始有價。 從改革初期的時候，人們只知道錢就是資本，好象只有錢是資本，就是因為我們的法律結(jié)構(gòu)上對資本的定義就是金錢，因此我們最早的法律就是引進外資一些詞，所以吸引外資進來就是開放了資本市場。9 / 10房地產(chǎn)資本運營新華遠集團董事長 任志強 搜房起名叫做學院派，給我出了個題目叫我講一講關(guān)于資本經(jīng)營的問題，第一個我想先說明，我也不是學院派，而房地產(chǎn)業(yè)不是學院派，從中國的房地產(chǎn)開發(fā)操作來看，是早于房地產(chǎn)的理論，盡管我們現(xiàn)在的各個大學已經(jīng)安排了一些房地產(chǎn)系或者是房地產(chǎn)專業(yè)的課程，雖然盡管如此，咱們追求的房地產(chǎn)業(yè)是早于理論先開始的。后一階段當勞動力市場開放的時候，憲法和黨的文件里面開始把知識、技術(shù)、專利允許變成資本，就變成股權(quán)的一部分，參與收益分配，這個時候，實際上是勞動力進入了廣義的資本市場。由于資本概念在擴展，因此所有可能產(chǎn)生財富和創(chuàng)造未來收入流的這些東西，都會變位資本，因此談資本運營的過程中，我們要注意資本和資產(chǎn)是互相不斷的轉(zhuǎn)換的，特別是對房地產(chǎn)商來說，房屋本身它是一種商品，同時是一種消費品，還是一種投資品，今天對一個人來說，房子可能是資本的一部分，有的人認為它是資產(chǎn)的一部分，但是在你作抵押貸款的過程中，它就變成了資本的一部分，是相互運營的階段，那么這種相互轉(zhuǎn)換是我們廣義資本市場的特殊概念。 第二種就是直接融資，直接融資有私募公募各種不同情況，這里頭可能就是大家認為可能企業(yè)更需要發(fā)揮作用的一部分，通常我們說最直接的融資是股權(quán)，用股權(quán)產(chǎn)生了直接融資的形式，我們現(xiàn)在流行的是上市公司的流通股，這是股權(quán)直接流通的形式，那么它是在公開的交易市場有交易規(guī)則的條件下自由流通的股權(quán)。 另外一種就是可換股債，那么在國際上是非常多的，而且可換股債可以在市場上進行流通。這是我們最常見的在資本市場的融資。那么我們通過經(jīng)營逐年還貸，現(xiàn)在已經(jīng)還清了全部的貸款，這是一種用土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)換方式。 那么第二步值得注意的是我們境外資本再投資的問題，那么當時我們擴大了52％的股權(quán)地吸收了7700萬美元的外資股，這是與境外資本結(jié)合的第一步，然后我們第二步把外方的股權(quán)全部在香港接殼上市，當時中國的法律沒有規(guī)定，所以我把中國的股權(quán)和外國的股權(quán)合并拿到境外上市，那么需要經(jīng)過證監(jiān)會的批準，那么直接把外資的股權(quán)到香港去上市不經(jīng)過證監(jiān)會的批準就可以，那么我們就直接到香港上市了，那么我們到香港就上市了紅籌股，那么當時國家發(fā)現(xiàn)這種形式有點問題，那么就出了一個紅籌股上市的文件。然后就畫了一個句號，我就把全部股權(quán)賣掉，去年大家可能從新聞中看到，我覺得我賣到股權(quán)這個事賺
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