【正文】 　　山東工商學(xué)院副教授牛勇平說：“大型零售網(wǎng)點的分布過度集中，導(dǎo)致局部地區(qū)市場競爭加劇，企業(yè)效益下滑，而且給居民消費也帶來不便，引發(fā)了對城市交通、城市環(huán)境等方面的一系列影響。 　　有關(guān)沃爾瑪煙臺二店的選址，引起了業(yè)界和市民的廣泛關(guān)注。煙臺城市建設(shè)將一天比一天美，經(jīng)濟(jì)會越來越發(fā)達(dá)，人民越來越富有。 　　近幾年，煙臺的各方面都有了長足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)繁榮，人們的消費水平迅速提高，有錢了，換一處合適的房子，成為許多人二次置業(yè)的理由。 　　易小迪說，煙臺市中心區(qū)缺少商務(wù)中心，到現(xiàn)在為止，政府也沒有規(guī)劃所謂的商務(wù)中心。二線城市競爭力排行上越來越往前靠的，潛力非常大?！　钠髽I(yè)長久發(fā)展來看，加大商業(yè)項目的儲備有利于公司獲得更加穩(wěn)定的資金回報，目前已經(jīng)有多家開發(fā)商表示要加大商業(yè)項目的投資比例。 　　他表示，綜合來看，我市的房市是健康的、理性的，是典型的需求拉動特征。 　　市房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)人士分析，我市城市居民收入的不斷增長，是廣大市民購房需求旺盛的最大“動力”。近年來，新型環(huán)保材料、進(jìn)口材料的用量大幅增加，使得房屋建設(shè)質(zhì)量不斷提升，同時前期鋼材、水泥等主要建筑材料價格大幅度上漲，使得房屋建設(shè)成本不斷提高。首先有依山傍海的地理優(yōu)勢，這里海岸線長而美，綠化好。該區(qū)房價已由10年前每平方米的1000元達(dá)到今天的數(shù)千元甚至上萬元，而且全市的最高房價就在這里產(chǎn)生。專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點正逐步轉(zhuǎn)向縣級市。其中，住宅竣工面積422萬平方米，共計41631套。 山東煙臺停供別墅類用地　控制低密度高檔房建設(shè) 新華網(wǎng)濟(jì)南2005年12月4日電 煙臺市房管部門等１２個部門日前聯(lián)合出臺關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控及持續(xù)健康發(fā)展的意見，停止對別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔樓房建設(shè)。這些地方房價相對較低，并以絕版的地理區(qū)位，吸引了眾多外地客戶，青島人首先看到這種機遇，紛紛在此投資。 　　福山、牟平，曾是不被注意的地方，但進(jìn)來由于城改力度加大，住宅供應(yīng)持續(xù)升溫，成熟社區(qū)不斷出現(xiàn)。 　　經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在近幾年緊隨萊山，打海景牌，房價直追市區(qū)。雖然，六、七月份受政策和天氣的影響，樓市略顯平靜，但業(yè)內(nèi)人士稱：消費者購買行為依然強勁，只是部分在持幣觀望。 　　眼下，煙臺正加快港口建設(shè)。在三大龍頭的輻射帶動下，煙臺三大產(chǎn)品集群迅速膨脹，2005年新增產(chǎn)值102億元。結(jié)果，自己比自己，越比越自喜；今年比去年，年年有發(fā)展。在即將上演的城市角逐中，煙臺能夠?qū)崿F(xiàn)再崛起之夢嗎？是甘心做配角，接受青島的單極輻射，還是與其一道，成為推動半島發(fā)展的雙“龍頭”？ 　　輝煌與失落　　　歷史將永遠(yuǎn)銘記這一刻：1984年4月，煙臺同大連、深圳等其他13座城市一道，被國家批準(zhǔn)成為14個沿海開放城市。芝罘區(qū)今年有不少新開發(fā)的項目，在世回堯一帶的富順苑，還有樺林房地產(chǎn)開發(fā)的幾個項目，還有黃務(wù)一帶，這里的房產(chǎn)市場還不超過三千元，兩千四五、兩千六七的價格，對老百姓來說算是相對較低，同時這個地區(qū)具有很大的發(fā)展?jié)摿?。幸福，因其?guī)模的龐大和經(jīng)濟(jì)的相對落后，有著太多需要改造的地方，如果這一些都可以改善了，那么這個區(qū)域的整體價值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會實現(xiàn)一個跨越試的質(zhì)的飛躍。隨著交通的更加便捷，在將來的建設(shè)發(fā)展中，萊山區(qū)將不可避免地與牟平區(qū)形成聯(lián)結(jié)?？h市成為房地產(chǎn)開發(fā)投資熱點也與煙臺市直開發(fā)企業(yè)紛紛加入當(dāng)?shù)氐耐恋亍罢?、拍、掛”有關(guān)，而且中標(biāo)率極高，僅棲霞桃村一地就有煙臺6家市直企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)，這都大大推動了各縣市房地產(chǎn)市場快速膨脹式發(fā)展。一般城區(qū)的主色調(diào)總體以偏暖的黃色系、暖灰色系列及白色為主，濱海地段建筑墻面色彩宜采用較為鮮艷的暖色系；丘陵、田園地段建筑墻面色彩宜采用偏暖的灰白色系，屋頂宜采用紅色系；商業(yè)區(qū)則采用現(xiàn)代感強烈、明快的中性偏冷色調(diào)。 一環(huán)（外環(huán)）：位于城市城市的南側(cè)，與國道20204，省道04004的接點分別在方里、和平村、朱巖、軫格莊，它解決了城市東西兩翼組團(tuán)間的交通聯(lián)系，也是威海與棲霞、蓬萊方向聯(lián)系的過境干線。 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限 遠(yuǎn)期至2010年，近期到20世紀(jì)末。 　　農(nóng)民人均純收入達(dá)5347元，%，%。自2006年1月1日起，在所有建制鎮(zhèn)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，禁止使用實心粘土磚；推動新型墻體材料的生產(chǎn)和使用，力爭城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建工程新墻材應(yīng)用率達(dá)到90％以上。 　 2006年城建總的要求就是按照凸現(xiàn)現(xiàn)代化濱海城市特色及續(xù)建工程全力完善，新建工程量力而行，公共設(shè)施超前安排的原則，重點組織實施“六路、四片、三廠、兩場”等30多項城建工程，總投資達(dá)74億元，06年度計劃投資超過51億元。 　　五橫———橫一：成龍線煙臺段，；橫二：文三線煙臺段，；橫三：海萊線，全長128公里；橫四：309國道煙臺段，；橫五：榮烏高速公路威青支線煙臺段。龍口港重點發(fā)展煤炭、以氧化鋁為主的有色金屬礦石、石油化工、糧食儲運等貨物的中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，適當(dāng)發(fā)展集裝箱。同時。職工平均工資增長24%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7267元，%，；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2743元，%。增長24%。%。城市公園也得到了徹底的翻修，為人們提供了更好的休閑娛樂場所。葡萄酒城、綠色果蔬城、亞太經(jīng)貿(mào)城全國治安治理先進(jìn)單位、全國雙擁模范城全國文明口岸國家衛(wèi)生城、國家園林城市　　2005年10月，聯(lián)合國授予煙臺市2005聯(lián)合國人居獎獎牌。全市分散的旅游資源分為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”。其沖積而形成小平原沙土層厚而肥沃，盛產(chǎn)蘋果、大櫻桃、梨和葡萄。1998年，煙臺市轄4區(qū)、1縣，代管7個縣級市。1861年5月，清政府批準(zhǔn)改定煙臺為通商口岸，英、法、美等17個國家陸續(xù)在煙臺設(shè)領(lǐng)事館。最大橫距214公里，最大縱距130公里。到20世紀(jì)30 年代，稱為煙臺山，成了煙臺市后來的標(biāo)志。1948年10月，煙臺第二次解放。市域內(nèi)，河網(wǎng)較發(fā)育，中小河流眾多。海岸地貌主要分巖岸和砂岸兩種，西起萊州市虎頭崖，東至牟平東山北頭，是曲折的巖岸，海蝕地貌顯著，其余多為砂岸。l 行政區(qū)劃　　截至2005年12月31日（人口截至2003年底），煙臺市轄4個市轄區(qū)、1個縣，代管7個縣級市。項目一開始開展了宣傳活動，并親自探訪那些違章建筑的主人和居住者，為他們提供了臨時的住所。人均GDP達(dá)到30899元，%。 　　進(jìn)出口貿(mào)易增長較快，%。%。二期工程投資計劃正抓緊落實，年內(nèi)將增加職工14000人，產(chǎn)值達(dá)到150億元，管理人才和技工招聘、干部住宅建設(shè)等項工作將陸續(xù)展開。l 山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中涉及煙臺的內(nèi)容摘要突出青島龍頭帶動作用，實施東部突破煙臺、中部突破濟(jì)南、西部突破菏澤，促強扶弱帶中間，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動了全省結(jié)構(gòu)優(yōu)化和整體素質(zhì)的提高；建設(shè)黃驊至大家洼、德龍煙鐵路和邯濟(jì)鐵路、菏兗日鐵路擴(kuò)能改造四項工程；圍繞完善“五縱四橫一環(huán)”高速公路網(wǎng)，突出半島城市群交通一體化、中心城市連接、疏展出省通道等重點路段；重點建設(shè)青島港、煙臺港和日照港，完善龍口、石島港功能，加快黃河三角洲及萊州灣沿岸港口建設(shè)，形成布局合理、分工明確、優(yōu)勢互補的發(fā)展格局；推進(jìn)煙臺萊山機場改擴(kuò)建和臨沂機場遷建工程，統(tǒng)籌規(guī)劃客貨運分工，基本形成以青島、濟(jì)南為主，煙臺、臨沂、濟(jì)寧、威海等為輔，布局合理、運力適當(dāng)、航線四通八達(dá)的航空運輸體系；力爭煙臺海陽核電站早日開工建設(shè)，啟動乳山核電站、榮成高溫氣冷堆項目和沿海第三核電站的前期工作；加快半島城市群發(fā)展，要把突出青島龍頭地位與加快突破煙臺相結(jié)合；濟(jì)南、青島、煙臺、威海、濰坊等市要做好輕軌、地鐵的前期論證工作，力爭早日開工建設(shè)，為都市圈的形成創(chuàng)造條件； 加快推進(jìn)濟(jì)南、青島、煙臺、威海和日照等高校新校區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。今后5年，除長島縣外，從煙臺市行政區(qū)到所轄各縣市區(qū)行政中心所在地都要和高速公路或一級公路連接，一個半小時內(nèi)就能到達(dá)；縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與村間實現(xiàn)互通互聯(lián)，達(dá)到“農(nóng)村公路半小時出行圈”目標(biāo)———即各縣城與所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)與所屬行政村均能實現(xiàn)半小時抵達(dá)，形成與干線網(wǎng)絡(luò)銜接順暢、四通八達(dá)、覆蓋面廣的農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)。完成了1000多套路燈的建設(shè)改造任務(wù)，主次干道亮燈率保持在98%以上，%，都超過了部頒標(biāo)準(zhǔn)。 在創(chuàng)建節(jié)約型建設(shè)行業(yè)方面所做的工作：一是推進(jìn)民用建筑節(jié)能。 l 人民生活居民生活水平繼續(xù)提高，全年城市居民人均可支配收入達(dá)12452元，%，其中工薪收入11808元，%。煙臺市城市新規(guī)劃已獲有關(guān)部門批準(zhǔn)，但尚未告示，現(xiàn)將目前執(zhí)行的規(guī)劃介紹如下（有部分精簡）： 城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想 著眼全局、面向未來，按照 “構(gòu)筑大、高、外經(jīng)濟(jì)格局，建設(shè)現(xiàn)代化、國際性港口城市”戰(zhàn)略目標(biāo)的要求，為煙臺經(jīng)濟(jì)騰飛和社會發(fā)展創(chuàng)造空間條件。 城市總體規(guī)劃范圍，劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個組團(tuán)。l 市區(qū)整體城市設(shè)計煙臺市區(qū)土壤、巖石等自然物質(zhì)以黃色為主，城區(qū)還有著名的以黃色為主色調(diào)的歷史文化街區(qū)，城市色彩規(guī)劃總體思路為清新明朗、透明、厚重、富含文化底蘊、彰顯自然特色、歷史與現(xiàn)代并舉的濱海旅游城市。 2005年各縣市施工面積與投資額的增長幅度高于市區(qū)；特別是海陽、龍口等地較去年都有30%以上的增幅。　　東上，就是煙臺城市范圍和發(fā)展的步伐日益向東，原先分開的老市區(qū)和高科技開發(fā)區(qū)———萊山區(qū)日益走向了聯(lián)結(jié)，促向了一體。 　　西改，這里匯聚著眾多的原住民和外來者，曾經(jīng)有調(diào)查顯示這里的人口數(shù)量在2003年就已經(jīng)超過20萬，僅從擁擠的街道、紛攘的人流、車流就可以斷定這里確實是人口眾多，但這里數(shù)量最多的還是那些來往不斷的“外地人”。 煙臺房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長郝廣池介紹說，萊山區(qū)有幾個高檔的樓盤，像魯花、南山世紀(jì)城這些項目。工程完工后，每年將提供600萬千瓦電能。一個人最痛苦的不是弱小時的失敗，而是由強到弱的失落，一座城市亦然。 　　為使產(chǎn)品集群龍頭高昂，煙臺通過資產(chǎn)重組、招商引資等多種方式，陸續(xù)引進(jìn)了一批世界500強企業(yè)和有強大實力的跨國大公司、大集團(tuán)進(jìn)駐煙臺。這些，無不顯示著，一個膠東半島城市的新時代正在到來。不乏有知名品牌的精心運作，這些樓盤均給煙臺樓市整體一個提升。 　　萊山區(qū)占據(jù)先天地理環(huán)境優(yōu)勢，同時地方政府政策也向此處傾斜，使得萊山區(qū)房價持續(xù)升高。還有一種現(xiàn)象給開發(fā)區(qū)房產(chǎn)以阻力，那就是大戶型樓盤居多，屬于工薪階層的房源偏少。 　　后來居上的縣市房產(chǎn)　　據(jù)悉，煙臺各縣市區(qū)房地產(chǎn)施工面積與投資額的增長幅度高于市區(qū)，其中，海陽、龍口與上半年相比，增幅在30％以上。39。煙臺5年需住宅7萬套 目前商品房均價居全國中游偏上(20060221) 　　記者今日從市城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)辦公室獲悉，去年全市商品房平均售價每平方米2649元，同比增長12%。其中，芝罘區(qū)商業(yè)網(wǎng)點平均售價排名第一，為每平方米7189元。我市五區(qū)25%的商品住宅買家是外地人，這一購買群體將帶動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長?！　〗?0年來，萊山區(qū)的房價走勢如何呢？據(jù)統(tǒng)計，1994年—1996年，每平方米是1000元左右；1997年—1999年，每平方米突升到1800元左右；2