【正文】 想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上。 第十章：新材料、新技術(shù)的應用對于別墅這種高檔次、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應用十分必要。特別注意人際溝通的需要。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。第八章：公共、服務設(shè)施規(guī)劃建議一、藝術(shù)館區(qū)建議：通盤考慮本項目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，繞過盡量多的別墅，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。園林提供了一個用來滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見的?！貏e的豪宅：這可以說是盛唐藝術(shù)園的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領(lǐng)袖，可以特別設(shè)計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設(shè)施。除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓的創(chuàng)意房型。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設(shè)備房或傭人房相連。第六章：項目建筑規(guī)劃分析及建議一、產(chǎn)品規(guī)劃分析本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。第五章：總體規(guī)劃分析及建議一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： ——以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； ——以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； ——藝術(shù)館園區(qū)藝術(shù)館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術(shù)館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術(shù)配套服務的文章。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾?蓋茨的未來世界……皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。二、產(chǎn)品設(shè)計理念一幢一境界 一戶一藝境亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊含生命熱愛（1） 每一戶都有自然——利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。一、整體開發(fā)理念理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展；——賣掉產(chǎn)品，才能賺得利潤；要賣掉產(chǎn)品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。人文氛圍：項目位于南京新建大學城內(nèi)，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術(shù)企業(yè)（包括14家世界500強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。二、項目概況：本項目占地面積500畝，基地呈方形。 景觀方面我們提出“大地藝術(shù)，唐詩遺韻，自然人文” 的設(shè)計理念，本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。開啟地址：上海市凱旋路2200號凱旋大廈2樓電話：02164687090 傳真：02164412720Email:key目 錄總經(jīng)理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3頁第一章：項目簡介………………………………………………………………………………………………………………………第6頁一、項目位置二、 項目概況第二章：土地價值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8頁第三章：項目開發(fā)理念…………………………………………………………………………………………………………………第11頁一、整體目開發(fā)理念二、產(chǎn)皮設(shè)計理念第四章：項目定位建議…………………………………………………………………………………………………………………第16頁一、項目總體定位二、項目市場定位三、項目消費者定位四、市場競爭定位第五章：總體規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第21頁一、分區(qū)思路二、分期思路三、分區(qū)中的兩種不同布局思路四、容積率五、各區(qū)參數(shù)第六章：項目建筑規(guī)劃及建議…………………………………………………………………………………………………………第26頁一、產(chǎn)品規(guī)劃分析二、物業(yè)類型建議三、單體面積建議四、面積及房型配比五、房型設(shè)計建議六、建筑及風格建議第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議…………………………………………………………………………………………………………第35頁一、景觀環(huán)境設(shè)計理念二、景觀環(huán)境手法第八章：公共、芙蕖設(shè)施規(guī)劃建議……………………………………………………………………………………………………第39頁一、藝術(shù)館區(qū)建議二、公共設(shè)施建議第九章：分期推案建議…………………………………………………………………………………………………………………第43頁第十章：新材料、新技術(shù)的應用………………………………………………………………………………………………………第44頁第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析…………………………………………………………………………………………………第45頁第十二章：盛唐藝術(shù)園2002年工作推進計劃 ………………………………………………………………………………………第48頁附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案…………………………………………………………………………………………………第49頁【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產(chǎn)品建議以及配套、公共服務設(shè)施規(guī)劃、推案建議、項目技術(shù)指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關(guān)建議，力求對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準備。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。（4） 每一處都是空間——我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。職業(yè)特征：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員消費者經(jīng)濟特征分析——根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。（3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。五、各區(qū)參數(shù)： 。二、物業(yè)類型建議——以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。（4） 森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。單體別墅： 主力面積：300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別