【正文】 同時(shí)關(guān)注自我經(jīng)營(yíng)，以自身的能力為基準(zhǔn)來決定任何的調(diào)整和變化。在價(jià)值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈方面，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后開始拓展產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大自身對(duì)行業(yè)價(jià)值鏈的把控能力，以及協(xié)同合作范圍。結(jié) 論本文以交易費(fèi)用理論和企業(yè)能力理論為理論依據(jù)，分析說明房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的必要性。全方位打造品牌，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。研究掌握市場(chǎng)與消費(fèi)者的真正需求，分析消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，采取有針對(duì)性的模式，根據(jù)市場(chǎng)需求來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且在質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營(yíng)造等方面下功夫，提升項(xiàng)目整體形象。這是企業(yè)取得差異性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要原因，也說明商業(yè)模式必須和房地產(chǎn)企業(yè)的具體實(shí)際結(jié)合起來。王健林，萬達(dá)商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2010年2月(上旬刊)在業(yè)務(wù)思路上，采取專業(yè)化原則，商業(yè)開發(fā)、酒店管理、影院院線各個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)做專業(yè)業(yè)務(wù)，形成了企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)、多元業(yè)務(wù)發(fā)展的特點(diǎn)。品牌價(jià)值快速提升A公司品牌價(jià)值可分為兩個(gè)階段。盈利模式增加A公司具有多種盈利模式。第三，管理優(yōu)勢(shì)。收入：物業(yè)出售收入。訂單模式：與數(shù)十家跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作，雙方就業(yè)務(wù)發(fā)展，地址選擇，租金，優(yōu)惠條件等簽署協(xié)議，約定彼此的權(quán)利和義務(wù)。依靠關(guān)系和人脈。多年來,A房地產(chǎn)公司集團(tuán)通過與沃爾瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)的戰(zhàn)略結(jié)盟,憑借“商業(yè)十地產(chǎn)”的開發(fā)模式穩(wěn)坐了商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅。房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)營(yíng)收益必須進(jìn)行開源節(jié)流，做好成本控制并加大盈利能力。在銷售型物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)之間調(diào)整到一個(gè)合適的比例，可以在利潤(rùn)最大化和保證長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流之間得到平衡。物業(yè)管理方面，與價(jià)值鏈定位相呼應(yīng)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)并銷售/出租物業(yè)后與專業(yè)物業(yè)管理公司合作進(jìn)行物業(yè)管理 (或自行組建專業(yè)的物業(yè)管理公司)。這說明了房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈的發(fā)展方向。三、產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈可以分為兩種類型，一是房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)本身之間的聯(lián)動(dòng)，即房地產(chǎn)企業(yè)與某些專業(yè)機(jī)構(gòu)(業(yè)務(wù)活動(dòng)處于房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上但又不在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍之內(nèi)的)之間的合作，如設(shè)計(jì)公司、施工單位、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)就從此全然轉(zhuǎn)變成在幾乎所有細(xì)分環(huán)節(jié)都與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作來運(yùn)作的單純的房地產(chǎn)投資公司?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)要積極創(chuàng)新、拓寬融資渠道，合理安排資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自有資本以外，需要且必須通過其他融資渠道，如銀行貸款、股權(quán)融資、信托基金融資、債權(quán)融資以及合法的銷售回款等。土地規(guī)則的改變突出了企業(yè)資本運(yùn)作能力和戰(zhàn)略管理能力的重要性。香港模式是以開發(fā)商為中心的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，一家開發(fā)商負(fù)責(zé)買地、建造、賣房、管理，房子建好后直接出售。美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。3月71 日，央行再次加息。收入模式主要描述企業(yè)從哪里獲得收入，獲得收入的形式有哪幾種，這些收入以何種形式和比例在產(chǎn)業(yè)鏈中分配，企業(yè)是否對(duì)這種分配有話語權(quán)。在業(yè)務(wù)模式的產(chǎn)品問題上，該時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)大致可以分為兩類:以開發(fā)住宅物業(yè)為主的，和開發(fā)商業(yè)、商用物業(yè)的，且前者居多。房地產(chǎn)產(chǎn)品方面，按業(yè)態(tài)可分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、商用物業(yè)三類。房地產(chǎn)企業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等職能為一體的綜合性企業(yè)，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)寬泛且強(qiáng)大的影響力，有必要在在房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行分析，從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)延伸，尋找產(chǎn)業(yè)的嫁接和聯(lián)動(dòng)發(fā)展機(jī)會(huì)，形成有效的商業(yè)聯(lián)盟即合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。具體對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)來說，除了土地開發(fā)不一定參與 (這須視具體地塊的生熟程度而定，且不在一般開發(fā)企業(yè)的掌控范圍內(nèi))以外，房地產(chǎn)企業(yè)一般要完成從市場(chǎng)研究、投資決策、土地獲取、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到招標(biāo)投標(biāo)、施工組織、進(jìn)度質(zhì)量成本、營(yíng)銷管理、物業(yè)管理/出租的整個(gè)流程。 二、價(jià)值鏈定位這里的“價(jià)值鏈”的概念可以參照哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾 房地產(chǎn)業(yè) (特別是房地產(chǎn)開發(fā))是一個(gè)典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、期限長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的特點(diǎn)。.[M]北京社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009也正因如此，我國(guó)GDP中大約有12.%是由房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高。房地產(chǎn)行業(yè)不僅生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而且涉及行政、法律、設(shè)計(jì)施工、金融、管理、經(jīng)紀(jì)代理等各行業(yè)和部門，是一個(gè)專業(yè)性跨度很大、涉及領(lǐng)域很廣泛的綜合型產(chǎn)業(yè)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程，一般包括:市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇施工企業(yè)、施工建設(shè)、市場(chǎng)推廣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其中的角色是投資者或者說是業(yè)主。結(jié)合兩者從不同角度的見解，筆者認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)這樣一個(gè)集生產(chǎn)性與交易性、內(nèi)生性與外生性的復(fù)雜組織，戰(zhàn)略管理應(yīng)遵循的原則應(yīng)是內(nèi)外兼顧的。它強(qiáng)調(diào)企業(yè)整合要素資源的生產(chǎn)過程是有創(chuàng)造性的、復(fù)雜的企業(yè)的產(chǎn)生發(fā)展不是源于交易的契約組織的形成過程，而是存在非競(jìng)爭(zhēng)性要素和不可交易因素的。二、企業(yè)能力理論生產(chǎn)性企業(yè)的內(nèi)生性成長(zhǎng)的理論企業(yè)能力理論認(rèn)為，企業(yè)是一個(gè)歷史的不斷成長(zhǎng)和演化的有機(jī)體。房地產(chǎn)服務(wù)指專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理、投資顧問等服務(wù)，獲得服務(wù)收入。魏煒、朱武祥,發(fā)現(xiàn)商業(yè)模式,機(jī)械工業(yè)出版社,2009魏朱商業(yè)模式6個(gè)要素如下圖。第二章 商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)第一節(jié) 商業(yè)模式的內(nèi)涵一、 商業(yè)模式的定義國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界目前對(duì)商業(yè)模式有很多觀點(diǎn)。筆者希望本文能對(duì)未來房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型提供參考。不過一波又一波嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控至今沒有控制住房?jī)r(jià)。國(guó)家密集發(fā)布了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何通過戰(zhàn)略布局、管理運(yùn)營(yíng)模式、融資方式、營(yíng)銷策劃等各種創(chuàng)新來迎接挑戰(zhàn)，這就需要企業(yè)在商業(yè)模式方面不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。中圖分類號(hào)：學(xué)校代碼：10055UDC：密級(jí)：公開碩 士 專 業(yè) 學(xué) 位 論 文房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新研究以A房地產(chǎn)公司為例論文作者 陳冰 　　 指導(dǎo)教師 張永強(qiáng)教授 申請(qǐng)學(xué)位 EMBA 　　 培養(yǎng)單位 商學(xué)院 學(xué)科專業(yè) 　　 研究方向 答辯委員會(huì)主席 　　 評(píng) 閱 人 南開大學(xué)研究生院二○一三年九月37 / 37摘 要隨著我國(guó)金融、土地、調(diào)控、稅收等政策調(diào)整，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的約束增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也逐步加劇以，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程加速，整個(gè)行業(yè)的兼并重組、整合也不斷發(fā)生。土地價(jià)格上漲、人口紅利缺失、宏觀調(diào)控加緊、資金短缺等多種因素極大的制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，原來的商業(yè)模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的變化，筆者在此背景下開展商業(yè)模式創(chuàng)新研究，希望為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供借鑒。市場(chǎng)與政府博弈的歷史結(jié)果是房?jī)r(jià)總是創(chuàng)新高，總體而言，樓價(jià)下跌是暫時(shí)的,上漲是大趨勢(shì)。筆者希望通過研究商業(yè)模式理論和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的可持續(xù)性發(fā)展提供借鑒。哈佛商學(xué)院將商業(yè)模式定義為“企業(yè)贏利所需采用的核心業(yè)務(wù)決策與平衡”。筆者認(rèn)為商業(yè)模式本質(zhì)上是客戶價(jià)值實(shí)現(xiàn)與創(chuàng)造的邏輯。第2節(jié) 交易費(fèi)用與企業(yè)能力理論企業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展都是基于一定的社會(huì)實(shí)際和理論基礎(chǔ)的，不同的理論對(duì)企業(yè)的行為以及成長(zhǎng)是不盡相同的，因此對(duì)企業(yè)如何選取商業(yè)模式也就有不同的認(rèn)識(shí)。企業(yè)在成企業(yè)戰(zhàn)略理論長(zhǎng)中所積累的核心能力是在可通過公開市場(chǎng)獲取的競(jìng)爭(zhēng)性要素(包括人力資本和非人力資本)的基礎(chǔ)上經(jīng)過擅變而成的一種企業(yè)組織資本和社會(huì)資本的結(jié)合物，這個(gè)結(jié)合物卻是非競(jìng)爭(zhēng)性的，是完全不能在公開市場(chǎng)上獲得的。與交易費(fèi)用理論企業(yè)觀的高度經(jīng)濟(jì)學(xué)抽象不同，企業(yè)能力理論更能貼近企業(yè)的現(xiàn)實(shí)，對(duì)實(shí)際情況也更有解釋力。即在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場(chǎng)變化帶來的機(jī)會(huì)，或從相應(yīng)的調(diào)整來應(yīng)對(duì)外界環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。李德深,謝小平. 房地產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[J]. 中國(guó)中小企業(yè). 2005(07) 第三，資本屬性。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式有的五個(gè)核心要素，即企業(yè)的核心能力、價(jià)值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈、業(yè)務(wù)模式、盈利模式。自有資金在一定程度上確定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金也是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以模仿、不可替代的戰(zhàn)略性資源，資本運(yùn)作能力、融資能力、財(cái)務(wù)平衡以及現(xiàn)金流管理能力因此也成為企業(yè)的重要能力之一。波特對(duì)此的定義，即“每一個(gè)企業(yè)都是在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進(jìn)行種種活動(dòng)的集合體。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采取的這種全面開發(fā)的價(jià)值鏈定位模式有兩個(gè)特點(diǎn): 一是房地產(chǎn)企業(yè)參與所有價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，并不意味著只有它在獨(dú)力運(yùn)作。這種聯(lián)盟可以是長(zhǎng)期的，如戰(zhàn)略聯(lián)盟。按價(jià)值提供方式，可分為銷售方式和租賃方式。這與時(shí)代和市場(chǎng)背景，以及相應(yīng)的制度支持有關(guān)，特別是銀行貸款和預(yù)售政策對(duì)住宅物業(yè)的支持，給相關(guān)企業(yè)相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇。企業(yè)的收入來源和配置與其產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)窍鄬?duì)應(yīng)的。26日，一份名為 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》的文件在3月發(fā)出，被稱為國(guó)八條，文件清晰傳達(dá)了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的憂慮，并要求省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制措施不力，要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。美國(guó)模式是典型的資本主導(dǎo)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，即對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種權(quán)利(如土地產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán))進(jìn)行分割的集合，設(shè)計(jì)出若干金融產(chǎn)品進(jìn)入資本市場(chǎng)，成為高度分散的、高杠桿的金融產(chǎn)品或衍生品。開發(fā)商主要融資渠道是向銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶定金的方式獲得。土地市場(chǎng)交易的操作愈加規(guī)范，行業(yè)愈加有序。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本實(shí)力、經(jīng)營(yíng)能力成為本輪行業(yè)整合、優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵因素，企業(yè)需要重點(diǎn)打造其資金的核心能力。同時(shí)，能夠進(jìn)行有效融資，要求企業(yè)有較高的管理水平、長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃等，商業(yè)模式較優(yōu)的企業(yè)會(huì)有更多的機(jī)會(huì)受到資本青睞。因?yàn)椴煌姆康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)生的“能力”和特點(diǎn)是不同的，價(jià)值主張也是不同的，企業(yè)的價(jià)值鏈定位不僅要根據(jù)變化的環(huán)境，還應(yīng)該以自身的能力為基準(zhǔn)。二是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)。建立與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)有兩個(gè)發(fā)展方向，一是為了提高運(yùn)營(yíng)效率和利潤(rùn)，二是為開發(fā)新產(chǎn)品和業(yè)務(wù)模式。業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變很大程度還在產(chǎn)品模式方面。在住宅產(chǎn)品的開發(fā)上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開始以政策為導(dǎo)向，向政策鼓勵(lì)的那類住宅產(chǎn)品傾斜，如中低價(jià)住房、中小戶型住房。成本控制對(duì)于業(yè)務(wù)盈利模式的影響是顯著的。如今,A房地產(chǎn)公司己在全國(guó)50多個(gè)城市投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,資產(chǎn)達(dá)1000億元,年銷售額達(dá)600億元,現(xiàn)在在全國(guó)己開業(yè)27個(gè)A商業(yè)廣場(chǎng),8家五星級(jí)酒店,400塊電影銀幕,持有物業(yè)面積合計(jì)超過1000萬平方米。資金：一般使用自有資金和銀行貸款進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。簽署合作協(xié)議后，再進(jìn)行選址、拿地、建造、招商、賣、租房到物業(yè)管理。成本：拿地、建材、融資成本。商鋪開業(yè)僅僅是開始,。一是商業(yè)管理公司通過招商獲得充足穩(wěn)定的商戶資源形成穩(wěn)定的租金收益、充足穩(wěn)定商戶資源是A地產(chǎn)一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)。2000年以前A公司的在住宅地產(chǎn)開發(fā)方面默默無聞，因?yàn)楣诿恢蛔闱蜿?duì)，才讓國(guó)內(nèi)很多人了解A公司。三是在加強(qiáng)了人力、融資、營(yíng)銷管理及創(chuàng)新。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式重建、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成功與否，不僅有賴于商業(yè)模式目標(biāo)框架的正確設(shè)計(jì)，還需要有強(qiáng)大的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。[M].上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2005二、培育多元化融資能力房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求極大，是資本密集型行業(yè)，為了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓多元化的融資渠道，不光通過銀行貸款融資，還可以通過信托計(jì)劃、債券、房地產(chǎn)基金、券商資產(chǎn)管理產(chǎn)品等多種方式融資。房地產(chǎn)公司的品牌之路可以沿“項(xiàng)目品牌—企業(yè)品牌—市場(chǎng)形象”前進(jìn)，而質(zhì)量和信譽(yù)是樹立品牌的根本，房地產(chǎn)公司要不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使企業(yè)品牌具有生命力，要確保產(chǎn)品和售后服務(wù)水平，積極塑造好品牌。其次，從商業(yè)模式的角度，本文創(chuàng)立了適用于本論題的五要素的商業(yè)模式核心要素體系，作為本文的分析框架。在業(yè)務(wù)模式