【正文】 商業(yè)用地：對于采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的，建議取兩種方法 的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值；對于采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益還原法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和 29 剩余法的，建議以基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法結(jié)果為主，收益還原法或剩余法結(jié)果作為參考；對于采用市場比較法和收益還原法的，建議以市場比較法的結(jié)果為主，收益還原法結(jié)果為參考。 土地增值收益 ＝ （土地取得費＋土地開發(fā)費＋相關(guān)稅費＋投資利息 ＋投資利潤） **％ 無限年期土地使用權(quán)價格 28 依據(jù)成本逼近法計算公式，將 上述 5項加和即得無限年期土地使用權(quán)價格。根據(jù)對待估宗地所在區(qū)域近年來征地費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，待估宗地位于 **縣 **鎮(zhèn)（或鄉(xiāng)） **村，調(diào)查待估宗地周邊土地利用狀況，主要用地類型是耕地，可按照當(dāng)?shù)卮筇飿?biāo)準(zhǔn)取值，平均征地費為 **元 /畝，合 **元 /平方米。 ] （ 1） 土地取得費 [新征建設(shè)用地的土 地取得費主要指征地費用，一般有兩種確定方法，一是依據(jù)土地管理法，根據(jù)年產(chǎn)值按一定補(bǔ)償倍數(shù)分別計算土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗及地上物補(bǔ)償費等，確定土地取得費用；二是根據(jù)待估宗地所在區(qū)域在估價期日一定時段內(nèi)實際發(fā)生的征地費用，主要通過調(diào)查征地案例得到。總用地面積 ＝ ***（元 /平方米） 剩余法評估過程詳見表 19。 小計，建筑物開發(fā)成本＝（ 1）＋（ 2）＋（ 3） ＝ **萬元。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6％ ） n] ＝ ***（萬元） 其中 : r—— 土地還原率 6% n—— 待估宗地土地使用年期 **年 計算宗地單位面積地價 單位面積地價 ＝ 總地價247。 （ 4）保險費：指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。 注 :如該地區(qū)有文件規(guī)定，以地方文件為準(zhǔn)。 表 14 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地及實例 比較較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 土地用途 100 交易日期 交易情況 100 土地使用年期 100 價格類型 100 區(qū) 域 因 素 交通 距區(qū)域主干道距離 100 道路通達(dá)度 100 公共交通便捷度及距公交車站距離 100 對外交通便利度 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 環(huán)境優(yōu)劣度 100 個別條件 宗地形狀 100 容積率 100 臨街狀況 100 宗地進(jìn)深 100 目前規(guī)劃限制 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 15。 D、對外交通便利度：以待估宗地距客運火車站、客運碼頭距離為 100， 每增加或減少 1 公里，指數(shù)減少或增加 **。 16 表 12 比較因素條件說明表 待估宗地及比較實例 比較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 位置 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易日期 ** ** ** ** 交易價格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 價格類型 重組上市 市場交易 市場交易 市場交易 區(qū) 域 因 素及個別因素 交 通 距區(qū)域主干道距離 約 **米 約 **米 約 **米 約 **米 道路通達(dá)度 鄰（主干道、次干道、支路、街巷） 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交車站距離 有 路公交線路，距〈 150 米 有 路公交線路，距 150500 米 有 路公交線路，距 500700 米 有 路公交線路，距〉 700 米 對外交通便利度 距客運 火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約 **公里 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形狀 （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、不 規(guī)則） 容積率 0． 8 12 臨街狀況 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 宗地進(jìn)深 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿12 米、滿 12米不滿16 米 目前規(guī)劃限制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限制 表中所列因素為主要因素，評估過程中可結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價修正體系中的因素及土地所在地的特殊情況有所增減。 14 表 10 待估宗地＊＊地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000米 一般 0 臨路級別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9路公共汽車站約 150米，距火車站距離約 100米 優(yōu) 交通管制情況 無 優(yōu) 經(jīng)營類型 其它 劣 － 個 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 優(yōu) 臨街寬度 優(yōu) 宗地進(jìn)深 劣 － 臨街形式 兩面臨街（沿街） 一般 0 容積率 優(yōu) 合計 注：分宗地編制表 10，并按宗地編號格式編制表的編號。） 基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵 根據(jù)《＊＊市或縣人民政府關(guān)于公布 **市或縣城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價的通知》（ ）政發(fā) [ ] 號或《＊＊?。谢蚩h城區(qū)土地估價報告》，＊＊市或縣城區(qū)基準(zhǔn)地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)（或綜合、辦公）等幾種用途，不同用途的基準(zhǔn)地價參見表 5。 評估商業(yè)用地時盡可能采取收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及市場比較法。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分 10 析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至 未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。換言之，具有相同使用價值、替代可能的 地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。 （二）區(qū)域因素 [區(qū)域范圍大小可參照所在縣（市）的基準(zhǔn)地價級別、城市的行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定；按各宗地所在不同區(qū)域分別列出 ] 區(qū)域概況 [包括區(qū)域位置、人口、面積、級別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等 ] 交通條件 （ 1）公路 [包括區(qū)域內(nèi)道路等級、公共交通及對外交通狀況等 ] （ 2）鐵路 [包括區(qū)域內(nèi)穿行的鐵路、站點及距主要客貨站的距離 ] [如區(qū)域內(nèi)有航運、港口等，需單獨描述 ] 基礎(chǔ)設(shè)施條件 [指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、 煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度及保證率等 ] （ 1）供水 區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生活用水指標(biāo) ***升 /人 自然環(huán)境 （ 1）、地勢、地貌 （約 100 字） （ 2）、氣候、水文 （約 100 字） 行政區(qū)劃 **市或縣總面積 **平方公里，現(xiàn)轄 **、 **個區(qū)和 **、 **、 **、 **、等 *個縣。 表 2－ 1 估價期日國有劃撥土地使用權(quán)一覽表 宗地 編號 宗地 名稱 估價期日 土地使用者 土地證號或土地權(quán)屬證明 宗地 位置 土地面積 （平方米） 估價期日登記用途 他項權(quán)利狀況 地號 圖號 土地級別 表 2－ 2 估價期日國有出讓土地使用權(quán)一覽表 （如無出讓地則刪除此表） 宗地 編號 宗地 名稱 估價期日 土地使用者 土地證號或土地權(quán)屬證明 宗地 位置 土地面積 （平方米） 估價期日登記用途 他項權(quán)利狀況 取得時間 終止日期 批準(zhǔn)年期（年） 剩余年期（年） 19991010 2039531 建筑物和地上附著物狀況 待估宗地內(nèi)建筑物及構(gòu)筑物狀況詳見表 3。 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。 評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況 。 考慮到宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用已計入資產(chǎn)評估值中，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計算，本次評估設(shè)定的土地開發(fā)程度均指宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度和紅線內(nèi)場地平整狀況。 故本次評估價格是指在上述設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下，于評估基準(zhǔn)日的設(shè)定年期的土地使用權(quán)價格。 （二）本報告使用限制條件 本報告及估價結(jié)果僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目 的，本報告評估結(jié)果無效。 （四）估價中的特殊處理 （五）其它說明 委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 表 3 待估宗地內(nèi)建（構(gòu)）筑物狀況表 宗地 編號 宗地 名稱 主要建（構(gòu)）筑物名稱 建筑面積 （ 平方米 ） 容積率 主要建筑物結(jié)構(gòu) 主要建筑 竣工年代 二、地價影響因素分析 （一）一般因素 （注：一般因素主要是指待估宗地所在市、縣的地理位置、自然環(huán)境、行政區(qū)劃、社會經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)市場狀況、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)等） 地理位置 **市或縣位于 **省 **部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng) **○ **39。 社會經(jīng)濟(jì)狀況 2020 年 **市或縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 **億元，其中第一產(chǎn)業(yè) **億元，第二產(chǎn)業(yè) **億元，第三產(chǎn)業(yè) **億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 **元。日，工業(yè)用水萬元產(chǎn)值耗水量 ***立方米，工業(yè)用水重復(fù)率 ***%，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率 **%。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。 （ 6） 最有效使用原則 （ 無剩余法或收益法時可刪除 ） 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。 只要待估宗地所在縣（市）有基準(zhǔn)地價，最好采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級（或相對應(yīng)級別）基準(zhǔn)地價及相對應(yīng)的修正體系評估，作為檢驗性評估方法，最后結(jié)果不取基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法結(jié)果。該縣（市） 基準(zhǔn)地價于 ***年 ***月公布實施，其基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地開發(fā)程度為紅線外“ **通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期 （或無限年期） 的平均地價。 計算基準(zhǔn)地價設(shè)