房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧-免費閱讀
【正文】 套房產(chǎn)品在成為余屋時及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務壓力大的情況下，應特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設計，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負擔也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負擔；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當大額的覆約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問題，只是程度稍為比購地輕微。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結合多元功能為一體的例子。一般而言，當買賣雙方對景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場尤其明顯。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時期應慎選產(chǎn)品。（四）嘗試領先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規(guī)劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產(chǎn)品只要搶得先機，順利過關，一般都能創(chuàng)造短期投資利益。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結構，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內(nèi)賺取理想的報酬。為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對于已初現(xiàn)地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經(jīng)營帶動當?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動產(chǎn)的增值利益。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準頂樓”空間（即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。（四）是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。公共設施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由于設施本身不實惠，或由于設施真正的價值沒有通過適當?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私猓猿朔ǘū匾O施，需要運用規(guī)劃力求經(jīng)濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧作者：日期：房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的實用技巧一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)
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